Kúpna Zmluva: Komplexný Sprievodca pre Rok

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti, daňové aspekty a ďalšie dôležité informácie.

Úvod do Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Je to záväzná dohoda, ktorá definuje práva a povinnosti oboch strán.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpnu cenu a ďalšie dôležité ustanovenia.

Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa:

• Meno
• Priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu

Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo (ak ho má pridelené)
• Prípadne iné identifikačné údaje.

Zmluvnými stranami sú predávajúci a kupujúci, ktorí spoločne vystupujú ako „zmluvné strany“.

Predmet Zmluvy

Predmetom zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá sa predáva. Musí byť presne identifikovaná podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Príklad:Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území, obec, okres, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č.:

• parcela KN-C č. , s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria
• parcela KN-C č. , s výmerou m2, druh pozemku: záhrady

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - stavby, nachádzajúcej sa v katastrálnom území __, obec __, okres __, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. __, druh stavby: rodinný dom, súpisné číslo: , postavená na parcele KN-C, č.

Pozemky a stavba ďalej spoločne len ako „predmet kúpy“. Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

• Pri pozemku: z uvedenia parcelného čísla, druhu pozemku a jeho výmery (napr. parc. č. )
• Pri stavbe: z uvedenia súpisného čísla a parcelného čísla pozemku, na ktorom stavba stojí (napr. dom s. č. postavený na parc. č. )

Kúpna Cena

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty (t. j. z trhovej ceny). Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán. Pri predaji nehnuteľnosti si však treba uvedomiť, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad:Predávajúci odpredáva nehnuteľnosti uvedené v čl. I a kupujúci tieto nehnuteľnosti kupuje do svojho výlučného vlastníctva za dohodnutú kúpnu cenu 4 000 000 Sk, pričom cena budovy predstavuje 3 000 000 Sk a cena pozemku 1 000 000 Sk. Nehnuteľnosť bola ocenená a jej hodnota je stanovená znaleckým posudkom č. 1/2002, vypracovaný znalcom Ing. Miroslavom Malým, dňa 4. 1. 2002.

Nadobudnutie Vlastníctva

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.

Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.

Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva Tretích Osôb a Stav Nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti:

• na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ;
• predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania;
• predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:

• osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
• zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
• zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Záverečné Ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.

Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.

Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.

Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Daňové Aspekty Kúpnej Zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Pritom právne predaj a prevod vlastníckych vzťahov nehnuteľností sa riadi podľa Občianskeho zákonníka nezávisle, či ide o podnikateľské subjekty alebo nepodnikateľov.

Daň z Príjmov Fyzických Osôb

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú nehnuteľností získané dedením, darovaním alebo vydaním v zmysle zákonov o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a rehabilitácií v znení neskorších predpisov, napríklad zákony č. 403/1990 Zb., č. 119/1990 Zb., č. 87/1991 Zb., č. 229/1991 Zb., č. 319/1991 Zb.

Oslobodenie od Dane

Od dane z príjmov je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti za určitých podmienok:

1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Nehnuteľnosť Využívaná na Podnikanie

Ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy, do základu dane na zdanenie v takomto prípade vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Príklad:Podľa uzatvorenej kúpnej zmluvy podnikateľ Ján Čierny nadobudol v roku 2002 dom s pozemkom o výmere 321 m2 na parcele č. 123 s LV č. 4321. Kúpna cena domu bola 3 000 000 Sk a pozemku 1 000 000 Sk. Pán J. Čierny sa rozhodol, že na podnikanie použije len dve miestnosti, ktorých výmera predstavuje 1/3 celkovej zastavanej plochy domu. Z pohľadu dane z príjmov si môže Ján Čierny uplatňovať ako daňové výdavky v roku 2002 rovnomerné alebo zrýchlené odpisy zo vstupnej ceny 1 000 000 Sk, čo predstavuje 1/3 z 3 000 000 Sk. Keďže podľa § 27 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov pozemky sú vylúčené z odpisovania, hodnota pozemku nebude vstupovať do daňových výdavkov počas podnikania. Ak sa takýto subjekt rozhodne nehnuteľnosť predať počas svojho podnikania, potom príjem z predaja si zahrnie do príjmov podľa § 7 ods. 3 písm. a) pomernou časťou a za časť využívanú na osobné účely do § 10. Zostatková cena uplatnená v zmysle § 24 ods. 2 písm. Odpis 32 000 Sk bude daňovým výdavkom podľa § 24 ods. 2 písm. a) súvisiacim s príjmami z podnikateľskej činnosti premietnutý vo výdavkoch v rokoch 2002 a 2003, čím postupne ovplyvní základ dane z podnikania (§ 7).

