Čo robiť, ak nie je zmluva o správe ani spoločenstvo vlastníkov bytov

Vlastníctvo bytu v bytovom dome prináša aj potrebu spoločnej správy domu. Čo však robiť, ak táto správa nie je upravená zmluvou alebo spoločenstvom vlastníkov bytov? Článok sa zaoberá touto situáciou a ponúka prehľad možností, ako postupovať. Základným rámcom pre práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a rovnako pre správu bytových domov predstavuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Problémy so správou bytového domu

V praxi sa často stretávame s rôznymi problémami, ktoré sa pri správe bytových domov vyskytujú, vrátane pochybení správcov alebo nespokojnosťou vlastníkov bytov s výkonom správy. Ak nie ste s výkonom správy vo vašom bytovom dome spokojný, máte viacero možností, ako sa môžete brániť proti správcovi bytového domu.

Právo na informácie

Podľa § 9 ods. 5 písm. a) Zákona má vlastník bytu právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Podľa § 11 ods. 3 Zákona je správca povinný vlastníkovi bytu na požiadanie tieto doklady sprístupniť. Pokiaľ vám správca nebol ochotný dokumenty sprístupniť napr. na základe neformálnej žiadosti, odporúčame mu zaslať oficiálnu písomnú žiadosť o sprístupnenie dokumentov.

Zvolanie schôdze vlastníkov

Pri správe domu je správca povinný zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov. Ak máte výhrady k činnosti správcu, môžete teda navrhnúť uskutočnenie schôdze vlastníkov alebo ak sú splnené zákonné podmienky, aj schôdzu zvolať.

Zmena správcu

Pokiaľ nespokojnosť so správcom pretrváva, môžete skúsiť iniciovať zmenu správcu. Podľa § 14b ods. 1, písm. e) Zákona o zmene správcu rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI)

Voči postupu správcu bytového domu sa môžete brániť aj podaním podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI). Podnet je možné podať napr. v listinnej forme zaslaním poštou na adresu: Ústredný inšpektorát SOI, Bajkalská 21/A, P.O. Box 29, 827 99 Bratislava.

Náhrada škody

Správca bytového domu zodpovedá vlastníkom bytov za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Ak správca spôsobil škodu, odporúčame, aby ste ho najprv vyzvali, aby škodu nahradil dobrovoľne. Ak k dobrovoľnému plneniu nedôjde, bude potrebné obrátiť sa na súd.

Trestné oznámenie

V niektorých prípadoch porušenia povinností zo strany správcu dokonca môže ísť aj o trestný čin. Pokiaľ ste sa dozvedeli o skutočnostiach, ktoré nasvedčujú spáchanie trestného činu, môžete podať trestné oznámenie. Trestné oznámenie odporúčame podať na prokuratúre alebo okresnom riaditeľstve policajného zboru. Ide o spôsobenie škody vo výške aspoň 700 EUR tým, že niekto poruší všeobecne záväzným právnym predpisom ustanovenú povinnosť alebo povinnosť uloženú právoplatným rozhodnutím súdu alebo vyplývajúcu zo zmluvy opatrovať alebo spravovať cudzí majetok. Poškodzovania cudzích práv sa páchateľ dopustí tak, že niekomu spôsobí vážnu ujmu na právach tým, že ho uvedie niekoho do omylu alebo využije niečí omyl.

Riešenie problémov so správou

V prípade problémov pri výkone správy vo Vašom bytovom dome sa môžete obrátiť na odborníkov. Môžu sa pozrieť na problém vo vašom bytovom dome bližšie a zanalyzovať možnosti ďalšieho postupu. Môžu vás zastupovať pri komunikácii so správcom (zaslanie predžalobnej výzvy, vyžiadanie dokumentov a pod.), môžu vo vašom mene podať podnet na SOI alebo žalobu na správcu. Bližšie možnosti pre konkrétne prípady si môžete prejsť počas telefonickej, online alebo osobnej konzultácie.

