Kataster nehnuteľností a určovanie cien nehnuteľností: Komplexný prehľad

Určenie správnej ceny nehnuteľnosti je kľúčové pri kúpe alebo predaji. Či už hľadáte stavebný pozemok pre svoj vysnívaný dom, alebo chcete predať rodinný pozemok, presná informácia o jeho hodnote je nevyhnutná. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku určovania cien nehnuteľností v kontexte katastra nehnuteľností na Slovensku.

Úvod do problematiky cien nehnuteľností

Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmame roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Na realitnom trhu sa obchoduje najviac so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov. Byty sú v nich o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tis. obyvateľmi.

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti

Cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje množstvo faktorov, ktoré je potrebné brať do úvahy pri jej určovaní. Medzi najdôležitejšie patria:

• Lokalita: Poloha pozemku je jedným z najdôležitejších faktorov.
• Veľkosť: Je jasné, že veľkosť pozemku má priamy vplyv na jeho výslednú cenu.
• Vývoj trhu: Tak, ako aj v iných odvetviach, aj na realitnom trhu je potrebné zohľadňovať vývoj a situáciu na trhu.

Metódy určovania ceny nehnuteľnosti

Existuje niekoľko metód, ktoré sa používajú na určenie ceny nehnuteľnosti. Každá z nich má svoje výhody a nevýhody, a preto je dôležité vybrať si tú správnu metódu pre konkrétnu situáciu. Medzi najčastejšie používané metódy patria:

1. Porovnávacia metóda: Porovnanie vášho pozemku s podobnými nehnuteľnosťami v okolí je jednou z najefektívnejších metód na odhad jeho trhovej hodnoty.
2. Realitné kancelárie: Obráťte sa na miestne realitné kancelárie. Ak hľadáte presnú a spoľahlivú informáciu o hodnote vášho pozemku, odporúčame obrátiť sa na odborníkov.
3. Realitný maklér / realitná kancelária: Skúsený realitný maklér dokáže na základe svojich skúseností a rozsiahlemu prehľadu na realitnom trhu určiť cenu pozemku. V mnohých prípadoch, realitní maklér a realitné kancelárie poskytujú službu ocenenie nehnuteľnosti, ktorá je často bezplatná.
4. Znalecký posudok: Odborná analýza znalca nehnuteľností, ktorá presne určuje trhovú hodnotu pozemku. Znalec pri svojej práci využíva rôzne metódy.

Úloha katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Centrálna evidencia majetku (CEM) je systém informácií založený na zákone Národnej rady Slovenskej republiky č. 278/1993 Z. z. Hlavným účelom CEM je poskytovať prehľad o nehnuteľnostiach vo vlastníctve Slovenskej republiky, ktoré sú určené na verejnoprospešné a nekomerčné účely. Zároveň sa v CEM eviduje aj majetok iných vlastníkov, ktorý slúži na výkon štátnych funkcií alebo iných verejných účelov, ktoré zabezpečujú štátne rozpočtové a príspevkové organizácie alebo štátne fondy.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

V rámci CEM sa evidujú bytové a nebytové budovy, byty, nebytové priestory a pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky, spravované podľa zákona o správe majetku štátu, ako aj majetok vo vlastníctve iných subjektov, ktorý využívajú štátne organizácie alebo fondy.

Čo nájdete v katastri?

Hoci sa výraz „kataster“ v praxi používa aj ako hovorové označenie katastrálneho úradu, v skutočnosti je kataster nehnuteľností databázou obsahujúcou geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tvoria ho tzv. katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Operát zahŕňa:

1. súbor geodetických informácií (mapy, plány a iná geodetická dokumentácia),
2. súbor popisných informácií (obsahuje najmä údaje o nehnuteľnostiach a právach, ktoré sa zapisujú do listu vlastníctva),
3. zbierku listín (pozostáva hlavne z písomných vyhotovení zmlúv, dohôd či písomných vyhlásení, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam),
4. sumárne údaje katastra o pôdnom fonde,
5. pozemkové knihy, železničnú knihu aich operát (obsahujú pôvodnú historickú evidenciu práv k nehnuteľnostiam).

