Kúpa nehnuteľnosti: Podrobný postup a dôležité aspekty katastra nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad postupu pri kúpe nehnuteľnosti so zameraním na kataster nehnuteľností, vrátane návrhu na vklad, potrebných dokumentov a ďalších dôležitých aspektov.

Overenie nehnuteľnosti pred kúpou

Ešte pred samotnou kúpou je nevyhnutné dôkladne overiť stav nehnuteľnosti. Čím je pozemok drahší, tým viac by ste mali investovať do jeho preverenia.

List vlastníctva

Prvým krokom je získanie aktuálneho výpisu z listu vlastníctva. Ten získate na okresnom úrade, katastrálnom odbore príslušnom podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, alebo na pošte. Elektronickú verziu listu vlastníctva a katastrálnej mapy je možné získať na stránke ZBGIS.sk alebo na katasterportal.sk.

List vlastníctva obsahuje dôležité informácie:

  • Číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia.
  • Časť A - majetková podstata: obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso), a údaje o nich, a to výmeru, druh pozemku, kód spôsobu využívania pozemku, príslušnosť k zastavanému územiu obce a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti A.
  • Časť B - vlastník alebo iná oprávnená osoba: obsahuje meno, priezvisko, rodné priezvisko alebo názov vlastníka nehnuteľnosti, alebo inej oprávnenej osoby, dátum narodenia, rodné číslo alebo identifikačné číslo organizácie, spoluvlastnícky podiel, titul nadobudnutia podľa verejnej listiny alebo inej listiny, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti B, byty a nebytové priestory, nájomné práva k pozemkom, poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam.

Dôležité: Informácie na liste vlastníctva sa síce považujú za pravdivé, ale len do okamihu, kým sa nepreukáže opak.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Ťarchy a obmedzenia

Overte, či na pozemku nie sú ťarchy, napr. záložné právo, vecné bremeno (právo prechodu, doživotné bývanie), exekúcie alebo iné obmedzenia, ktoré by mohli ovplyvniť vaše vlastnícke práva.

Územný plán

Overte, aké činnosti možno na pozemku vykonávať podľa územného plánu. Zistite, či na pozemku nie sú ochranné pásma (napr. elektrické vedenie, vodné zdroje). Užitočné informácie k bodom 1. - 3. nájdete na príslušnom obecnom úrade.

Ďalšie dokumenty

Vyžiadajte si všetky relevantné údaje a dokumenty od predávajúceho - napr. geometrický plán, stavebné povolenie (ak existuje stavba na pozemku). Dohodnite kúpnu cenu a bezpečné platobné podmienky - často sa používa notárska úschova alebo vinkulácia v banke.

Kúpna zmluva

Najdôležitejším dokumentom pri kúpe nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny.

V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Autorizácia zmluvy

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.

Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.

Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Je dôležité vedieť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate k dátumu uvedenom v kúpnej zmluvy, ale až vkladom. Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra.

Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana). Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Podanie návrhu

Po podpise kúpnej zmluvy nasleduje podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento krok je kľúčový, pretože až vkladom do katastra sa stávate právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.

  1. Vyplnenie návrhu: Návrh na vklad sa robí na príslušnom okresnom úrade, konkrétne na katastrálnom odbore. Vyplňte všetky požadované informácie, ako sú vaše identifikačné údaje, informácie o nehnuteľnosti a údaje o právnom úkone. Vzor návrhu môžete nájsť na internete, ale uistite sa, že obsahuje všetky potrebné zákonné náležitosti.

  2. Podanie návrhu: Návrh na vklad podajte osobne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu alebo ho zašlite poštou. V podateľni vám potvrdia prevzatie a označia ho dátumom a číslom konania. Ak podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností poštou, úrad vám obvykle pošle potvrdenie o jeho prijatí. Toto potvrdenie zahŕňa číslo konania a dátum, kedy bol návrh prijatý. Katastrálny úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento krok zabezpečuje, že váš návrh sa dostane do spracovania a bude začaté katastrálne konanie. V praxi to znamená, že katastrálny úrad skontroluje, či sú v návrhu uvedené všetky potrebné údaje o právnom úkone, nehnuteľnosti a tiež, či nechýbajú prílohy.

    • Požiadať o zmenu vlastníckych práv môžete aj online cez službu elektronického podania.

  3. Prílohy k návrhu: K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia). Zákon samozrejme obsahuje aj výpočet iných prípadne povinných príloh, ktoré je potrebné priložiť k návrhu na vklad.

    • Vkladová listina: Tento dokument je základným podkladom pre katastrálny úrad pri rozhodovaní o povolení vkladu a zápise práv do katastra.
    • Ďalšie prílohy: Pri zriadení vecného bremena alebo pri zlučovaní či delení pozemku je potrebné priložiť geometrický plán. Ak kupujete byt, povinnou prílohou je vyhlásenie správcu nehnuteľnosti, že pôvodný majiteľ má vyrovnané všetky záväzky voči správcovi bytového domu či bytovému družstvu.
    • Elektronické podanie: Ak podávate návrh elektronicky, prílohy musia obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku. Ak máte prílohy len v písomnej forme, musíte požiadať oprávnené osoby, aby ich transformovali do online podoby (tzv. zaručená konverzia).

