- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kataster: Význam Druhu Pozemku a Rozdiel Medzi Parcelami Registra "E" a "C"
Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný životný krok. Často sa stretávame s pojmami, ktorým bežný človek nerozumie. Tento článok sa zameriava na vysvetlenie významu druhu pozemku v katastri a rozdielov medzi parcelami registra "E" a "C", ktoré sú dôležité pri kúpe, predaji a využívaní pozemkov.
Intravilán a Extravilán: Umiestnenie Pozemku v Obci
Pojmy intravilán a extravilán sa objavujú na listoch vlastníctva a určujú umiestnenie pozemku v rámci obce. Intravilán predstavuje zastavané územie, "vnútro" obce, zatiaľ čo extravilán je územie mimo zastavaného územia. Hranice intravilánu sú evidované v katastri a pri každom pozemku je uvedené, či sa nachádza v intraviláne alebo extraviláne. Tieto údaje sú dôležité z hľadiska delenia pozemku, možnosti výstavby a kúpy pozemku cudzincami.
Parcela Registra "E" (E-KN Parcela) a Parcela Registra "C" (C-KN Parcela): Rozdiely a História
Ak ste sa stretli s pojmami parcela registra „E“ (E-KN parcela) a parcela registra „C“ (C-KN parcela) a neviete aký je medzi nimi rozdiel - ste na správnej adrese. Rozdiel medzi nimi si vysvetlíme práve v tomto článku. Dozviete sa čo spôsobilo vznik týchto dvoch máp - registrov a objasníme si pojmy ako katastrálna mapa, mapa kastrálneho operátu, či duplicitné vlastníctvo, ako odporúčame postupovať pri kúpe parcele registra E a iné súvislosti.
Pre pochopenie rozdielu medzi parcelami "E" a "C" je potrebné sa pozrieť do histórie.
Historický Kontext
V 19. storočí sa pozemky a ich vlastníci evidovali v pozemkovej knihe, ktorá obsahovala aj mapy. Výmery v pozemkovej knihe boli určené z krokárskych máp, ktoré boli nepresné kvôli vtedajšej nízkej úrovni meracej techniky. V 60. rokoch minulého storočia vznikol nový evidenčný systém - evidencia nehnuteľností (EN). Na mnohých miestach prebehlo mapovanie, ale počas socializmu sa vlastníckemu právu nekládol veľký dôraz, a preto boli v tejto evidencii evidovaní len niektorí vlastníci.
Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť
Po revolúcii, keď vzrástol význam súkromného vlastníctva, bolo potrebné vytvoriť nový, presnejší systém. Kataster prebral z EN mapu, ktorú nazval katastrálna mapa. Zároveň bolo potrebné urobiť úplnú evidenciu vlastníkov. Táto vznikla na podklade pozemnoknižných údajov, ktoré boli prepísané a ku nim bola vyhotovená príslušná mapa. Táto bola nazvaná "mapa určeného operátu".
Keďže vznikli dve mapy, vznikli aj dva registre, v ktorých sú evidované pozemky.
Definícia a Charakteristika Parciel "E" a "C"
Parcela registra "E": Je parcela, ktorá je zakreslená v "mape určeného operátu". Tieto parcely boli pôvodne zapísané v katastri (pozemkovej knihe) a v pozemkovoknižnej mape, ešte v časoch Rakúsko-Uhorska, po roku 1918 ČSR a pri kolektivizácii po roku 1948 boli zlúčené do veľkých lánov v JRD, ale vlastnícke práva ostali zachované (nešlo o znárodnenie, ale „dobrovoľný“ vstup do JRD), resp. často prípad malých rolí, ktoré začalo obhospodarovať jednotné roľnícke družstvo (v listinách uvádzané ako pozemky v užívaní socialistickej organizácie) a počas neskorších mapovaní sa zamerala len veľká roľa obhospodarovaná JRD. Tým pádom vznikla jedna veľká parcela registra C. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami. Vlastnícke právo k týmto parcelám je však stále platné.