Jednotlivé časti operátu sa neodlišujú len obsahom, ale aj rozsahom ich sprístupnenia verejnosti. Všeobecne platí, že katastrálny operát je verejne prístupný. Znamená to, že pokiaľ zákonprístup k niektorým údajom či častiam operátu výslovne neobmedzuje (viď ďalej), mal by vám úrad umožniť doň nahliadnuť a robiť si výpisy, odpisy, náčrty či kópie pre vašu potrebu.

Limitácie pre sprístupnenie informácií z katastra

Obmedzenia pre sprístupnenie informácií z katastrálneho operátu platia pre:

1. Rodné číslo, príp. iný obdobný identifikátor vzťahujúci sa k cudzincom: Rodné číslo alebo obdobný identifikátor u cudzincov sa pri nahliadaní do katastrálneho operátu sprístupňujú len osobe, ktorej sa tieto identifikátory týkajú.
2. Údaj o cene nehnuteľnosti: Údaj o cene nehnuteľnosti možno poskytnúť na požiadanie vlastníkovi. Okrem toho sa na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov poskytuje tiež niektorým štátnym orgánom, inštitúciám či osobám s určitými mocenskými oprávneniami (napr. exekútorom či notárom), ale tiež napríklad znalcom v odbore stavebníctvo - odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcom z odboru poľnohospodárstvo - odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy či znalcom z odboru lesníctvo - odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy.

Do katastra sa údaj o cene zapisuje na základe:

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

• zmluvy, ktorá bola podkladom pre povolenie vkladu, a to pokiaľ je v nej cena vyčíslená,
• zápisnice o vykonaní dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách,
• rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav.

Zistenie údaja o cene môže mať význam napríklad pri uplatňovaní nárokov z porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka k podielu na spoločnej veci. Ak nie je dohodnuté inak, musí oprávnený z predkupného práva zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným. Pokiaľ oprávnený spoluvlastník nezaplatí takto stanovenú cenu ani do dvoch mesiacov po ponuke, môže sa vec predať 3. osobe. Ako ale spoluvlastník zistí, či predávajúci pri prevode na 3. osobu skutočne dodržal cenu uvedenú v ponuke na odkúpenie podielu?

V praxi sa kvôli nejednoznačnému zneniu zákona spoluvlastníci stretávali s tým, že im katastrálne úrady údaj o cene neposkytli. Odmietnutie odôvodnili skutočnosťou, že údaj o cene sa má poskytovať len „vlastníkovi“. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR však v Katastrálnom bulletine č. 2/2022(otázka č. 10) výslovne uvádza, že pri posudzovaní práva na poskytnutie údaja o cene sa vlastníkom nehnuteľnosti rozumie aj vlastník spoluvlastníckeho podielu. Úrady by teda podľa neho mali oprávneným z predkupného práva údaj o cene poskytovať.

3. Zbierku listín: Prístup k listinám v zbierke sa umožňuje len:

   1. vlastníkovi,
   2. inej oprávnenej osobe,
   3. ich právnym predchodcom a nástupcom.

Okrem toho môžu získať prístup k listinám tiež osoby vykonávajúce geodetické a kartografické činnosti, znalci z odboru geodézie a kartografie a opäť tiež niektoré úrady či osoby s mocenskými oprávneniami (samozrejme len za účelom plnenia osobitných úloh zverených zákonom).

Ako sa k údajom z katastra dostať?

Údaje z katastra úrad poskytuje v listinnej alebo elektronickej podobe. Niektoré informácie možno získať jednoduchým spôsobom aj na internete (kataster-portal.sk) či na pošte. Na špecializovaných pracoviskách pošty sa poskytuje:

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

• výpis z listu vlastníctva,
• kópia z listu vlastníctva,
• kópia z katastrálnej mapy alebo z mapy určeného operátu.

Čo si treba všímať na liste vlastníctva?

