Bytový Dom Využívaný na Prenájom a Súvisiaca Legislatíva na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou bytových domov využívaných na prenájom na Slovensku, s dôrazom na legislatívu, rozdiely medzi bytmi a apartmánmi, daňové aspekty a ďalšie relevantné informácie.

Úvod do problematiky prenájmu bytových domov

V súčasnosti je prenájom bytových domov bežnou praxou. Často sa v inzerátoch stretávame s ponukou "apartmánov", čo je slovo, ktoré má znieť exkluzívnejšie. Je dôležité rozlišovať medzi bytom a apartmánom, pretože to má vplyv na financovanie, dane a iné právne aspekty.

Rozdiel medzi bytom a apartmánom

Definícia bytu

Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom a uzavretím, trvalo určených na bývanie rozhodnutím stavebného úradu. Byty sa zvyčajne nachádzajú v častiach územia určených na individuálnu bytovú výstavbu (IBV) alebo občiansku vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty v Stavbách ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok.

Definícia apartmánu

Definícia apartmánu sa nachádza vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia, ako je apartmánový dom alebo hotel. Ide o súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z nich spĺňa podmienky obývacej miestnosti a súčasťou je hygienické zariadenie. Apartmán v apartmánovom dome je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať aj apartmánovým bytom.

Rozdiely v praxi

Developeri často využívajú pojem apartmán, aby obišli územný plán, napríklad pri výstavbe obytných budov v oblastiach určených len pre občiansku vybavenosť alebo v rekreačných oblastiach. Počas kolaudácie sa posudzuje, či nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby. V liste vlastníctva je apartmán vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán.

Prečítajte si tiež: Bytový Podnik Košice: Príležitosti pre ZŤP

Financovanie kúpy apartmánu

Kúpa apartmánu predstavuje riziko z hľadiska financovania. Iba niekoľko bánk je ochotných prefinancovať kúpu apartmánu. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Ak je apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné ho financovať hypotékou. Doba splatnosti sa môže líšiť. Pri apartmánoch v meste môže byť lehota štandardná (cca 30 rokov), zatiaľ čo pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti úveru iba 8 rokov. Banky majú rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

• Dodanie nehnuteľnosti: Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu a jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodáva stavbu určenú na bývanie a aj na iný účel, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 7 zákona o DPH).
• Dodanie pozemku: Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Nájom nehnuteľnosti: Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Príklady z praxe a DPH

• Darovanie bytu spoločnosti: Ak spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti a následne sa stane platiteľom dane a chce byt predať, musia byť splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Predaj priemyselnej budovy: Ak platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011 a pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane, predaj v auguste 2020 inému platiteľovi dane je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Dodávateľ sa však môže rozhodnúť previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH) a uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa.
• Predaj novo skolaudovanej nehnuteľnosti: Ak platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním, tento predaj nepodlieha oslobodeniu od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH a dodávateľ uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
• Predaj administratívnej budovy neplatiteľovi dane: Ak platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015 a uplatnil si odpočítanie dane, pričom od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, predaj neplatiteľovi dane je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Platiteľ dane je však povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
• Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti: Ak platiteľ dane technicky zhodnotil prenajatú časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa a uplatnil odpočty DPH na vstupe, pri ukončení nájmu a odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia prenajímateľom, dodanie technického zhodnotenia za protihodnotu podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. Na dodanie technického zhodnotenia sa neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
• Predaj stavebného pozemku s výrobnou halou: Ak platiteľ dane nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH a vybudoval na ňom výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania, po 8 rokoch od kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH a vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).
• Rekonštrukcia a zmena účelu využitia nehnuteľnosti: Ak platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998 a následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované, predaj jednotlivých bytov (častí stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).
• Predaj stavebného pozemku občanovi: Ak živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku, podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok so súčasťou oplotenia, nepoužije sa ustanovenie § 38 ods. 1 zákona o DPH, pretože podstatou dodania je stavebný pozemok, a preto tento predaj nie je oslobodený od dane.
• Predaj bytu s prenosom daňovej povinnosti: S. r. o., platiteľ DPH, nemôže fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH). Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Prenájom nebytových priestorov firme v Dánsku: Ak prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Keďže podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, nájmu bezpečnostných schránok, prenájom nebytového priestoru je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
• Prenájom rodinného domu občanovi: Ak podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi a požaduje paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie, zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca, nie je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty. Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
• Nájom parkovacích miest: V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel.
• Prenájom kancelárskych priestorov s parkovacími miestami: Ak obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH a súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom kancelárskych priestorov je oslobodený od dane, zatiaľ čo prenájom parkovacích miest nie je oslobodený od dane.
• Prenájom voči viacerým nájomcom: Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.
• Ubytovanie v penzióne: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
• Dlhodobé ubytovanie: Ak platiteľ poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.
• Prenájom nehnuteľnosti zahraničnou osobou: Ak španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu a rozhodne sa prenajímať ju slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

Alternatívy k bytom: Apartmány, ateliéry a štúdiá

Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť. Zákon o katastri nehnuteľností, stavebný zákon, ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem „apartmán“. Preto sa v zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine apartmány v bytovom dome zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt - t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán.

Pojem „apartmán“ upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom.

Praktické a právne rozdiely medzi bytom a apartmánom

Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska. Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti. Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu.

V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o dielo na bytový dom

Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť. Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie.

Technické normy a preslnenie

Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Posudok na svetlotechniku, tzv. Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty. (Apartmány tu spomenuté nie sú, ergo požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nevzťahuje. Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽ SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.

Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva.

Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14.

Trvalý pobyt a parkovanie

Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.

Prečítajte si tiež: Všetko o kúpnej zmluve na byt

Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.

Výhody apartmánov pre podnikateľov

Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.

Záver

Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.

Práca z domu a daňové náklady

Častou požiadavkou je uplatnenie nákladov na energie, internet a pod. v daňových nákladoch podnikateľa pri práci z domu. V zákone o dani z príjmov sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou nenachádza explicitne. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov. Podstatným je spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu domu.

Alternatívy pre uplatnenie nákladov

1. Pomer nákladov na miesto podnikania: Vyčísli sa plocha, ktorá sa používa na podnikanie, a pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať.
2. Pracovné cesty a prenájom bytu: SZČO/zamestnanec/spoločník eseročky si platí klasické nájomné za byt namiesto hotela či ubytovne počas pracovných ciest.
3. Prenájom časti nehnuteľnosti eseročke: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky. Z príjmov prenajímateľa sa neplatia odvody (ide o pasívne príjmy). Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade a viesť daňovú evidenciu.
4. Vlastné merače na energie: Ak má eseročka v byte vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského.
5. Kúpa nehnuteľnosti eseročkou: Nehnuteľnosť si eseročka (resp. SZČO) nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. Pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.

Zmeny v norme STN 734301 Bytové budovy

Od 1. februára došlo k zmenám v norme STN 734301 Bytové budovy. Medzi podstatné zmeny patrí definícia bytovej budovy, úžitkovej plochy bytu, podkrovia a požiadavky na preslnenie a osvetlenie obytných miestností. Zmenili sa aj požiadavky na svetlú výšku obytných miestností a priestor na varenie v rodinnom dome.

Využívanie nebytového priestoru na bývanie

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je nebytovým priestorom taká miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. Ak sa nebytový priestor využíva ako byt, môže to byť problém, lebo stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu. V takomto priestore sa nedá získať trvalý pobyt a môžu vzniknúť ťažkosti s financovaním, poistením alebo zmenou účelu užívania.

tags: #bytový #dom #využívaný #na #prenájom #legislatíva