Predaj Nehnuteľnosti Nepoužívanej na Podnikanie

Ide o variant B zmluvy, kedy dochádza k predaju nehnuteľnosti nepoužívanej na podnikanie ani v súvislosti s podnikaním ani s inou samostatne zárobkovou činnosťou ani s prenájmom. Konkrétne podľa príkladu zmluvy uzatvorenej medzi predávajúcim Milanom Zeleným a kupujúcou Annou Červenou bude základom dane dohodnutá kúpna cena znížená o výdavky podľa § 10 ods. j. od roku 2000 až do času predaja. Výdavkom môžu byť aj iné výdavky spojené s odpredajom veci. Výdavkom nemôže byť časť výdavkov pomerne k jej využívaniu na osobné účely.

Príklad:Predpokladáme, že dom bol na parcele č. 123 využívaný len na osobné účely. Po dedičskom konaní bol opravený a ďalej odpredaný 10. 1. Zmluva o kúpe nehnuteľností bola podpísaná 10. 1. 2002 a vtedy bola aj splatná (článok II. zmluvy). Kupujúci zaplatil sumu 4 000 000 Sk a táto suma je zdaniteľným príjmom pána Zeleného v zdaňovacom období roku 2002. Pri podaní daňového priznania uvedie v § 10 ods. 1 písm. d) v časti príjmov sumu 4 000 000 Sk. Oslobodenie podľa § 4 ods. 1 písm. a), resp. 5 písm. a)] zvýšená podľa § 10 ods. 1 písm. e) napríklad o hodnotu opráv 150 000 Sk, hodnotu zavedenia plynového kúrenia 120 000 Sk a materiálu na maľovanie v sume 45 000 Sk - vykonané svojpomocne. Výdavky zdokladované a vyplatené dodávateľom prác (na hodnotu vlastnej práce sa neprihliada podľa § 10 ods.

Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá v tomto prípade bude vypočítaná nasledovne:Základom dane z prevodu nehnuteľností bude suma 4 000 000 Sk, lebo táto daň sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Predpokladajme, že za posudok bolo zaplatené 10 000 Sk. Ak ide o osoby neznáme - zaradené do III. skupiny, potom sadzba dane bude progresívna podľa § 15 novelizovaného zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov účinného od 1. 4. 2002 za predpokladu, že daňová povinnosť vznikla až po 1. 4. 2002. To znamená, že zápis práv nového vlastníka v katastri nehnuteľností bol až po 1. 90 000 Sk + 6 % z rozdielu 3 990 000 - 2 000 000 = = 209 400 Sk. Uvedená suma, ak bude zaplatená do termínu na podanie daňového priznania na dani z príjmov za rok 2002, bude znižovať základ dane z príjmov fyzických osôb za rok 2002.

Pani Anna Červená ako nový nadobúdateľ nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy bude mať zaplatenú hodnotu 4 000 000 Sk ako potencionálny výdavok v prípade ďalšieho predaja nehnuteľností, ak časový test pre účely oslobodenia od dane podľa § 4 ods.

Podielové Spoluvlastníctvo a Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov

Pri predaji nehnuteľnosti môže ísť aj o podielové spoluvlastníctvo. Iný prípad bude bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, kde je spoluvlastníctvo manželov (bezpodielové), potom sa príjem nedelí na manželov, ale sa zdaňuje u jedného z nich celý. Vyplýva to z § 5 ods. 6 zákona o daniach z príjmov. Je na dobrej vôli manželov, ktorý z nich podá daňové priznanie na príjmy z predaja spoločného majetku.

Daň z Príjmov Právnických Osôb

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. U právnických osôb, ktoré nie sú založené ani zriadené na podnikanie, je rovnako príjem z predaja majetku predmetom dane z príjmov. Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c). Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Obchodný Majetok

Ide o variant A zmluvy, kedy ide o obchodný majetok a obidve zmluvné strany ho využívajú na podnikanie.