Pri realizácii každého právneho úkonu týkajúceho sa nehnuteľností (napr. uzatvorenia kúpnej zmluvy) je priam nevyhnutné zaobstarať si aktuálny výpis z listu vlastníctva (LV), na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná. Okrem overenia základných údajov o nehnuteľnosti a jej vlastníctva na LV skontrolujte vždy tiež:

1. či na LV nie je vyznačená plomba: Vyznačenie plomby signalizuje, že sa ohľadom práv evidovaných na LV môže v krátkom čase niečo podstatné zmeniť. Typicky môže ísť o zmenu vlastníka nehnuteľnosti, ale tiež o zápis ťarchy (vecného bremena a pod.). Plomba sa na LV vyznačuje aj v súvislosti so začatím katastrálneho konania o oprave chyby v katastrálnom operáte či konaním o proteste prokurátora.
2. či na LV figuruje nejaká poznámka: Poznámka upozorňuje na skutočnosti, ktoré obmedzujú právo vlastníka s nehnuteľnosťou nakladať (napr. upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, zriadenie daňového záložného práva); môže však tiež informovať o nehnuteľnosti či o práve k nej (napríklad poznámka o súdnom konaní, ktoré sa týka práv k nehnuteľnosti).
3. čo je na LV zapísané včasti C (ťarchy): Táto časť LV vás upozorní, či na veci neviazne vecné bremeno (napr. doživotného užívania), záložné právo, predkupné právo (pozor - predkupné právo spoluvlastníka sa na LV osobitne neeviduje, vzniká automaticky zo zákona). Ak by ste teda nehnuteľnosť s ťarchou nadobudli, budete obmedzení buď pri jej užívaní alebo pri dispozíciách s ňou.

Údaje katastra sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Údaje o právach k nehnuteľnostiam, parcelné číslo, geometrické určenie nehnuteľnosti, druh pozemku, geometrické určenie a výmera katastrálneho územia, názov katastrálneho územia, výmera poľnohospodárskej jednotky alebo lesnej hospodárskej jednotky, alebo organizačnej jednotky, údaje o základných a podrobných polohových bodových poliach, údaje o bodových poliach aj štandardizované geografické názvy sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.

Realitný trh na Slovensku: Aktuálny vývoj

Realitný trh na Slovensku prechádza neustálym vývojom, ktorý je ovplyvňovaný rôznymi faktormi. Dôležité je sledovať aktuálne trendy a vývoj cien, aby ste mohli urobiť informované rozhodnutie pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.

B. Realitný barometer

B. Realitný barometer monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku. Mesačne preskúma ceny viac ako 20.000 bytov. Výsledkom projektu sú mesačné cenové analýzy. Realizačné (transakčné) ceny majú vyššiu vypovedaciu hodnotu, ako ponukové ceny. Cenový vývoj na realitnom trhu totiž odzrkadľujú presnejšie. Žiaľ na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií. Do neho realitné kancelárie (členovia realitnej únie) vkladajú údaje o cenách bytov, ale aj ostatných typov nehnuteľností, a to z konkrétnych obchodov z jednotlivých slovenských regiónov. Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka. Naznačuje to aj NBS, ktorá začiatkom tohto mesiaca konštatovala, že vo 4. Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie.

Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. V Trenčíne zdraželi novšie 2 izbové byty o 32,3 % a novšie 3 izbové jednotky o 26,9 %. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2 izbové zdraželi o 24,9 % a 3 izbové o 19,3 %. Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoliehať na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Okrem toho vláda by tento rok nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností.

Ceny bytov v krajských mestách

Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. V praxi to znamená, že za starší 3 izb. Cena bytu v hlavnom meste je až 3,5 krát vyššia ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre. Koľko zaplatíte za starší 3 izb. Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste. Za starší trojizbový byt tu zaplatíte dokonca 200 tisíc eur. Pri tejto sume veľa záujemcov už prevráti oči a rozhodne sa radšej pre dvojizbový byt. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu. Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napnutý.

Vývoj cien bytov

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %). Pozoruhodný je najmä vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024 (Košice o 15,0 %, Prešov o 14,1 %). Aj vďaka tomu sa Prešov stal v tejto kategórii bytov 5. najdrahším krajským mestom. Najrýchlejší rast cien sme videli v Trenčíne (28,9 %) a v Košiciach (19,6 %). V oboch mestách však v predchádzajúcom roku ceny rástli len minimálne (Trenčín 3,1 %, Košice 1,6 %). Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %). Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (22,0 %), kde v roku 2024 ešte mierne klesali (-0,3 %). Prešov skončil v malom mínuse (-0,2 %) a Žilina v miernom pluse (0,6 %).

Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty. Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.

