Krátkodobá Nájomná Zmluva: Kompletný Sprievodca, Ktorý Vám Ušetrí Čas a Peniaze! - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

12. March 2026

Nájomná zmluva je základným kameňom pre pokojné a bezproblémové bývanie v prenajatom byte. Či už ste prenajímateľ alebo nájomca, je dôležité rozumieť svojim právam a povinnostiam. Tento článok sa zameriava na krátkodobú nájomnú zmluvu, jej špecifiká, náležitosti a rozdiely oproti bežnej nájomnej zmluve.

Úvod do Krátkodobého Nájmu

Národná rada SR prijala zákon č. 98/2014 Z. z., ktorý upravuje krátkodobý nájom bytu a dopĺňa Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. Cieľom tohto zákona je rozvíjať súkromné trhové nájomné bývanie na Slovensku a motivovať súkromné osoby k prenajímaniu bytov.

Legislatívny Rámec Krátkodobého Nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu aktívne pracuje aj s ustanovením § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ktorý zaviedol registračnú povinnosť pre osoby prenajímajúce nehnuteľnosti. Ak si prenajímateľ nesplní túto oznamovaciu povinnosť, na nájomný pomer sa vzťahujú ustanovenia § 685 a nasledujúce Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Zákonodarca sa snaží motivovať prenajímateľov k registrácii, aby mohli využívať výhody, ktoré zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Definícia Krátkodobého Nájmu

Zákon priamo v ustanovení § 2 vymedzuje definíciu krátkodobého nájmu, pričom krátkodobý nájom je vymedzený svojou dĺžkou a môže trvať najviac 6 rokov v rámci svojho predlžovania. Každá krátkodobá nájomná zmluva bytu môže trvať max. 2 roky, pričom takúto nájomnú zmluvu je možné predĺžiť opätovne 2-krát, to znamená, že prenajímateľ s nájomcom nemôžu uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú, avšak môžu uzatvárať iba zmluvu na dobu určitú, a to najdlhšie na 2 roky, pričom takúto zmluvu na dobu určitú je možné opätovne 2-krát predlžovať, najviac však po dobu 6 rokov.

Ak by bola prekročená lehota 6 rokov alebo lehota nájomnej zmluvy na dobu určitú dlhšia ako 2 roky, nespadala by takáto nájomná zmluva pod režim krátkodobého nájmu bytu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rehabilitácie v Senci

Náležitosti Krátkodobej Nájomnej Zmluvy

Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany. Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť.

Medzi základné náležitosti krátkodobej nájomnej zmluvy patria:

Označenie zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, trvalé bydlisko, dátum narodenia alebo obchodné meno, sídlo, IČO).
Predmet nájmu a rozsah užívania: Presný opis bytu (katastrálne územie, parcelné číslo, súpisné číslo, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, počet izieb, veľkosť obytnej plochy).
Výška nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu: Samostatne určená výška nájomného a výška úhrad za služby (plyn, elektrina, voda, fond opráv).
Opis stavu bytu, príslušenstva, vybavenia a závad: Dôkladný opis stavu bytu pri odovzdaní, vrátane všetkých známych závad.
Doba trvania nájomného vzťahu: Určenie doby nájmu na dobu určitú, maximálne na 2 roky s možnosťou predĺženia.
Podmienky podnájmu: Dohoda o možnosti prenechania bytu do podnájmu tretej osobe.

Detailný Pohľad na Náležitosti

Prvou podstatnou náležitosťou, ktorá je charakteristická pre písomné zmluvy, je označenie účastníkov, a to buď menom, priezviskom, miestom trvalého bydliska, dátumom narodenia alebo obchodným menom buď fyzickej, alebo právnickej osoby, ktorá je vlastníkom predmetného bytu a ktorá ho prenajíma. Ďalším podstatným charakteristickým znakom je označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu.