Situácie bez predsedu spoločenstva

V prípade správy prostredníctvom Spoločenstva bežne nastáva situácia, že predsedovi Spoločenstva skončí funkčné obdobie, je odvolaný, vzdá sa funkcie alebo nie je schopný funkciu vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Zákon umožňuje rade Spoločenstva do zvolenia nového predsedu Spoločenstva určiť (zvoliť spomedzi seba) osobu, ktorá bude vykonávať funkciu predsedu Spoločenstva.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Bez ohľadu na to, či rada Spoločenstva spomedzi jej členov vyberie alebo nevyberie osobu, ktorá bude vykonávať funkciu predsedu Spoločenstva, je potrebné zvolať zhromaždenie Vlastníkov za účelom voľby nového predsedu Spoločenstva. Zákon nedáva odpoveď na otázku ako dlho môže byť Spoločenstvo bez predsedu, prípadne ako dlho túto funkciu môže vykonávať poverený člen rady Spoločenstva (rada je však, rovnako ako predseda Spoločenstva, obmedzená trojročným funkčným obdobím). Zákon rovnako neurčuje koľko krát je možné voľbu predsedu Spoločenstva opakovať. Je plne v kompetencii Vlastníkov a zhromaždenia, či sa budú pokúšať zvoliť nového predsedu alebo budú akceptovať dočasný výkon jeho funkcie určeným členom rady.

Ak z rôznych dôvodov nedôjde ku zvoleniu predsedu Spoločenstva ani v opakovanej voľbe, je v záujme Vlastníkov zmeniť formu správy a uzatvoriť zmluvu o výkone správy so Správcom. O zmene formy správy a zrušení Spoločenstva rozhodujú Vlastníci na zhromaždení Spoločenstva nadpolovičnou väčšinou všetkých Vlastníkov.

Zrušenie spoločenstva a prechod na správcu

Pred zrušením Spoločenstva je najprv potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy medzi Vlastníkmi a Správcom, ktorý bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť Spoločenstvo. Práve preto je vhodné vybrať budúceho Správcu v dostatočnom predstihu pred zahájením celého procesu rušenia Spoločenstva. Zmluva o výkone správy musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe Spoločenstva do likvidácie.

Na likvidáciu Spoločenstva je potrebné na zhromaždení nadpolovičnou väčšinou prítomných Vlastníkov ustanoviť likvidátora. Hlasovanie o výbere konkrétneho Správcu (respektíve hlasovanie o súhlase s uzatvorením zmluvy o výkone správy) možno spojiť s hlasovaním o zrušení Spoločenstva a ustanovením likvidátora.

Likvidátor musí návrh na zrušenie Spoločenstva spolu s prílohami doručiť príslušnému okresnému úradu. Likvidácia následne prebieha v súlade s ustanoveniami Zákona a Obchodného zákonníka, ktorý obsahuje všeobecné pravidlá pri likvidácii spoločností. Ku dňu skončenia likvidácie, najneskôr však 6 mesiacov po oznámení o vstupe do likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju Vlastníkom (zhromaždeniu) spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie a v rovnakej lehote likvidátor vyhotoví návrh na rozdelenie likvidačného zostatku.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Posledným krokom v celom procese je výmaz Spoločenstva z registra. Likvidátor zašle príslušnému okresnému úradu návrh na výmaz Spoločenstva spolu s prílohami (zápisnica zo zhromaždenia, na ktorom zobrali Vlastníci na vedomie účtovnú závierku a správu o priebehu likvidácie, prezenčná listina, správa o priebehu likvidácie a mimoriadna účtovná závierka) a okresný úrad následne písomne oznámi likvidátorovi vykonanie výmazu z registra a deň ku ktorému bolo Spoločenstvo vymazané.

Dôležitosť zmluvy o spoločenstve

Z vyššie uvedeného vyplýva, že Zákon upravuje vzťahy v rámci orgánov Spoločenstva voľne a len veľmi rámcovo, mnohé situácie nerieši a ponecháva priestor pre úpravu vzťahov v rámci Spoločenstva na samotných Vlastníkoch, rade a predsedovi. O to dôležitejšie je venovať pozornosť textu zmluvy o Spoločenstve, ktorá môže podrobnejšie upraviť najčastejšie situácie, ktoré môžu nastať, voľbu, vznik a zánik ďalších orgánov Spoločenstva alebo dôležité postupy či lehoty. Kvalitnou prípravou zmluvy o Spoločenstve skúseným právnikom je možné predísť neistote a zložitému hľadaniu vhodného riešenia na problematickú situáciu práve vtedy, keď nastane v časovom strese.

