Autorizácia zmluvy v katastrálnom konaní: Podmienky a postupy

S účinnosťou od roku 2009 pribudla advokátom možnosť autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností. Autorizácia zmluvy advokátom je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o autorizácii zmluvy v katastrálnom konaní, jej podmienkach, výhodách a postupoch.

Elektronizácia katastrálneho konania

Všetky druhy katastrálneho konania, vrátane zápisu vkladom a záznamom, je možné vykonať elektronicky. Predpokladá sa postupný prechod na elektronickú formu, pričom ukončenie tohto procesu sa plánovalo v roku 2013. Konanie v elektronickej podobe bude vykonané elektronicky až vtedy, keď bude technicky možné preukázať doručenie výsledku elektronického konania účastníkom. Konanie bude možné viesť buď elektronicky, alebo v papierovej forme.

V súčasnosti je možné uskutočniť elektronicky len podanie návrhu, ktorý aj s prílohami bude potrebné zálohovať v elektronickej podobe. Počas prechodného obdobia bude nevyhnutné previesť elektronickú formu na papierovú a pre vlastnú potrebu overiť písomnú podobu s elektronickou. Ak táto podmienka nie je splnená, správa katastra konanie preruší a vyzve účastníka na doplnenie prílohy v elektronickej forme. Ak budú čo i len niektoré prílohy v papierovej podobe, účastník nemá nárok na zníženie správneho poplatku za elektronické podanie návrhu.

Skenované dokumenty ako prílohy

Skenované dokumenty sa považujú za relevantné len v dvoch prípadoch:

1. Ak sú vidimované pripojením overovacej doložky a podpísané zaručeným elektronickým podpisom overovateľa (notári a matriky).
2. Ak advokát spíše zmluvu, po podpísaní účastníkmi ju opatrí autorizačnou doložkou a po naskenovaní podpíše zaručeným elektronickým podpisom.

Podľa zákona advokát zodpovedá za totožnosť účastníkov, ktorí zmluvu pred ním podpísali, a je vyhotoviteľom zmluvy so zodpovednosťou za jej platnosť.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Ochrana osobných údajov v katastrálnom konaní

Pri nahliadaní do evidencie doručených návrhov na vklad je potrebné zabezpečiť ochranu osobných údajov, keďže register je vedený len v elektronickej forme a účastníci sú evidovaní so všetkými identifikačnými údajmi. Ustanovenie o nahliadaní do evidencie je potrebné vykladať v súvislosti s obdobím jeho vzniku, t. j. keď sa používala a viedla papierová forma registrov bez uvedenia osobných údajov. V súčasnosti je potrebné zabezpečiť ochranu osobných údajov v súlade so zákonom č. 428/2002 Z. z. v platnom znení. Pri žiadosti o nahliadnutie do evidencie doručených návrhov na vklad sa odporúča poskytnúť ústnu alebo písomnú odpoveď, prípadne umožniť nahliadnutie s prekrytím chránených údajov (rodné číslo).

Postup pri zmiešaných zmluvách

Pri zmiešaných zmluvách, ktoré obsahujú dva právne úkony (napr. darovanie a zriadenie vecného bremena) autorizovaných advokátom, sa postupuje podľa § 42 ods. 3 KZ a nevyžaduje sa osvedčenie podpisu v prípade, ak sa druhý právny úkon týka tých istých účastníkov a tej istej nehnuteľnosti a priamo súvisí s prevodom. Pri posudzovaní takejto zmluvy sa postupuje podľa § 31 ods. 2 v časti prevodu samotného a podľa § 31 ods. 1 pri druhom právnom úkone. Keďže v časti prevodu je lehota skrátená na 20 dní, táto lehota sa bude vzťahovať aj na neoddeliteľný druhý právny úkon. Poplatok ostáva nezmenený.

Chyby v notárskych zápisniciach a autorizovaných zmluvách

V prípade, že notárska zápisnica o právnom úkone obsahuje chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti (alebo neobsahuje náležitosti podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona), správa katastra konanie preruší podľa § 31a písm. c) katastrálneho zákona a zároveň zašle listinu notárovi alebo advokátovi na odstránenie chýb. Z dôvodu, že za právnu stránku nesú zodpovednosť vyhotovitelia, v záujme nezasahovania do ich zodpovednosti sa postupuje v oboch prípadoch ako u iných listín. V spise sa nechá overená kópia a originály sa vrátia na opravu.