Ďalšou podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je priamo určiť výšku nájomného alebo spôsob jeho určenia, ako aj výšku úhrad spojených s užívaním bytu. keďže je zrejmé, že nájomný vzťah je odplatným vzťahom, nemožno ho dohodnúť bezodplatne. Je potrebné rozlišovať výšku nájomného a výšku úhrad. Výšku nájomného môžeme v podstate klasifikovať ako zisk prenajímateľa, pričom výška úhrad je spojená s úhradami, ktoré sú spojené s užívaním bytu, ako je napr.

V nájomnej zmluve nemôže chýbať opis stavu bytu, opis príslušenstva, vybavenia bytu, ako aj opis závad, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy. Nájomca by si mal dôkladne dať záležať na opise bytu, pretože tento je podstatný v prípade uplatňovania nároku na náhradu škody po skončení nájmu. Každú závadu je potrebné v opise riadnym spôsobom špecifikovať, pričom ide o okolnosti, ktoré sa uskutočňujú na určitej obhliadke pred podpisom nájomnej zmluvy. V tomto smere neodporúčame uzavrieť nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom bytu v prípade, ak sme si predmetný byt náležite neobhliadli alebo neoboznámili sa s jeho technickým stavom.

Ako sme už vyššie uviedli, v nájomnej zmluve musí byť určený aj čas trvania nájomného vzťahu, ktorý musí byť na dobu určitú, najdlhšie na dobu 2 rokov, nájomný vzťah je možné opätovne, najviac však 2x, predĺžiť na dobu max. 6 rokov.

Prečítajte si tiež: Bezplatný vzor kúpno-predajnej zmluvy

Podnájom

Zásadnou otázkou je aj tá skutočnosť, či môže dať nájomca predmetný byt do podnájmu. Táto skutočnosť môže vyvstať napr. vtedy, ak nájomca si prenajme byt od prenajímateľa na dobu 2 rokov a počas tohto vzťahu musí odísť na dlhšiu služobnú cestu, napr. na 2 - 3 mesiace do zahraničia a tento byt by de facto zostal prázdny. Zákon umožňuje priamo v nájomnej zmluve dohodnúť s prenajímateľom, že nájomca je oprávnený na určitý čas, najdlhšie však po dobu samotného základného nájmu, prenechať byt do podnájmu tretej osobe. V takomto prípade už zmluvu o podnájme uzatvára nájomca s treťou osobou, pričom podnájomný vzťah nemôže trvať dlhšie ako vzťah základný, čiže vzťah nájomný. V tomto smere sa uplatní stará známa rímska zásada: „nikto nesmie na druhého previesť viac práv, ako sám má“. To znamená, že nájomca nesmie na podnájomcu preniesť viac práv, ako má on sám zo samotnej nájomnej zmluvy, čiže nemôže nájomný vzťah uzavrieť na dobu dlhšiu. V tomto smere sa však domnievam, že nebude v rozpore so zákonom, ak nájomca uzavrie s podnájomcom nájomnú zmluvu na vyššie nájomné, ako má sám dohodnuté s prenajímateľom.

Zmena Výšky Nájmu a Úhrad

Zákon veľmi precízne rieši aj dohodnutú výšku platieb, rozsah a spôsob výpočtu úhrad plnenia poskytnutého s užívaním bytu, ako aj možnosti, kedy môže nájomca jednostranne zmeniť výšku nájmu a uhrádza plnenie poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstvom. Zákon vyslovene uvádza, že dôvodom zmeny môže byť napr.

Peňažná Zábezpeka (Kaucia)

V prípade nájmu sa bežne stretávame s tzv. peňažnou zábezpekou, resp. kauciou, ktorú vlastne prenajímateľ vyúčtuje priamo pri podpise nájomnej zmluvy alebo pri prebratí bytu, ktorá môže mať rôznu výšku a má slúžiť na úhradu prípadných nedoplatkov pri predčasnom ukončení nájmu, alebo má byť použitá na sanáciu škôd, ktoré spôsobil nájomca a vznikli na predmete nájmu. Zákon v ustanovení § 5 výslovne rieši peňažnú zábezpeku, pričom uvádza, že peňažná zábezpeka môže byť daná na dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, avšak je výslovne dané, že táto peňažná zábezpeka nesmie presahovať výšku 3-mesačného nájomného. Prenajímateľ môže kedykoľvek žiadať nájomcu o doplnenie peňažnej zábezpeky. To znamená, ak prenajímateľ bol nútený použiť peňažnú zábezpeku na sanovanie škôd spôsobených nájomcom alebo úhradu napr. mesačného nájomného, alebo nedoplatku spojeného s užívaním bytu, má prenajímateľ právo kedykoľvek požadovať doplnenie tejto zábezpeky na počiatočný stav.

