Darovacia a Kúpna Zmluva: Možnosti a Aspekty v Jednej Zmluve

V slovenskom právnom prostredí, najmä pri nakladaní s nehnuteľnosťami, je bežné stretávať sa s rôznymi typmi zmlúv. Medzi najčastejšie patria darovacia zmluva a kúpna zmluva. Často sa vynára otázka, či je možné tieto dva typy zmlúv kombinovať do jednej. Tento článok sa zaoberá touto problematikou, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a judikatúru.

Zásada zmluvnej voľnosti a inominátne zmluvy

Slovenský právny systém, konkrétne Občiansky zákonník, vychádza zo zásady zmluvnej voľnosti. Táto zásada umožňuje účastníkom občianskoprávnych vzťahov uzatvárať aj také zmluvy, ktoré nie sú v zákone výslovne upravené. Ide o tzv. inominátne (nepomenované) zmluvy. Umožňujú to ustanovenia § 51 a § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Zmluvné strany teda nie sú obmedzené len na typy zmlúv, ktoré sú priamo definované v zákone (napr. darovacia zmluva v § 628 Občianskeho zákonníka), ale môžu uzatvárať aj zmiešané alebo nepomenované zmluvy. Vyplýva to z ustanovení § 491 ods. 2 a § 853 Občianskeho zákonníka. Dôležité je, že názov zmluvy nie je určujúci pre to, akými ustanoveniami sa bude riadiť.

Zmiešaná zmluva: Kombinácia prvkov darovacej a kúpnej zmluvy

Zmiešaná zmluva je taká, ktorá kombinuje prvky viacerých typov zmlúv. V kontexte darovacej a kúpnej zmluvy by to znamenalo, že zmluva obsahuje prvky bezodplatného prevodu (darovania) a prvky odplatného prevodu (kúpy).

Príklad: Rodičia chcú previesť nehnuteľnosť na svoje dieťa, pričom časť hodnoty nehnuteľnosti dieťa uhradí (kúpa) a zvyšok je darovaný.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Právne aspekty zmiešanej zmluvy:

• Súlad so zákonom: Zmiešaná zmluva musí byť v súlade s obsahom a účelom zákona.
• Vôľa strán: Musí byť jasne preukázaná vôľa oboch strán uzatvoriť takúto zmluvu.
• Určitosť: Zmluva musí byť dostatočne určitá, aby bolo jasné, ktoré časti prevodu sú odplatné a ktoré bezodplatné.
• Katastrálny zákon: Pri zápise do katastra nehnuteľností je potrebné, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky právne úkony, ktoré zmluva obsahuje a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu (§ 30 ods. 5 KZ).

Darovacia zmluva s prvkami zaopatrenia

Častým príkladom inominátnej zmluvy je zaopatrovacia zmluva. Ide o zmluvu, v ktorej sa jedna strana (zaopatrovateľ) zaväzuje starať o druhú stranu (zaopatreného), a to výmenou za prevod vlastníctva nehnuteľnosti po smrti zaopatreného.

Právne aspekty zaopatrovacej zmluvy:

• Nepomenovaný zmluvný typ: Zaopatrovacia zmluva nie je výslovne upravená zákonom.
• Súlad so zákonom: Musí byť v súlade s obsahom a účelom zákona.
• Vecné bremeno: Často sa kombinuje so zriadením vecného bremena v prospech zaopatreného, ktoré mu zabezpečuje právo doživotného užívania nehnuteľnosti.

Upozornenie: Ak by mal byť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bezodplatný, za účelom právnej istoty je žiadúce uzatvoriť darovaciu zmluvu a zaopatrovaciu zmluvu osobitne. Neplatná preto môže byť taká darovacia zmluva, ktorá by bola podmienená povinnosťou poskytnúť darcovi protiplnenie, ktorým môže byť aj povinnosť starať sa a doopatrovať osobu až do času jej smrti. Ak by súd posudzoval takto uzavretú zmluvu, mohol by dospieť k záveru, že jednotlivé záväzky z nej vyplývajúcu sú vzájomne podmienené, v dôsledku čoho jednotlivé zmluvy v nej obsiahnuté nie sú spôsobilé samostatnej existencie, pretože tvoria jednotný celok.

Kúpna zmluva so symbolickou cenou

V praxi sa niekedy vyskytuje aj kúpna zmluva, v ktorej je dohodnutá symbolická kúpna cena (napr. 1 euro). V takomto prípade je potrebné posúdiť, či nejde o zastretý právny úkon, ktorým je v skutočnosti darovanie.

Právne aspekty kúpnej zmluvy so symbolickou cenou:

• Zastretý právny úkon: Ak je hodnota nehnuteľnosti výrazne vyššia ako dohodnutá kúpna cena, môže ísť o zastretý právny úkon, ktorým je darovanie.
• Daňové dôsledky: V prípade darovania je potrebné zohľadniť daňové dôsledky.
• Odporovateľnosť: Ak dlžník prevedie majetok na inú osobu za symbolickú cenu s cieľom vyhnúť sa uspokojeniu veriteľov, veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že tento právny úkon je voči nemu právne neúčinný (§ 42a Občianskeho zákonníka).

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z.

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor aj uvedenie čísla bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie.

Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať a) identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu, 2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu, b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, c) uvedenie predmetu návrhu, d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad, f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku, g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník - komentár. Iura Edition 2015).

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník - komentár.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené vyššie aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Vyplýva to aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.06.2008 sp. zn. 2Cdo/122/2007 „Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j.

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

V Obchodnom zákonníku je kúpna zmluva upravená v § 409 a nasl. Podľa Obchodného zákonníka nie je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, len na vec hnuteľnú. Nie všetky ustanovenia kúpnej zmluvy obsiahnuté v Obchodnom zákonníku majú kogentnú povahu a nemožno sa tak od nich ani dohodou zmluvných strán odkloniť.

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár).

Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods.

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Darovacia zmluva a jej náležitosti

Darovacia zmluva je upravená predovšetkým v § 628 - 630 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako “Občiansky zákonník”). Dôležitým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť. Uzatvorením darovacej zmluvy darca niečo prenecháva alebo sľubuje obdarovanému bezplatne. Obdarovaný uzatvorením darovacej zmluvy dar alebo sľub prijíma.

Vrátenie daru na základe platne uzatvorenej darovacej zmluvy je možné v zásade len v 2 prípadoch. Darca môže požadovať vrátenie daru len v prípade, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy podľa § 630 Občianskeho zákonníka. Zo strany obdarovaného je možné vrátiť dar darcovi len v prípade, ak má dar vady, na ktoré ho darca neupozornil, podľa § 629 Občianskeho zákonníka.

Obsahom nami pripraveného vzoru darovacej zmluvy je darovanie bytu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu a pozemku prislúchajúcemu k bytu.

tags: #darovacia #a #kupna #zmluva #v #jednej