Ako správne ukončiť nájomnú zmluvu s jednomesačnou výpovednou lehotou

Sťahujete sa do nového bydliska, zaobstarali ste si vysnívané bývanie alebo meníte podnájom? V takom prípade potrebujete napísať žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy. Ak si nie ste istí, čo všetko má obsahovať, ste tu správne. V tomto článku sa dozviete všetky náležitosti potrebné na riadne ukončenie nájomnej zmluvy a tiež ako postupovať v prípade jednomesačnej výpovednej lehoty.

Doba trvania nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú. Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú. Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede. Nájomná zmluva na dobu určitú, napríklad v dĺžke trvania 12 mesiacov, sa musí po uplynutí doby trvania znovu predĺžiť. Ak sa nájomca s prenajímateľom nedohodnú na predĺžení, tak zaniká. Ako nájomca, tak i prenajímateľ má nárok dať kedykoľvek podnet na odstúpenie od nájomnej zmluvy z akýchkoľvek dôvodov.

Štandardná a zmluvne dohodnutá výpovedná lehota

Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. Zákon o krátkodobom nájme bytu však umožňuje dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, ktorá nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Túto lehotu si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť priamo v nájomnej zmluve. Je dôležité si uvedomiť, že ak sa nájomný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom, trojmesačná výpovedná lehota je záväzná a nemožno ju skrátiť.

Krátkodobý nájom bytu a jednomesačná výpovedná lehota

Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z.z.) priniesol možnosť dohodnúť si kratšiu, jednomesačnú výpovednú lehotu. Tento zákon je pre prenajímateľov vo všeobecnosti výhodnejší, avšak je potrebné dodržať určité podmienky.

Registrácia prenajímateľa

Ak má prenajímateľ záujem uzatvoriť s nájomcom nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, musí byť registrovaný na daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti. Táto povinnosť neplatí, ak je osoba už predtým registrovaná ako podnikateľ. Pokiaľ lehota na registráciu dane márne uplynie, spravuje sa právny režim zmluvy ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pričom ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytov sa nepoužijú.

Prečítajte si tiež: Ako sa počíta dôchodok na Slovensku?

Plynutie výpovednej lehoty

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Napríklad, ak bola výpoveď doručená 13. februára 2025 a dĺžka výpovednej lehoty je jeden mesiac, výpovedná doba uplynie 14. marca 2025.

Ukončenie nájomnej zmluvy a jej náležitosti

Ukončenie nájomnej zmluvy by malo byť písomné a obsahovať všetky dôležité informácie.

Čo má obsahovať ukončenie nájomnej zmluvy?

1. Identifikácia zmluvných strán: Uveďte údaje prenajímateľa a nájomcu (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
2. Identifikácia predmetu nájmu: Presne popíšte byt alebo nehnuteľnosť, ktorá je predmetom nájmu (adresa, číslo bytu, poschodie, katastrálne údaje).
3. Dôvod ukončenia nájmu: Uveďte, či ide o dohodu, výpoveď alebo inú formu ukončenia. Ak ide o výpoveď, uveďte dôvod, ak je to potrebné. Dôvod výpovede je potrebné skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Inak sa môže stať, že výpoveď bude neplatná. Tento dôvod nie je možné dodatočne zmeniť.
4. Dátum ukončenia nájmu: Jasne uveďte, ku ktorému dňu sa nájom končí.
5. Finančné vyrovnanie: Uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť, prípadne akékoľvek ďalšie finančné náležitosti. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ. V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom.
6. Prehlásenie o prevzatí bytu: Uveďte, že byt bol odovzdaný v stave, v akom bol prevzatý, prípadne popíšte prípadné zmeny alebo poškodenia.
7. Súhlas s ukončením: Uveďte, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu.
8. Dátum a miesto podpisu: Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.

Počet kópií

Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa.

Čo nezabudnúť?

• Odhlásenie trvalého alebo prechodného bydliska: Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť.
• Preberací protokol: Pri odovzdávaní bytu spíšte preberací protokol, v ktorom zaznamenáte stav bytu, odovzdané kľúče a stavy meračov energií.

Odstúpenie od zmluvy vs. Výpoveď

Rozdiel medzi odstupením od zmluvy a výpoveďou spočíva v tom, aké účinky vyvolávajú. Od zmluvy môže prenajímateľ odstúpiť vtedy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.