Príklad:Firma ALE, s. r. o., z predaja svojich nehnuteľností (domu a pozemku na parcele č. Výdavkom (nákladom) predávajúcej firmy ALE, s. r. o., bude zostatková cena podľa § 24 ods. 2 písm. b). V tomto prípade nie je známe, kedy spoločnosť ALE, s. r. o., obstarala dom aj s pozemkom, ani v akej cene, aby s mohla vyčísliť konkrétne zostatková cena. Zmluva sa zaoberá len hodnotou predaja nehnuteľností.

Predpokladajme, že dom na parcele č. 123 firma ALE, s. r. o., nadobudla v roku 2000 kúpou v cene 3 000 000 Sk a pozemok v cene 1 000 000 Sk. Po troch rokoch užívania nehnuteľností sa odpredávajú podľa kúpnej zmluvy - variant A, za rovnakú cenu, za akú sa obstarali. Predmetom zdanenia bude príjem spoločnosti s. r. o. Daňovým výdavkom bude obstarávacia cena pozemku (predpokladáme, že je rovnaká ako príjem z jeho ďalšieho predaja). Za dom bude zostatková cena po uplatnení odpisov za tri roky užívania (tretí rok len polovičný odpis). Ďalej výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Zostatková cena v zmysle § 29 ods. 2 sa mohla uplatniť ako daňový výdavok len do výšky príjmov z predaja nehnuteľností do 31. 12. 2001. Od 1. januára 2002 už neplatí takéto limitovanie pri predaji majetku a v prípade predaja nehnuteľností sa zahrnie zostatková cena do daňových výdavkov v plnej výške pri jeho vyradení. Výnimkou sú pozemky, kde obmedzenie „do výšky príjmu z predaja“ platí aj naďalej, takže podľa § 24 ods. 1 písm. e) z titulu predaja pozemku nemôže vzniknúť strata.

Pán Ján Čierny zaplatí v januári 2002 sumu 4 000 000 Sk na základe kúpnej zmluvy firme ALE, s. r. o. Táto suma nebude ovplyvňovať základ dane z príjmov fyzickej osoby v roku 2002 v plnej výške, ale prejaví sa ako daňový výdavok len vo výške odpisov z domu. Pozemok, pretože sa podľa § 27 ods. 1 písm. a) neodpisuje, bude vedený len evidenčne v účtovníctve na inventárnej karte majetku v obstarávacej cene 1 000 000 Sk. Hodnota domu sa prejaví v daňových výdavkoch podľa § 24 ods. 2 písm. a) buď rovnomerne alebo zrýchlene (vlastník domu Ján Čierny si môže zvoliť metódu odpisovania, ktorú bude už ďalej dodržiavať).

Predaj Nehnuteľnosti Rezidentom Iného Štátu

Dávame do pozornosti vo všeobecnosti pri predaji nehnuteľnosti umiestnenej na území Slovenskej republiky osobou so sídlom v zahraničí, čiže ide o predávajúceho nerezidenta Slovenskej republiky, že príjem z predaja sa považuje za príjem zo zdroja na území Slovenskej republiky podľa § 22 ods. 1 písm. d) bod 11 ZDP. Preto, ak by firma ALE, s. r. o., bola rezidentom iného štátu, príjmy z predaja takéhoto domu a pozemku by boli zdanené podaním daňového priznania v našom štáte, ak zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia neustanovuje inak. Platby plynúce jej z predaja by sa museli zabezpečiť podľa § 53, ak daň nerezidenta nebude zabezpečená platením preddavkov.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH)

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Ak by fyzická osoba uskutočnila predaj budovy, ktorú nemá zaradenú v majetku určenom na podnikanie (budovu - napr. V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j. V danom prípade je dohodnutá kúpna cena 4 mil. Sk, pričom cena budovy je 3 mil. V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 7 ods.

Oslobodenie od DPH

Oslobodenie od dane všeobecne znamená, že platiteľ pri uskutočnení zdaniteľného plnenia neuplatní daň na výstupe. Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 20 ods. 4), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 21 ods. Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 35 zákona o DPH.

Uvedená podmienka č. 2 súvisí s možnosťou prenajímateľa nehnuteľnosti (alebo jej časti) rozhodnúť sa, že prenájom bude zdaňovať. Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 35 ods. 3 citovaného zákona), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalov…

Ďalšie Dôležité Aspekty

Obmedzenie Platieb v Hotovosti

Citovaný zákon zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 €, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi. z ust. § 588 Obč. Na druhej strane zákon č. 394/2012 Z. z.

#

tags: #kupnopredajná #zmluva #príjmový #doklad #vzor