Zánik Krátkodobého Nájmu

Zákon rieši aj zánik nájmu bytu, pričom samozrejme krátkodobý nájom bytu zaniká uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. Nájom bytu môže skončiť aj písomnou dohodou medzi nájomcom a prenajímateľom, ako aj jednostranným úkonom - písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok, ktoré uvedieme nižšie. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu je možné od zmluvy aj písomne odstúpiť, a to za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej strane, pričom odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy od počiatku, čiže od samotného začiatku. Krátkodobý nájom bytu zaniká samozrejme aj zánikom predmetu nájmu. Predmet nájmu môže napr. zaniknúť tým, že dôjde k asanácii predmetného bytového domu a pod.

Výpovedné Dôvody zo Strany Prenajímateľa

Zo strany prenajímateľa môže dôjsť k vypovedaniu krátkodobého nájmu bytu aj v tom prípade, ak nájomca alebo osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, aj napriek predchádzajúcim upozorneniam poškodzujú predmetný byt, nejakým spôsobom ho demolujú, ničia, a to nielen samotný byt, ale aj spoločné zariadenia domu alebo iným spôsobom hrubo porušujú dobré mravy alebo domový poriadok. Prenajímateľ v čase uzatvárania zmluvy nevie ohodnotiť osoby, ktoré do predmetného bytu pôjdu bývať a tieto osoby môžu byť „neprispôsobivé“, môžu hrubým spôsobom nielen poškodzovať a demolovať byt, ale môžu aj znepríjemňovať bývanie iným osobám, napr. hlukom, vibráciami, zápachom alebo iným devastačným spôsobom, že budú ničiť a poškodzovať spoločné časti a spoločné zariadenie domu. V týchto prípadoch môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Krátka materská a dôchodkové poistenie

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu aj vtedy, ak nájomca si riadne a včas neplní svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, a to najmä neplní nájomné, alebo úhrady za plnenie poskytovaných služieb spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako 2 mesiace. V tomto smere zákonodarca výslovne dáva dvojmesačnú lehotu neuhradenia nájomného, pričom po uplynutí týchto 2 mesiacov môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Taktiež výpovedným dôvodom, ktorý je spojený s finančnou situáciou nájomcu, je situácia, keď prenajímateľ použije časť finančnej zábezpeky na úhradu nákladov spojených s bytom a písomne požiada nájomcu o doplnenie tejto zábezpeky na dohodnutú výšku a nájomca takúto písomnú výzvu nerešpektoval a nájomné nedoplnil.

Taktiež prenajímateľ môže ukončiť nájomný vzťah v prípade, ak nájomca užíva predmet bytu v rozpore s dohodnutým účelom, to znamená, ak predmetný byt má slúžiť na uspokojovanie bytových potrieb nájomcu a nájomca si napr. v tomto byte zriadi kanceláriu alebo obchodné miesto, prípadne sídlo spoločnosti. Toto je zjavným spôsobom rozpor užívania predmetu nájmu s dohodnutým predmetom nájomnej zmluvy.