Hmotnoprávne podmienky platnosti zmluvy

Pri posudzovaní zmluvy podľa § 31 ods. 2 katastrálneho zákona správa katastra neskúma hmotnoprávne podmienky platnosti zmluvy, napr. či úkon za maloletého schválil súd, či predaj obecného majetku schválilo obecné zastupiteľstvo, atď. To znamená, že prílohou k tejto zmluve nemusia byť tieto dokumenty súčasťou spisu. Podľa § 31 ods. 2 katastrálneho zákona pri posudzovaní zmluvy správa katastra skúma súladnosť s údajmi katastra nehnuteľností, procesné podmienky, napr. náležitosti návrhu na vklad a jeho príloh, obmedzenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, správne poplatky, ale neskúma splnenie hmotnoprávnej podmienky platnosti zmluvy. Za platnosť zmluvy zodpovedá vyhotoviteľ - notár alebo advokát, ktorý zmluvu autorizoval.

Splnomocnenie advokáta na vyhotovenie autorizovanej zmluvy

Ak zmluvné strany splnomocnili advokáta na zastupovanie v právnom úkone o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a vyhotovenie autorizovanej zmluvy o prevode práva k tejto nehnuteľnosti, podpis zmluvných strán na dohode o plnej moci nemusí byť overený. Podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Nakoľko v prípade zmluvy o prevode nehnuteľnosti autorizovanej advokátom nie je potrebné osvedčiť podpisy prevodcov, nie je potrebné osvedčiť ani podpisy splnomocniteľov na dohode o plnomocenstve, ktorou splnomocnia advokáta na vyhotovenie autorizovanej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti.

Oprava chýb v zmluve podanej elektronicky

Ak advokát, ktorý zmluvu autorizačne overil, podal návrh na vklad elektronicky a správa katastra konanie prerušila, nakoľko zmluva obsahovala chybné údaje, opravu chybného údaja v zmluve podanej elektronicky nemožno vykonať formou opravnej doložky na originály. Je potrebné vypracovať dodatok k zmluve a v ňom opraviť chybné údaje. Ak je oprava vykonaná v origináli zmluvy a po naskenovaní zaslaná správe katastra, nejedná sa už o pôvodnú zmluvu, o ktorej sa má rozhodnúť, je to nový elektronický dokument, teda nové podanie.

Podľa § 42 ods. 5 katastrálneho zákona, ak zmluva obsahuje chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti po podaní návrhu na vklad, vykoná sa jej oprava doložkou pod skončeným textom, ak s tým účastníci súhlasia. Podľa § 24 ods.3 písm. a) zák.č.215/2001 Z. z. o elektronickom podpise bezpečné zariadenia na vyhotovovanie elektronického podpisu a postupy používané na vyhotovovanie zaručeného elektronického podpisu musia spoľahlivo zabezpečiť, že podpisovaný elektronický dokument pri vyhotovovaní zaručeného elektronického podpisu sa nemení. To znamená, že nemožno vykonať dodatočne žiadny zásah v podpísanom elektronickom dokumente, preto nemožno vykonať opravu podľa § 42 ods.5 katastrálneho zákona, teda vykonať opravu pod pôvodným textom v zmluve.

Prílohy k návrhu na vklad podanému elektronicky

Prílohy k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, iné ako autorizovaná zmluva o prevode nehnuteľnosti (napr. vyhlásenie o nedoplatkoch pri prevode bytu, sobášny list, stanovisko Obvodného pozemkového úradu k pripravovanému stavebnému zámeru na poľnohospodárskej pôde a pod.), ktorý bol podaný elektronicky, nemôžu byť len naskenované a opatrené zaručeným elektronickým podpisom advokáta (splnomocneného na podanie návrhu na vklad a zastupovanie účastníkov v celom konaní o návrhu na vklad). S poukazom na ustanovenie § 23 katastrálneho zákona v platnom znení sú náležitosti elektronického podania rovnaké ako pri písomnom podaní a pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené zaručeným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou. Ostatné prílohy k elektronicky podanému návrhu na vklad na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti autorizovanej advokátom by mali byť opatrené zaručeným elektronickým podpisom vyhotoviteľa alebo elektronicky osvedčené (vidimované) notárom.

Akceptácia neperfektného elektronického podania

Možno zo strany správy katastra akceptovať podanie urobené elektronicky, avšak neperfektne (napr. absentuje časová pečiatka, softwarom vykázaná vada zep-u a pod.), ak bude doplnené tak, že bude podané znova s odstránenou (technickou) vadou? Áno, ak toto elektronické podanie s identickým obsahom po doplnení resp. opätovnom zaslaní bude spĺňať náležitosti podľa § 23 katastrálneho zákona.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Oprava zmluvy advokátom s obsahom splnomocnenia