Práva a povinnosti v priebehu výpovednej lehoty

Počas plynutia výpovednej lehoty má nájomca právo užívať predmet nájmu a zároveň povinnosť platiť dohodnuté nájomné.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o "bez agendy dôchodkového poistenia"

Neplatnosť výpovede a súdne konanie

Pokiaľ sa jedna zo strán domnieva, že výpoveď bola daná neplatne, môže sa obrátiť na súd so žalobou o neplatnosť. Podľa Občianskeho zákonníka môže neplatnosť na súde uplatniť iba nájomca, a to do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže neplatnosť skončenia nájmu uplatniť na súde aj nájomca aj prenajímateľ, a to v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia.

Zánik nájmu a povinnosti nájomcu

Nájom zaniká uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, písomnou dohodou, písomnou výpoveďou alebo zánikom predmetu nájmu. Po zániku nájmu je nájomca povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi.

Príklad výpočtu výpovednej lehoty

Výpoveď z nájmu bola doručená druhej zmluvnej strane 13. februára 2025. Keďže výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď, v tomto prípade začne výpovedná lehota plynúť 14. februára 2025. Ak by bola jej dĺžka jeden mesiac, výpovedná doba uplynie (a spolu s tým zanikne nájom) dňa 14. marca 2025.

Riešenie problémov s prenajímateľom

V prípade sporov s prenajímateľom, napríklad ak prenajímateľ neoprávnene zadržiava depozit alebo požaduje úhradu za obdobie po skončení nájmu, je vhodné obrátiť sa na právnika alebo advokáta.

Zadržiavanie vecí nájomcu

V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa Občianskeho zákonníka, na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ bytu záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z exekúcie. Toto záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.

Prečítajte si tiež: Strata spôsobilosti na právne úkony

V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie týchto pohľadávok.

Vypratanie bytu

Akonáhle nájom bytu zanikol, je nájomca povinný vysťahovať sa a vypratať byt. Ak nájomca svoju povinnosť poruší, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, aby rozhodol o vyprataní nájomcu. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné.

Prenajímateľ môže svoje práva uplatniť na súde žalobou o splnenie povinnosti - vypratanie nehnuteľnosti. Od nadobudnutia účinnosti Civilného sporového poriadku už nie je možné využiť inštitút rozkazu na plnenie. Tento procesný inštitút totiž Civilný sporový poriadok zrušil. Aj napriek nemožnosti využitia rozkazu na plnenie predpokladáme, že súdne spory ako také, sa celkovo urýchlia, čo znamená, že aj prenajímatelia sa pravdepodobne dočkajú vypratania svojej nehnuteľnosti v kratšej lehote, ako to bývalo v minulosti.

Na základe právoplatného rozsudku o vyprataní alebo iného exekučného titulu (napr. notárskej zápisnice či vykonateľného rozhodnutia rozhodcovského súdu) môže prenajímateľ podať návrh na začatie exekúcie. Exekútor poverený súdom, po splnení zákonom vyžadovaných podmienok, vyprace z bytu osobu, ktorá nemá právo užívať vypratávaný byt a všetkých, ktorí s ním bývajú na základe jeho práva. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, najmä príslušníkov policajného zboru, prípadne zástupcu obce. Veci odstránené z vypratávaného objektu sa odovzdajú ich vlastníkovi alebo niektorému z plnoletých príslušníkov jeho rodiny. Ak nie je prítomný pri vypratávaní nikto, kto by mohol veci prevziať, alebo ak sa prevzatie vecí odmieta, veci sa spíšu a dajú do úschovy obci. Exekútor upovedomí vypratávanú osobu o tom, že jeho veci boli dané do úschovy. Ak veci nie sú vyzdvihnuté na obci do šiestich mesiacov odo dňa, keď boli uschované, predajú sa na návrh obce podľa ustanovení o predaji hnuteľných vecí. Výťažok predaja vyplatí exekútor vysťahovanej osobe po zrážke trov úschovy, trov predaja a trov exekúcie.

Nezaplatené nájomné

Ak je nájomca dlžný na nájomnom, úhradách za plnenia poskytovaných s užívaním bytu alebo spôsobil v byte škodu a tieto pohľadávky prenajímateľa nebolo možné pokryť z dohodnutej zábezpeky, odporúčame prenajímateľovi, aby si svoje pohľadávky uplatnil na súde buď formou platobného rozkazu alebo žalobou na plnenie povinnosti. Súdny poplatok za žalobu je 6% z hodnoty predmetu sporu (t.j. z dlžnej sumy).

tags: #výpovedná #lehota #nájmu #jeden #mesiac