Parcela registra "C": Je parcela, ktorá je zakreslená v "katastrálnej mape". Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri.
Kľúčové Rozdiely Medzi Parcelami "E" a "C"
| Charakteristika | Parcela Registra "E" (E-KN) | Parcela Registra "C" (C-KN) |
|---|---|---|
| Pôvod | Mapa určeného operátu (odvodená z pozemkovej knihy) | Katastrálna mapa (prebratá z evidencie nehnuteľností) |
| Presnosť | Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami. | Záväzná výmera, presnejšie určenie polohy. |
| Právna Záväznosť | Údaje pri parcelách registra „E“ nie sú právne záväzné (druh pozemku nemusí korešpondovať so skutočným druhom pozemku, keďže dnes sú už po viac ako 70 rokoch pozemky používané na iný účel a platí druh pozemku pre príslušnú parcelu registra „C“ - napr. parcela registra „E“ s nejakým parcelným číslom je na liste vlastníctva evidovaná ako druh pozemku záhrada no v skutočnosti je parcela registra „C“ evidovaná ako ovocný sad. Záväzným údajom katastra nie je druh pozemku evidovaného ako parcela registra "E". | Sú právne záväzné pre všetky orgány verejnej moci (druh pozemku korešponduje s reálnym stavom, až na prípadne výnimky ako je nesúlad „C“ operátu). |
| Pokrytie Územia | Parcely registra „E“ (E-KN parcely) nepokrývajú celé katastrálne územie | Register „C“ pokrýva celé katastrálne územie, to znamená, že každý pozemok je obsiahnutý v nejakej C-KN parcele, inak povedané parcely registra „C“ tvoria katastrálne územie |
| Vzťah Medzi Parcelami | Každá E-KN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej C-KN parcele (sú v katastrálnej mape zlúčené do väčších celkov alebo rozdelené do viacerých parciel, sú ku nim založené právne vzťahy a ich hranice v teréne nie sú zreteľné). V tomto prípade príslušná C-KN parcela nie je vedená na liste vlastníctva a teda nemá žiadneho vlastníka. | - |
| Viditeľnosť Hraníc v Teréne | Parcely sú zapísané v katastri, ale ich hranice nie sú už v teréne viditeľné (vzhľadom na vytvorenie parciel registra „C“, ktorých hranice sú v teréne viditeľné). Ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. | Parcely, ktorých hranice sú v teréne viditeľné, teda od ostatných pozemkov oddelený hranicou - vlastníckou ako plot, hraničné značky alebo hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha) alebo hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), či administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce. Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne - vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní). |
| Vysporiadanie Vzťahov | Vzťahy k EKN parcelám sa vysporadúvajú registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP - register obnovenej evidencie pozemkov), sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. | - |
| Ďalšie Označenia | Parcely registra „E“ sa niekedy označujú ako združené pozemky alebo parcely určeného operátu. | - |
| Založený List Vlastníctva | Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva. | - |
Prevod Parcely "E" na Parcelu "C"
Parcelu „E“ môžeme „zmeniť“ na parcelu „C“ novým meraním - čiže si dáme urobiť geometrický plán. Výmera „E“-čka a „C“-čka častokrát nesedí. Je to práve z dôvodu nepresností máp určeného operátu a preto záväzná výmera je práve výmera „C“.
Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote
Dnes je snahou to, aby sme parcely E-KN preniesli do mapy C-KN a vytvorili tak jednu súvislú katastrálnu mapu registra C-KN. Dosiahneme to tým, že tieto pozemky sa prenesú (zobrazia) do katastrálnej mapy. V praxi sa tento prenos vykonáva geometrickým plánom na určenie vlastníckych práv (obnovu právneho stavu). Uvedeným procesom tak získavame presnejšie mapy, opravené výmery druhov pozemkov a zároveň vieme pozemky zdaniť podľa ich skutočnej výmery a správneho druhu pozemku.
