Kataster nehnuteľností pred pozemkovými úpravami: Usporiadanie vlastníctva a budúcnosť pôdy na Slovensku

Úvod

Pozemkové úpravy predstavujú komplexný proces, ktorého cieľom je usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov k pôde. Na Slovensku, kde historický vývoj a kolektivizácia spôsobili značnú rozdrobenosť a neprehľadnosť v evidencii pozemkov, sú pozemkové úpravy kľúčovým nástrojom na dosiahnutie právnej istoty a efektívneho hospodárenia s pôdou. Tento článok sa zameriava na problematiku katastra nehnuteľností pred pozemkovými úpravami, s dôrazom na špecifiká evidencie, rozdiely medzi parcelami registra „C“ a „E“ a legislatívny rámec, ktorý tieto procesy upravuje.

Potreba pozemkových úprav

Zástupcovia občianskych združení Vidiecka platforma, Spolok farmárov Slovenska a Gazdovský spolok Hont-Tekov sa zhodujú na tom, že pozemkové úpravy sú nevyhnutné pre usporiadanie vlastníctva a užívania pôdy. Avšak, vyjadrujú nesúhlas s niektorými aspektmi ich realizácie. Poukazujú na neodstránené chyby v registroch obnovenej evidencie pôdy (ROEP), ktoré by mali slúžiť ako základ pre pozemkové úpravy. Obávajú sa, že tieto chyby budú pozemkovými úpravami prekryté a ukrivdení vlastníci sa už nikdy nedostanú k svojej pôde.

Dvojitý operát: Parcely registra „C“ a „E“

Jedným z komplexných problémov v pozemkovoprávnom systéme je rozdelenie parciel na parcely registra „C“ a „E“. Pre lepšie pochopenie si predstavme územie Slovenska pokryté dvoma prekrývajúcimi sa mapami.

Katastrálna mapa

Prvá mapa je katastrálna mapa, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sú zobrazené priemetom svojich hraníc a označené parcelnými číslami a druhmi pozemkov.

Mapa určeného operátu

Druhá mapa, nazývaná mapa určeného operátu, má „slepé miesta“. Táto mapa je spojená s historickým vývojom evidencie pozemkov. Pre evidovanie pozemkov boli dôležité roky 1883 (nariadená sústavná evidencia katastra) a 1886 (začiatok zakladania nových pozemkovoknižných vložiek).

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kolektivizácia a jej dôsledky

V období kolektivizácie boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v JRD, čím vznikol užívateľský stav „C“ podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom parcely registra „E“ prestali existovať a v teréne sa začal používať len užívateľský stav „C“.

Obnova vlastníctva po roku 1989

Po roku 1989 došlo k obnove súkromného vlastníctva, ktorá sa realizovala zápisom a zákresom do už existujúcich parciel registra „C“. Týmto vznikli dvojité operáty:

• Parcely registra „E“: Preukazujú vlastníctvo, ale výmera a druh pozemku nie sú záväzné, keďže kopírujú stav pred znárodnením. Pre zistenie skutočnej výmery a polohy je potrebné ich zamerať v teréne.
• Parcely registra „C“: Preukazujú záväzný druh pozemku a presné umiestnenie v teréne. Avšak, druh pozemku nemusí korešpondovať so skutočným druhom pozemku.

Daň z nehnuteľností a prevod parciel

Druh pozemku v prípade parcely registra „E“ nie je právne záväzný. Daň z nehnuteľností sa má vyrubiť a daňové priznanie podať podľa záväzného „C“ operátu. Podanie daňového priznania je komplikáciou pre vlastníkov parciel registra „E“, najmä ak ich register „C“ rozdeľuje. Prevod parciel registra „E“ nie je zakázaný, ale pre zmluvné strany je vhodné vyhotoviť identifikáciu pozemkov, ktorá určí záväzný druh pozemku v „C“ operáte.

Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

Do vyhlásenia niektorých ustanovení zákona č. 140/2014 Z. z. za neústavné, tento zákon spôsoboval prerušenia katastrálneho konania. Na prevod parcely poľnohospodárskeho druhu pozemku sa vyžadovalo absolvovať osobitný postup ponuky cez register ponuky pozemkov. Neraz sa stalo, že sa cez register ponúkal pozemok registra „E“ evidovaný ako trvalý trávny porast, no skutočný druh pozemku podľa registra „C“ bol lesný pozemok a teda sa na tento prevod nemal zákon vzťahovať.