  4. Splnomocnenie: Návrh na vklad môže podať ktorákoľvek zo zmluvných strán (pri kúpe predávajúci a kupujúci, pri darovaní darca a obdarovaný). Ak poveríte inú osobu, aby návrh podala za vás, vytvorte dohodu o splnomocnení.

Náležitosti návrhu

Návrh na vklad musí obsahovať:

  1. Označenie navrhovateľa: Ak ide o fyzickú osobu, v návrhu uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v prípade cudzincov iné identifikačné číslo), trvalý pobyt alebo adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti. V prípade právnickej osoby uvádza obchodné meno, IČO, a sídlo.
  2. Adresát: Návrh adresujete vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
  3. Predmet návrhu: Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
  4. Označenie právneho úkonu: Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právny úkon je napríklad kúpna či darovacia zmluva. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
  5. Označenie nehnuteľnosti:
  6. Listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti: a to v prípade, že toto právo nie je priamo na liste vlastníctva.

Poplatky

Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spoplatnené. Správny poplatok pri normálnej dĺžke konania za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je vo výške 100 eur. V zrýchlenom konaní je vo výške 300 eur. Vklad záložného práva (napr. pri hypotéke) je spoplatnený samostatne.

  • Štandardné konanie vs. Zrýchlené konanie: Zvážte štandardné konanie a zvoľte štandardnú lehotu (30 dní). Správny poplatok uhrádzajte elektronicky.
  • Elektronické podanie: Pri elektronickom podaní môžete ušetriť na poplatkoch.
  • Viacero právnych úkonov: Ak návrh na vklad do katastra nehnuteľností obsahuje viacero právnych úkonov, tak správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon. Napríklad, ak predmetom návrhu na vklad je Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena k nehnuteľnosti, správny poplatok je vo výške 2x 66,- EUR, resp. 2 x 33,- EUR pri jeho podaní v elektronickej podobe.

Priebeh konania

Príslušný kataster nehnuteľností - okresný úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Ak bol návrh na začatie katastrálneho konania podaný v listinnej podobe, okresný úrad vyznačí na návrhu dátum a čas prijatia návrhu.

Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia. Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Ak návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby v určenej lehote odstránil dané nedostatky. Zároveň mu upresní, akým spôsobom ich má odstrániť. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.

Ak sú návrh na vklad, samotná zmluva a prílohy v poriadku, úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.

Oprava chýb v zmluve

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia.

Hypotéka a záložné právo

V prípade, ak na kúpu nehnuteľnosti potrebujete hypotéku, banka bude vyžadovať zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť.

  • Záložné zmluvy: Kupujúci podpisuje v banke Úverové zmluvy. Založiť nehnuteľnosť môže vlastník. Ten v banke podpisuje Záložné zmluvy. Do banky, ktorá vám poskytuje na prefinancovanie kúpy hypotéku musíte prísť vy ako kupujúci a aj strana predávajúceho. Terajší majiteľ = predávajúci podpisuje v banke Záložné zmluvy.
  • Poradie podania zmlúv: Záložné zmluvy spolu s Návrhom na vklad záložného práva je potrebné podať na Katastri ako prvé v poradí. Ak by ste zmluvy podali v opačnom poradí, najprv Kúpne a potom záložné, Kataster by konanie zastavil resp. zamietol.
  • Overenie podpisov: V prípade terajšieho majiteľa (predávajúceho) - jeho podpis na Kúpnej zmluve musí byť overený. V prípade Vás, strany kupujúceho stačí, ak Kúpno-predajné zmluvy len podpíšete.
  • Doručenie zmlúv: Banka za vás zaplatí znalca aj poplatok na Katastri…. Do banky príde kuriér a ten Zmluvy na Kataster fyzicky odnesie. To však znamená poväčšine niekoľkodňové zdržanie, kým sa na liste vlastníctva objaví V-čková plomba, ktorá hovorí o tom, že s listom vlastníctva sa pracuje = dejú sa na ňom zmeny. Doručenie záložných zmlúv prostredníctvom kuriéra banke trvá niekoľko pracovných dní. V tomto prípade je postup menej „komplikovaný“, pretože na Kataster sa nesie iba jedna sada zmlúv.

Preberací protokol

Pri preberaní nehnuteľnosti nezabudnite podpísať preberací protokol. Spíšte si stavy meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, stav zariadenia a prípadné poškodenia. Pridajte fotodokumentáciu a každý si nechajte podpísaný originál.

Čo robiť, ak kúpu oľutujete?

Podpíšete rezervačnú zmluvu, ale kúpu si následne rozmyslíte. Podpíšete Rezervačnú zmluvu a vzniknú nepredvídané problémy. No a výklad právnych dôsledkov vášho podpisu právnikom protistrany bude úplne iný, ako ste chápali znenie a formulácie tejto Zmluvy pri jej podpise vy… alebo jednoducho podpíšete pre vás nevýhodne formulovanú Rezervačnú zmluvu, resp. …ruku na srdce, nie každý "právničtine" v zmluvách rozumie.

Novela katastrálneho zákona

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portál Úradu geodézie, kartografie a katastra.

tags: #kataster #nehnutelností #postup #pri #kúpe

Ďalšie články