Druh Pozemku: Kľúčový Faktor pre Využitie a Daňové Zaťaženie
Druh pozemku podľa katastra nie je len formálny údaj na liste vlastníctva - zásadne ovplyvňuje, čo na pozemku môžete reálne robiť. Od neho závisí, či sa tam dá stavať, hospodáriť, rekreovať alebo či budete platiť vyššiu daň. Mnohí kupujúci sa spoliehajú na popis v inzeráte alebo ústne informácie predávajúceho, čo sa im neskôr môže vypomstiť. Pri kúpe alebo predaji pozemku je zásadné vedieť, aký druh pozemku máte alebo kupujete. Druh pozemku totiž určuje jeho možnosti využitia, daňové zaťaženie, ako aj regulačné obmedzenia (napr. či sa tam dá stavať). Nesprávna domnienka o druhu pozemku môže viesť k finančným stratám, právnym sporom, alebo znemožniť váš zámer (napr.
Druhy Pozemkov Podľa Katastra
- Orná pôda - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 2.
- Chmeľnica - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 3.
- Vinica - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 4.
- Záhrada - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 5.
- Ovocný sad - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 6.
- Trvalý trávny porast - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 7.
- Lesný pozemok - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 10.
- Vodná plocha - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 11. Ide o pozemok pokrytý vodou - napr.
- Zastavaná plocha a nádvorie - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 13. Ide o pozemok, na ktorom sa nachádzajú stavby, dvory a iné povrchy ako napr.
- Ostatná plocha - kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 14. Ide o pozemok, ktorý nepatrí do vyššie uvedených kategórií, napr.
Zmena Druhu Pozemku
Áno, zmena je možná, ale nie vždy. Najčastejšie sa mení orná pôda na zastavenú plochu pri výstavbe rodinného domu alebo inej budovy. Je však potrebné, aby územný plán obce umožňoval využitie daného pozemku na výstavbu a musí dôjsť k tzv.
Kúpa Ornej Pôdy s Očakávaním Výstavby
Často sa predáva lacná „stavebná“ pôda, ktorá je v skutočnosti orná.
Odporúčania pri Kúpe Pozemku
Pre účely prevodu vlastníctva nie je rozhodujúce, či sa jedná o parcelu registra „E“ alebo „C“, ale vzhľadom na všetko vyššie uvedené o parcelách registra „E“ (napr. druh pozemku pri parcelách registra „E“ nie je záväzný údaj, dnes môžu byť používané na iný účel, atď.,…) odporúčame, pre vylúčenie akýchkoľvek problémov do budúcna, aby ste kúpili len pozemok vedený v registri „C“, prípade sa pokúste s predávajúcim dohodnúť, aby zabezpečil zameranie pozemku geodetom a previedol pozemok do registra „C“ (teda podstatou bude záväzne určenie druhu pozemku v „C“ operáte).
Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti
Daňové Priznanie k Pozemkom Registra "E"
Problém sa môže objaviť, ak ste vlastníkom parciel registra „E“ a je potrebné podať daňové priznanie. Pri daňovom priznaní k pozemkom registra „E" si treba uvedomiť, že tieto pozemky nemajú zvyčajne správny druh pozemku, t.j. nedá sa podľa nich určiť sadzba dane. Ak je viac vlastníkov zvyčajne sa jeden z nich splnomocní na podanie daňového priznania. Čo sa týka dane, pozemky registra "E" sú často v extraviláne a tvoria poľnohospodársku pôdu kde dane platí nájomca a nie vlastník. V prípade lesa sa daň platí často len v hospodársky využívanom lese inak je nulová.
Riešenie Problémov s Nejasným Vlastníctvom
Prípady tzv. Túto situáciu možno vyriešiť a jednoznačne tak určiť vlastníka pozemku buď uzavretím dohody dotknutých vlastníkov, alebo podaním návrhu na určenie práva k nehnuteľnosti na súd, teda rozhodnutím súdu. okresnému úradu - katastrálnemu odboru doručené osvedčenie o dedičstve a údaje v ňom uvedené by nevychádzali z údajov katastra, alebo by v ňom nikdy neboli evidované,prípad, že pozemok má v súčte viac vlastníckych podielov, ako tvorí 1/1 - napr.