Konanie o registri obnovenej evidencie pozemkov (REOP)

REOP je zisťovanie všetkých dostupných údajov a právnych vzťahov k jednotlivým pozemkom pri ich navrátení pôvodným vlastníkom. Vychádza sa hlavne zo zápisov z pozemkovoknižných vložiek a máp. Na základe týchto právnych skutočností dochádza ku schváleniu REOP a premietnutiu vlastníckych práv k pozemkom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Duplicitné vlastníctvo

Duplicitou sa rozumie spornosť vlastníctva, kedy je k vzájomne prekrývajúcim sa parcelám registra „E“ a registra „C“ zavedený LV a v ňom evidovaný vlastník. Duplicitné vlastníctvo sa môže odstrániť dohodou o vysporiadaní sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov.

Intravilán vs. Extravilán

Rozlišovanie parciel registra „C“ a „E“ sa niekedy mylne spája s rozlíšením intravilánu a extravilánu. Intravilán predstavuje pozemky v zastavanom území obce alebo pozemky určené na zastavanie. Extravilán je katastrálne územie mimo zastavaného územia obce. V závislosti od toho, či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy, majú pozemky vlastnícke vzťahy evidované ako parcely registra „E“. Zápis vlastníckeho práva k parcele registra „C“ predchádza jej geodetické zameranie. Zjednodušene, pozemkovými úpravami parcely registra „E“ prestávajú existovať a menia sa na parcely registra „C“.

Legislatívny rámec pozemkových úprav

Zákon o pôde (1990)

Zákon č. 229/1990 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku (Zákon o pôde) obsahoval ustanovenia o pozemkových úpravách. Pozemkovými úpravami sa rozumeli zmeny v usporiadaní pozemkov na určitom území za účelom vytvorenia pôdne ucelených hospodárskych jednotiek podľa potrieb jednotlivých vlastníkov a s ich súhlasom a podľa celospoločenských požiadaviek.

Zákon o pozemkových úpravách (1991)

Slovenský zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách okrem definície pozemkových úprav obsahoval aj vymenovanie dôvodov, kvôli ktorým je potrebné pristúpiť k ich vykonaniu. Medzi tieto dôvody patrili:

• Usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov a odstránenie prekážok ich výkonu vyvolaných historickým vývojom.
• Podstatné zmeny vo vlastníckych a užívacích pomeroch v obvode pozemkových úprav.
• Zmena v štruktúre poľnohospodárskych podnikov.
• Zmena hraníc zastavaného územia obce alebo investičná výstavba.
• Potreba zriadenia verejnoprospešných zariadení.

Novely zákona o pozemkových úpravách

Novela zákona z roku 2003 definovala dôvody pozemkových úprav, pri ktorých má PÚ nariadiť štát. Zákonodarca tým chcel zdôrazniť, za akých okolností vzniká štátu povinnosť (verejný záujem) nariadiť a financovať pozemkové úpravy. Táto novela zároveň v SR prvýkrát zavádzala pojem „jednoduché pozemkové úpravy“ (§8a). Novela z roku 2014 priniesla podrobné ustanovenia o jednoduchých pozemkových úpravách (JPÚ). Nasledujúce novely postupne pridávali dôvody (situácie), kedy je možné povoľovať jednoduché pozemkové úpravy a k nim priraďovali rôzne špecifické spôsoby ocenenia a vyrovnania pozemkov. Súčasná podoba zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách (novela z r.2022) hovorí, že na povolenie alebo nariadenie podľa §2, ods.1 je striktne naviazaný okruh pozemkov, ktoré možno zahrnúť do obvodu JPÚ, ale tiež aj spôsoby ocenenia, vyrovnania (§11), prípadne poskytnutia výmery štátnej pôdy na spoločné zariadenia a opatrenia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)

ROEP je kľúčovým nástrojom v rámci správy nehnuteľností na Slovensku. Jeho hlavným cieľom je určiť vlastnícke a iné práva k pozemkom, ktoré neboli preukázané listinami. ROEP bol zriadený zákonom č. 180/1995 Z. z.

Ciele ROEP

• Určenie vlastníckych a iných práv k pozemkom.
• Odstránenie historického chaosu v evidencii pozemkov.
• Zistenie neznámych vlastníkov.
• Riešenie rozdrobenosti pôdy.

Proces ROEP

1. Zisťovanie všetkých dostupných údajov a právnych vzťahov k pozemkom.
2. Zverejnenie zoznamu vlastníkov a pozemkov.
3. Lehota na námietky.
4. Premietnutie vlastníckych práv do katastra nehnuteľností.