Rok 2025

Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t.j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver.. Ich vplyv na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný. Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že “slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii”. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však sledujme aj to, kam sa v jednotlivých lokalitách uberal vývoj tento rok.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri opäť naštartoval. Po septembrovom miernom poklese (-0,1 %) jeho hodnota znovu stúpla. Medzimesačne poskočil hore o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu, aké sme videli v letných mesiacoch. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025 (spomína medzištvrťročnú zmenu): “Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %. Ako vidíme z grafu, v posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro 2 roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 % - všimnime si však cenový vývoj v dlhšom časovom horizonte. Za posledných 7 rokov jeho hodnota “poskočila” o 95,3 %.

Realitný trh v septembri preradil na nižší rýchlostný stupeň, čo potvrdili aj októbrové čísla - Barometer poskočil medzimesačne len o 0,5 %. Tempo rastu cien slabne. Aký bude ďalší vývoj? Začnú nehnuteľnosti klesať? Hodnota Realitného barometra sa v septembri znížila o 0,1 %. Slabší výsledok za deviaty mesiac roka však nepredstavuje zlom v cenovom vývoji na trhu. V predchádzajúcich mesiacoch totiž Barometer výrazne posilnil - od mája do augusta vzrástol o 4,6 %. Za trištvrte tohto roka vidíme v krajských mestách všeobecný rast cien. Ceny starších bytov rástli v porovnaní s novšími rýchlejšie. Priemerný rast cien starších 2 izbových bytov dosiahol 11,6 % a trojizbových 13,8 %. Pri starších bytoch rástli ceny najrýchlejšie v Prešove (+18,5 %) a Trnave (+18,2 %), pri novších bytoch dominujú Trenčín (+24,5 %) a Košice (+19,4 %). Staršie byty najviac zdraželi v Prešove (+25,3 %) a Košiciach (+21,4 %). V kategórii novších bytov najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (+14,7 %) a Banskej Bystrici (+12,3 %). Najmiernejší rast starších bytov zaznamenal Trenčín (+6,1 %).

Faktory ovplyvňujúce vývoj cien

Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu. Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m2. Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pri dvojizbových bytoch to bolo v priemere 17,0 % oproti 12,8 % a pri trojizbových 17,1 % versus 13,5 %. Pokiaľ sa obloha v mestách hemží žeriavmi, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska to však aktuálne nie je. Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Keď ľuďom rastú dynamicky mzdy, môžu si dovoliť kupovať drahšie byty. Presne to ukazujú aj posledné štatistické údaje. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve 1 654 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň. Najmä september a október patria na realitnom trhu tradične k silnému obdobiu, kde niet núdza o obchody. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá, Hovorí sa, že žiaden strom nerastie do neba. Cenovky bytov prepisujú na hodnoty, aké sme ešte nevideli. Prečo sa nehovorí o realitnej bubline? Niet divu, napríklad aj kompozitný index NBS, ktorý ukazuje, či trh nie je prehriaty, je na úrovni dlhodobého priemeru.

Ceny bytov v krajských mestách rástli aj v júli, hodnota Realitného barometra sa zvýšila na 3 168 €/m². Ide o rovnaký medzimesačný nárast ako v júni, a to 1,6 %. Dvojciferný medziročný rast vidíme v krajských mestách aj v najlikvidnejších segmentoch realitného trhu - pri 2 a 3 izbových bytoch. Najviac v týchto kategóriách zdraželi staršie 2 izbové byty (17,3 %), nasledovali staršie 3 izbové byty (15,7 %) a novšie 2 izbové byty (13,4 %). Národná banka Slovenska vo svojom komentári za 2. štvrťrok 2025 uviedla, že ceny bytov aj rodinných domov dosiahli nové historické maximá a napriek slabnúcej ekonomike ďalej rastú. Predpokladáme, že zlacňovanie úverov aj zdražovanie nehnuteľností bude do konca roka pokračovať. Bratislava je suverénne najdrahšia vo všetkých sledovaných kategóriách - pri 2-izbových aj 3-izbových bytoch. Banská Bystrica, Žilina a Trnava sa striedajú na 3. až 5. Prešov, Nitra a Trenčín sa striedajú v spodnej časti rebríčka - na 6. až 8.

tags: #kataster #nehnuteľností #určenie #ceny #nehnuteľnosti