Kontrola správcu

Pokiaľ Vlastníci nedokážu zvoliť predsedu Spoločenstva, prípadne rezignovali na správu bytového domu prostredníctvom Spoločenstva, vždy je tu možnosť zvoliť si osobu, ktorá sa profesionálne venuje správe budov. Upozorňujeme však, že aj v prípade správy Správcom je dôležité venovať pozornosť textu zmluvy o výkone správy a kontrole činnosti Správcu.

Kto kontroluje správcu bytového domu?

V zmysle § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je správcom právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Správcom je spravidla bytové družstvo, ale môže ňou byť aj iná osoba, ak s ňou vlastníci bytov uzavreli zmluvu o výkone správy k bytovému domu. Predpokladá sa, že minimálne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov uzatvorila so správcom predmetnú zmluvu, na základe ktorej je správca povinný plniť si všetky povinnosti z nej vyplývajúce a taktiež povinnosti, ktoré mu ukladá zákon.

Pokiaľ správca svoje povinnosti neplní, máte právo vypovedať zmluvu. Podľa § 8a ods. 6 zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. V zmysle § 11a a 14 zákona, ak hlasovanie schôdze vlastníkov nezvolá správca do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu ma štvrtina vlastníkov bytov.

Kontrolná právomoc pri spoločenstvách vlastníkov bytov

V zmysle ust. § 7c/ Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonáva rada spoločenstva kontrolnú právomoc pri spoločenstvách vlastníkov bytov. V otázke ste však neuviedli o aké konkrétne opravy v bytoch vlastníkov bytov ide, lebo z fondu opráv sa ani nemôžu všetky opravy uhradzovať (napr. pretejkajúce WC v byte vlastníka bytu, výmena radiátora v byte, oprava vodovodnej batérie a pod.). Toto treba vedieť. Pokiaľ ide o odpoveď Slov. obchodnej inšpekcie, táto Vám odpovedala správne v zmysle zákona.

Transparentnosť a informovanosť

Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Finančné hospodárenie neznamená výpis z bankového účtu, ale popis jednotlivých položiek chronologicky za jednotlivé dni/mesiace, plus počiatočný a konečný stav účtu za prísl. kalendárny rok. Nahliadnutie do uvedených dokladov je možné za podmienky ochrany osobných údajov v zmysle ust. § 9 ods. 5 zákona.

Riešenie problémov s vyúčtovaním

Vo veci odporúčame podať reklamáciu vyúčtovania ako uvádzate dôvody v otázke a to v lehote v zmysle poučenia uvedeného vo vyúčtovaní (spravidla do 30 dní).

Splátkový kalendár

Správca bytového domu nie je zo zákona povinný s Vami uzatvoriť dohodu o splátkach, keďže toto nie je jeho povinnosť, aj keď je snaha na Vašej strane. Výšku úroku z omeškania by ste mali mať dohodnutú v zmluve o výkone správy, prípadne táto vyplýva z ust. § 697 Obč. zákonníka v nadväznosti na nariadenie vl. č. 87/1995 ZB. z. "§ 697 Obč. "§ 4 nar. vl. 87/1005 Zb.z. Odporúčame, ak Vám bude doručené vyúčtovanie za služby spojené s užívaním bytu za rok 2022, aby ste sa o jeho obsahu radšej poradili, a ak s týmto nebudete súhlasiť radšej je potrebné podať reklamáciu u správcu byt. domu.

Ochrana osobných údajov

Správca nie je oprávnený žiadať od vlastníkov bytov ako prenajímateľov informáciu o výške nájmu a úhradách za služby spojené s užívaním bytu, a rovnako túto informáciu nie je oprávnený žiadať ani od samotných nájomcov bytov. Ak je problém v úhradách v prospech správcu, potom platí ust. § 9 ods. 6 zákona.

Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

Právo na kontrolu vyúčtovania

Správca byt. domu má pravdu v tom smere, že nie je Vám povinný poskytnúť všetky vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov, k tomu by ste museli mať úradne overené splnomocnenie. Pokiaľ ide o predloženie dokladov zo strany správcu, uvádzame, že platí ust. § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. Odporúčame v tomto smere podať reklamáciu vyúčtovania za byt a to všetkými vlastníkmi bytov. Povinnosťou správcu bude reklamáciu vybaviť v lehote do 30 dní. Ak správca reklamáciu nevybaví v lehote k Vašej spokojnosti, ako aj spokojnosti ostatných vlastníkov bytov, treba podať podnet na prešetrenie na Slov. obchodnú inšpekciu.

Neplnenie povinností správcom

Vo veci odporúčame kontaktovať priamo Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu byt. domu.

Vrátenie prostriedkov z fondu opráv

Ak správcovská spoločnosť odčerpala z fondu opráv prostriedky bez vedomia zástupcu vlastníkov, existuje možnosť ju prinútiť vrátiť spomínané prostriedky okrem súdnej cesty.

Hlasovanie o neexistujúcej firme

Ak ste ako bytový dom samostatné spoločenstvo vlastníkov bytov, nemusíte vôbec súhlasiť s výstavbou oplotenia "zvláštnou" spoločnosťou, o ktorej údaje nie je možné nájsť v obchodnom registri. Ako vyplýva z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, Vy ako predseda SVB ste štatutárnym orgánom spoločenstva a za spoločenstvo konáte navonok, súčasne však platí ust. § 7c/ ods. 2 zákona.

Nemôžete ani podpísať zmluvu s "dodávateľom, ktorý právne neexistuje, IČO uverejnené na internetovej spoločnosti nie je možné nájsť na www.orsr.sk. Uznesenie ako také je platné, len neexistuje subjekt. Odporúčame zverejniť zápis zo schôdze, Vaše zistenia zverejniť, vrátane Vašej zodpovednosti za vzniknutú škodu, že zmluvu s uvedeným "dodávateľom" nemôžete ani podpísať keďže právne neexistuje a nariadiť resp. navrhnúť písomné hlasovanie podľa § 14a/ cit. zákona.

Nehospodárne nakladanie so zverenými prostriedkami

Odporúčame na základe uvedeného nahliadnuť do dokumentácie o hospodárení spoločenstva, prípadne sa dohodnite ako vlastníci bytov na žiadosti o zvolanie zhromaždenia. Ak by ste nedosiahli žiadne výsledky, resp. toto už môžete urobiť aj teraz, žiadajte o vysvetlenie radu spoločenstva. Ak nepochodíte resp. odpoveď pre Vás nebude dostačujúca, môžete - nemusíte prípadne počkať na doručenia vyúčtovania za byty, ktoré Vám má byť doručené do konca mája za rok. Následne reklamovať vyúčtovanie na rade, ktorá je dozorným orgánom spoločenstva. Len poznamenávame, že Štátna obchodná inšpekcia vo vzťahu k spoločenstvu VB kontroluje vyúčtovania ohľadom tepla a TÚV. Do úvahy by mohlo ísť o podvod, spreneveru, ale je to vec posúdenia prípade, prípadne by a mohlo jednať aj o trestnú zodpovednosť podľa zákona o trestnej zodpovednosti práv.

Výstavba balkónov

Sme názoru, že celkový postup pri hlasovaní o budúcej možnej prístavbe balkónov nebol správny. Pokiaľ nemalo spoločenstvo vlastníkov bytov dostatok finančných prostriedkov vo svojom fonde prevádzky a údržby na financovanie budúcej prístavby balkónov, malo najprv hlasovať o tom, či vlastníci bytov súhlasia s tým, že bude zobratý úver na uvedený účel. Ak je situácia taká, ako uvádzate v otázke, sme názoru, že projektové práce sa majú hradiť z fondu prevádzky a údržby a nie dodatočne predmetné náklady rozpočítavať len medzi tých vlastníkov bytov, ktorí balkóny nemajú. V podstate bola chyba v samotnom postupe a náklady na projektové práce by sa mali hradiť z fondu prevádzky a údržby a nie rozpočítavať medzi vlastníkov bytov nemajúcich balkóny a to z dôvodu, že terajší vlastník bytu s balkónom môže vymeniť byt napr. o 24.12.2024.

Pokuta za neúčasť na schôdzi

V prípade, ak sa vlastník bytového a nebytového priestoru nezúčastní na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nie je možné mu udeliť pokutu.