Výpovedné Dôvody zo Strany Nájomcu

Zákon myslí aj na iné výpovedné dôvody. Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom napr. v prípade, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na ďalšie dohodnuté užívanie, avšak tu je ďalšia kumulatívna podmienka, že takáto situácia nebola zavinená nájomcom alebo osobami žijúcimi s ním v spoločnej domácnosti. Uvedieme príklad: napr. môže dôjsť k tomu, že v predmetnom byte dôjde k zoskratovaniu el. vedenia, ktoré však nebolo spôsobené nájomcom alebo osobami s ním žijúcimi v domácnosti, avšak tou skutočnosťou, že predmetné el. rozvody sú už staré, prípadne dôjde k prasknutiu stúpadla v byte a nemožnosti používať sociálne zariadenie, sprchu alebo jednoducho do bytu zateká, čo je spôsobené zlou strechou, byt je vlhký, nachádzajú sa v ňom plesne. Toto sú skutočnosti, ktoré nespôsobil nájomca, práve naopak, spôsobil ich prenajímateľ tým, že riadnym spôsobom neudržiaval a neinvestoval do predmetu nájmu a z tohto dôvodu je byt neobývateľný, pretože sa tam nenachádza el. energia, nemožno používať hygienické zariadenie, sú tam plesne.

Výpovedná Lehota

Výpovedná lehota je daná priamo zo zákona, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim, kedy bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď, čiže výpovedná lehota neplynie od nasledujúceho mesiaca, ako to zvyčajne býva, to znamená, ak bola doručovaná v marci, že začne plynúť od 1. apríla, avšak tu začína plynúť výpovedná lehota dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená, to znamená hneď nasledujúci deň po doručení výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá však nesmie byť kratšia ako 1 mesiac, pričom ak ide o písomnú výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného, hrubého porušovania domového poriadku alebo z dôvodu nemožnosti užívať predmet nájmu, ktorý nezavinili nájomcovia, je výpovedná lehota 15 dní.

Odstúpenie od Zmluvy

Zákonodarca priamo v zákone upravuje možnosť odstúpenia prenajímateľa od zmluvy. Ako je známe v zmysle ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka „od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté“. Účastníci zmluvy o krátkodobom nájme bytu si môžu odstúpenie od zmluvy dohodnúť priamo v zmluve, avšak zákonodarca priamo v § 7 ods. 4 zákona upravuje odstúpenie od zmluvy, a to takým spôsobom, že chráni prenajímateľa. Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť. Ako je známe v zmysle ustanovenia § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Vypratanie Byty a Zadržanie Vecí

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu, pričom ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný vzťah skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok, ktoré vznikli v súvislosti s nájmom bytu. V tomto smere je potrebné podotknúť, že vecami vylúčenými z exekúcie v zmysle ustanovenia § 115 ods.

Neplatnosť Skončenia Nájmu

Zmluvné strany sa taktiež môžu domáhať neplatnosti krátkodobého nájmu bytu v prípade, ak jedna zmluvná strana skončila nájomný vzťah v rozpore s týmto zákonom alebo podpísanou nájomnou zmluvou, pričom však takéto právo je potrebné uplatniť v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo od odstúpenia nájomnej zmluvy. V prípade, ak to niektorá zo zmluvných strán nestihne do 2 mesiacov, jej nárok na uplatnenie neplatného skončenia krátkodobého nájmu zaniká. Účinky takéhoto právneho úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté. Nájomný vzťah síce skončí, avšak má to ďalší dôsledok, že v prípade, ak súd určí, že ide o neplatné skončenie nájomného vzťahu, je druhá strana, ktorá neplatné ukončenie nájomného vzťahu spôsobila, čiže to znamená, že súd konštatoval, že došlo k neplatne skončenému vzťahu, povinná takýto nezákonný vzťah napraviť, uviesť ho do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je možné uvedenie do pôvodného stavu, napr. druhá zmluvná strana si už našla nový nájom a ak druhej strane nevznikne nárok na náhradu škody, pretože žiadna škoda nevznikla, má druhá strana, ktorá sa na súde neplatného skončenia nájmu úspešne domohla, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Prechodné Ustanovenia

Je potrebné poukázať na ustanovenie § 11 zákona, ktorý upravuje prechodné ustanovenie, pričom nájom založený nájomnou zmluvou uzavretou pred 1. 5. 2014 sa bude spravovať právnymi predpismi účinnými pred 1. 5.

Krátkodobý Nájom vs. Bežný Nájom: Kľúčové Rozdiely

Je dôležité rozlišovať medzi krátkodobým a bežným nájmom, pretože sa na ne vzťahujú rôzne pravidlá a podmienky.