Ako postupovať v prípade, ak je prílohou návrhu zmluva autorizovaná advokátom, ktorej obsahom je aj splnomocnenie účastníkov zmluvy, aby advokát vykonal prípadné opravy zmluvy. Ak advokát po prerušení konania z dôvodu nesprávneho označenia napr. kat. územia vykoná opravu tak, že na príslušnej strane prečiarkne nesprávne označenie kat. územia s hviezdičkou a prepíše toto kat. územie na správne s uvedením miesta a času tohto úkonu, avšak oprava je vykonaná v rozpore s § 42 ods. 4 KZ. Podľa § 42 ods.4 katastrálneho zákona sa oprava vykoná buď dodatkom k zmluve alebo opravnou doložkou. V doložke sa uvedie nesprávnosť, správne znenie s vyznačením dátumu vykonania opravy, podpisy účastníkov zmluvy, ako aj podpis konajúceho zamestnanca a odtlačok okrúhlej pečiatky. Opravnou doložkou sa vykoná oprava chýb v písaní, počítaní alebo oprava inej zrejmej nesprávnosti. Nedostatok formálnych náležitostí opravnej doložky nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu, chybný údaj bol odstránený a vklad práva je možné povoliť.

Vyhlásenie správcu pri prevode bytu alebo nebytového priestoru

Ako bude postupovať správa katastra pri povoľovaní návrhu na vklad v prípade zmluvy, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru a ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo ktorá bola autorizovaná advokátom a nie je k nej doložená príloha - vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, v zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Správa katastra návrh na vklad, predmetom ktorej je takáto zmluva, povolí. V zmysle § 31 ods. 2 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), správa katastra posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Pričom procesnými podmienkami sú náležitosti návrhu na vklad a jeho príloh, správne poplatky. Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, v zmysle § 5 ods. 2 cit. zák., netvorí prílohu k návrhu na vklad, ale prílohu k zmluve, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Správa katastra neskúma hmotnoprávne podmienky platnosti zmluvy. Za takéto vyhotovené zmluvy zodpovedá notár alebo advokát (ak autorizuje zmluvu).

Rozhodnutie o vklade v skrátenej lehote

Môže správa katastra povoliť vklad na základe notárskej zápisnice a autorizovanej zmluvy, ktoré sa povoľujú v lehote do 20 dní skôr, napr. do troch dní? Je potrebné brať ohľad na ustanovenie o zrýchlenom konaní? Podľa § 32 ods. 2 ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, správa katastra rozhodne o návrhu na povolenie do 20 dní. Podľa ods. 3 správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Z ustanovenia § 32 ods. 2 vyplýva, že správa katastra musí (nie môže) rozhodnúť kedykoľvek v priebehu 20 dní od podania návrhu, t. j. aj nasledujúci deň po podaní návrhu, ak je dodržané poradie zápisov listín podľa § 41 ods. 2 katastrálneho zákona. Ak by sme brali ohľad na ustanovenie o zrýchlenom konaní, správa katastra by rozhodovala v prípade zmlúv podľa § 32 ods. 2 len v lehote od 16. do 20. dňa od podania návrhu. Takýto postup správneho orgánu by však bol v rozpore so zásadou rýchlosti konania.

Autorizácia zmluvy advokátom: Podmienky a výhody

Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Ak advokát nepozná účastníkov, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti.

Výhody autorizácie zmluvy advokátom

• Rýchlejšie konanie na katastri: Správa katastra posudzuje autorizovanú zmluvu len z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. V súlade s § 32 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon, je kataster povinný rozhodnúť o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
• Úspora času: Vybavenie všetkých úkonov potrebných k prevodu nehnuteľností priamo u advokáta bez potreby návštevy notára alebo správy katastra.
• Úspora peňazí: Zníženie správnych poplatkov o 50% pri podaní návrhu na vklad elektronicky so zaručeným elektronickým podpisom.
• Ochrana záujmov klienta: Advokát je povinný zistiť pravú totožnosť účastníkov zmluvy, čím zabezpečí ochranu účastníkov zmluvy pred zneužitím totožnosti.
• Poistenie zodpovednosti: Advokát je v zmysle zákona povinný mať uzatvorené poistenie zodpovednosti pri výkone advokácie, pričom uvedenú skutočnosť kontroluje každoročne Slovenská advokátska komora.
• Odborné spísanie zmluvy: Eliminácia prípadov nepovolenia vkladu vlastníckeho práva.
• Advokátska úschova: Možnosť využitia advokátskej úschovy peňazí, ktorá predstavuje špecifický inštitút podobný napr. notárskej, či bankovej úschove.

Povinnosti advokáta pri autorizácii zmluvy

• Zistenie totožnosti účastníkov zmluvy a ich zástupcov.
• Posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
• Upozornenie účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a uvedenie vyhlásenia účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.
• Oznámenie účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

tags: #kataster #autorizácia #zmluvy #podmienky