Spájanie položiek do jednej pri ročnom zúčtovaní

Správca bytového spoločenstva nemôže pri ročnom zúčtovaní spájať dve položky do jednej (napríklad fond opráv a úver). § 10 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ustanovuje, čo je príjmom FPÚO domu. Z ročného vyúčtovania by malo byť zrejmé, koľko vlastník bytu zaplatil do FPÚO domu a koľko bolo z neho vynaložené.

Ukončenie spolupráce so správcom

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy.

Postup pri podaní výpovede zmluvy o výkone správy

Rozoberme si podrobnejšie postupnosť krokov pri podaní výpovede v bytovom dome, kde nie je založené spoločenstvo a správa domu je zabezpečovaná správcom na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8 zákona. Zmena správcu, teda podanie výpovede zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy. Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 3). Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov, potom jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona. Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti v zmysle § 8b ods. 2 písm. g), schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala. Na tomto mieste je dôležité upozorniť vlastníkov, aby žiadosť o zvolanie schôdze správcovi doručili preukázateľne, teda osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom.

Schôdzu teda zvolá správca v zákonom stanovenej lehote alebo štvrtina vlastníkov po uplynutí lehoty. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1). Deň konania schôdze sa do tejto lehoty nezapočítava, na to pozor. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi.

Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods.6). Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva (pozri www.katasterportal.sk). Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva.

Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov (začatí, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa a pod.) hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1). Je to dôležité preto, aby mohli byť dané splnomocnenia v súlade s § 14 ods. Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). To znamená, že nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných, hodinu po oznámenom začatí schôdze. Ak sa požadované kvórum na schôdzi nedosiahne, nemožno o výpovedi hlasovať.

Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. To znamená, že ak je zmluva o výkone správy uzatvorená s každým jedným vlastníkom samostatne, aj výpoveď z nej sa podáva samostatne za každý byt a podpisujú ju vlastníci tak, ako sú uvedení v zmluve o výkone správy (manžel + manželka, resp. podľa listu vlastníctva). Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania. Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy. Zápisnicu zvyčajne podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice (nie je však podmienkou, ak to nie je zmluvne alebo na schôdzi dohodnuté), ktorí sú zvolení na tejto schôdzi.

V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním v zmysle § 14 ods. 7, opäť je prvým a základným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania. Bez podania žiadosti správcovi nemôže štvrtina vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie; ak ho aj vyhlási, bude neplatné. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote (15 dní od prevzatia žiadosti) nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. Deň konania písomného hlasovania sa do 7 dní neráta, na to pozor. Tu je potrebné ešte uviesť, že písomné hlasovanie môže trvať aj viac dní. Zvyčajne sa koná tak, aby sa umožnila účasť čo najväčšiemu počtu vlastníkov. Aj tým, ktorí pracujú na zmeny alebo sú mimo domova, bývajú inde a pod. Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich z § 14 ods. 7 zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné.

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6). V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom vybrať iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie všetkých oslovených správcov. Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy. Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie.

Z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je potrebné dbať na dodržanie všetkých súvisiacich právnych a administratívnych úkonov, aby sa predišlo prípadným komplikáciám alebo formálnym chybám. Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi. Doručenie sa musí opäť vykonať preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede. Stávalo sa totiž, že tesne pred uplynutím výpovednej lehoty správca oznámil vlastníkom, že výpoveď z nejakého dôvodu neakceptuje, napr. z dôvodu formálnych nedostatkov.

Takto teda majú vlastníci postupovať, ak chcú dosiahnuť zmenu správcu vo svojom bytovom dome. Nedá mi však nespomenúť aj opačný prípad. A to, že aj správca môže dať vlastníkom výpoveď zmluvy o výkone správy, ak požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie správcu zo strany vlastníkov prekročí hranicu únosnosti. Správca si v taký čas povie, že menej je viac, a zbaví sa večne nespokojného klienta. Každá činnosť má svoje pravidlá, postupy, podmienky, prostredie, prístup. Ak ju chceme správne a poctivo vykonávať, potrebujeme na to optimum zo všetkého.

tags: #čo #robiť #ak #nie #je #zmluva