Význam ROEP

ROEP je jedným zo základných pilierov moderného katastra na Slovensku. Jeho výsledkom je právna istota a sprehľadnenie vlastníckych vzťahov, ktoré sú základným predpokladom pre riadne hospodárenie s pôdou a nakladanie s nehnuteľnosťami.

Príprava a informovanosť v pozemkových úpravách

Projekt pozemkových úprav vychádza z údajov katastra nehnuteľností. S vlastníkmi sa komunikuje pred povolením pozemkových úprav, počas celého projektu a častokrát aj po jeho ukončení. Vlastníkovi sa doručujú v priebehu konania o pozemkových úpravách minimálne 7x podklady do vlastných rúk.

Informačné zdroje

Existuje niekoľko stránok, kde nájdete dostatok informácií o pozemkových úpravách, napríklad:

• www.kpu.sk (Komora pozemkových úprav)
• www.ppu.sk (Stránka o pozemkových úpravách)
• www.pce.sk (Geodetická firma)
• Stránky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR

Riešenie rozdrobenosti a duplicitného vlastníctva

Pozemkovými úpravami sa vytvára nový operát katastra nehnuteľností. Všetky parcely v obvode projektu zaniknú, vrátane parciel registra C KN bez listu vlastníctva. Rozdrobenosť pôdy znamená aj to, že pozemky v 1/1 nemusia byť prístupné, racionálne využívané alebo dostatočne veľké. Pozemkovými úpravami sa vytvára nový operát katastra nehnuteľností. Všetky parcely v obvode projektu zaniknú. Vrátane parciel registra C KN bez listu vlastníctva. Parcely v 1/1 sú riešené v pozemkových úpravách, ale spravidla sa tieto parcely z obvodu nevylučujú. Je to aj z dôvodu vytvorenia celistvého mapového diela, nehľadiac na to, že ich v extraviláne je štatisticky málo. Neznamená to, že sa nezachovajú alebo zrušia. Zostanú na pôvodnom mieste, pričom sa im upresní hranica a spravidla sa aj vyrieši prístup k týmto pozemkom, možno sa k nim pričlenia výmery vlastníka, ktoré ma v obvode projektu - samozrejme v súlade s primeranosťou pozemkov.

Prípravné konanie

V okamihu, keď je prekážky vo výkone vlastníckych a užívacích práv ekonomicky výhodnejšie odstrániť pomocou pozemkových úprav, než zotrvávať v doterajšom neprehľadnom stave, je potrebné naštartovať sériu administratívnych úkonov, ktoré môžeme zahrnúť pod spoločný pojem prípravné konanie, ktoré pozostáva najmä za) preverenia dôvodov, naliehavosti a hospodárskej účelnosti vykonania pozemkových úprav,b) určenia hraníc obvodu pozemkových úprav, určenia pozemkov, ktoré sú vyňaté z pozemkových úprav,c) zistenia záujmu vlastníkov o pozemkové úpravy začaté z dôvodov podľa § 2 ods. 1 písm. b) a h); záujem je preukázaný, ak s pozemkovými úpravami súhlasia vlastníci najmenej polovičnej výmery pozemkov, ktoré tvoria obvod projektu pozemkových úprav, a o prejavenom záujme spíše okresný úrad zápisnicu; to neplatí na konanie podľa osobitného predpisu.5c)V prípravnom konaní okresný úrad najmäa) vykoná potrebné zisťovanie,b) prerokuje dôvody a predpoklady začatia pozemkových úprav s obcou,c) prerokuje s orgánom štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností potreby revízie údajov katastra nehnuteľností,d) v spolupráci s orgánmi územného plánovania určí záväznosť územnoplánovacích podkladov v obvode projektu pozemkových úprav a možnosti ich využitia,e) zabezpečí, aby pred rozhodnutím o návrhu na vykonanie pozemkových úprav boli účastníci konania vhodnou formou a v mieste konania zvyčajným spôsobom informovaní o plánovanom konaní vrátane predbežne určených nákladov spojených s pozemkovými úpravami;f) v spolupráci s obcou zriadi na účely prípravného konania prípravný výbor, ktorý s príslušným orgánom štátnej správy spolupracuje najmä pri určovaní obvodu pozemkových úprav, zisťovaní záujmu vlastníkov a vypracovaní návrhu stanov združenia účastníkov pozemkových úprav; prípravný výbor zaniká zvolením predstavenstva združenia účastníkov.

tags: #kataster #nehnutelností #pred #pozemkovými #úpravami