Ochrana nájomcu pred výpoveďou z dôvodu zdravotných problémov

Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom sa javí ako dobrá voľba zhodnotenia. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné. Prenájom bytu sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Článok sa zameriava na problematiku ochrany nájomcu pred výpoveďou z nájmu bytu, a to najmä v prípadoch, keď sa nájomca ocitne v zložitej životnej situácii v dôsledku zdravotných problémov.

Právna úprava nájmu bytu

Nájom bytu upravuje Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu. Tieto právne predpisy upravujú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj podmienky, za ktorých môže dôjsť k ukončeniu nájmu.

Nájomná zmluva

Zákon vyslovene nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu. Ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Mala by obsahovať najmä:

• údaje o zmluvných stranách,
• označenie predmetu nájmu,
• rozsah užívania bytu,
• výšku nájomného,
• spôsob platby a splatnosť nájomného,
• dobu trvania nájmu,
• práva a povinnosti zmluvných strán.

Povinnosti nájomcu

Nájomca má voči prenajímateľovi celý rad povinností, medzi ktoré patrí najmä:

Prečítajte si tiež: Podmienky pre prepočet invalidného dôchodku

• platiť nájomné včas a v dohodnutej výške,
• užívať byt riadne a v súlade s nájomnou zmluvou,
• oznámiť prenajímateľovi nedostatky v byte, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu,
• odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady,
• vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu v byte.

Ukončenie nájmu

Nájom bytu môže skončiť niekoľkými spôsobmi:

• dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• uplynutím doby, na ktorú bol nájom dohodnutý,
• výpoveďou,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením prenajatej veci.

Zrušiť sa dá, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote. Ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak. Zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká.

Výpoveď z nájmu zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu len z dôvodov stanovených zákonom. Tieto dôvody sú taxatívne vymenované v Občianskom zákonníku a v zákone o krátkodobom nájme bytu. Medzi najčastejšie dôvody výpovede zo strany prenajímateľa patria:

• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace,
• nájomca alebo ten, kto s ním býva, napriek písomnej výstrahe hrubo poškodzuje prenajatý byt a jeho príslušenstvo, spoločné priestory a spoločné zariadenia v dome,
• nájomca využíva prenajatý byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie alebo ak nájomca alebo ten, kto s ním býva, sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom dlhší čas ďalej užívať.

V prípade, ak bola nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka, má nájomca právo na bytovú náhradu (buď na náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie) v prípade, ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa na základe zákonných výpovedných dôvodov.

Špecifické situácie: Zdravotné dôvody na strane nájomcu

Zákon neupravuje osobitný výpovedný dôvod na strane prenajímateľa, ktorý by sa týkal zdravotného stavu nájomcu. To znamená, že prenajímateľ nemôže dať nájomcovi výpoveď z dôvodu, že sa jeho zdravotný stav zhoršil.

Prečítajte si tiež: Ako invalid získa vyšší dôchodok

Avšak, v niektorých prípadoch môže zdravotný stav nájomcu viesť k situáciám, ktoré zakladajú výpovedný dôvod na strane prenajímateľa. Napríklad, ak nájomca v dôsledku svojho zdravotného stavu nie je schopný riadne užívať byt a sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov, môže to byť dôvod na výpoveď z nájmu.

Ochrana nájomcu v prípade zdravotných problémov

Hoci zákon neposkytuje priamu ochranu nájomcu pred výpoveďou z dôvodu zdravotných problémov, existujú určité možnosti, ako sa môže nájomca brániť:

1. Dohoda s prenajímateľom: Najlepším riešením je vždy pokúsiť sa dohodnúť s prenajímateľom. Vysvetlite mu svoju situáciu a pokúste sa nájsť spoločné riešenie. Možno sa dá dohodnúť na úprave nájomnej zmluvy alebo na predčasnom ukončení nájmu dohodou. Vo Vašom prípade by bolo najlepším riešením dohodnúť sa s prenajímateľom na ukončení nájomného vzťahu písomnou dohodou. V dohode by ste si určili presný deň ukončenia nájomnej zmluvy a vypratania bytu.
2. Sociálna pomoc: Ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi v dôsledku svojho zdravotného stavu, môže požiadať o sociálnu pomoc. Štát alebo obec môžu poskytnúť nájomcovi príspevok na bývanie alebo inú formu pomoci.
3. Obrátiť sa na súd: Ak prenajímateľ neoprávnene vypovie nájomnú zmluvu, nájomca sa môže obrátiť na súd a žiadať, aby súd určil, že výpoveď je neplatná.
4. Mediácia: V prípade sporu s prenajímateľom je možné využiť mediáciu. Mediátor je neutrálna osoba, ktorá pomáha zmluvným stranám nájsť spoločné riešenie.

Príklad z praxe: Rušenie nočného kľudu a zdravotné problémy

Vážený tím advokátov! Mám uzavretú nájomnú zmluvu na byt na 1 rok, byt obývam tretí mesiac. Môj problém spočíva v tom, že už od prvého dňa nájmu sused nad mojím bytom ruší nočný kľud. Každú noc sa niekoľkokrát budím na jeho nočné aktivity, kedy presúva nábytok, trieska dverami, nahlas vykrikuje a robí hluk na balkóne. Cez víkendy vyvádza. Z tohto dôvodu som už dlhodobo nevyspatá, neviem si oddýchnuť, už sa nedokážem sústrediť ani v práci, mám zdravotné problémy (pravidelne navštevujem kardiológa). V záujme môjho celkového zdravotného stavu by som chcela nájom ukončiť odstúpením od zmluvy, keďže v danom byte sa nedá normálne žiť. Každú noc je nejaká akcia a ja musím o 6-tej vstávať do práce, čo už nezvládam. Prenajímateľa, ako aj samotných nájomcov nad mojím bytom som viackrát upozorňovala, no nájomcovia sú alkoholici a môj prenajímateľ to nerieši, moje písomné sťažnosti ignoruje. Na moju reakciu, že chcem odstúpiť od zmluvy, keďže mám z tohto nepretržitého nočného života zdravotné problémy, prenajímateľ reagoval odmietavo a požaduje, aby som sa držala dohodnutej výpovednej lehoty. Ja však v tom byte ďalej žiť nemôžem, pretože sa mi zhoršuje zdravotný stav, čo viem potvrdiť lekárskym nálezom, a riskujem, že prídem o prácu. Všetky nočné akcie som znášala aj s mojím druhom, čiže mám aj svedka. Prosím, poraďte, či mám v tomto prípade právo na odstúpenie od nájomnej zmluvy a či v prípade takéhoto ukončenia nájomnej zmluvy mám právo na vrátenie kaucie (prenajímateľ sa vyhráža, že mi ju zadrží, keď sa nebudem držať normálnej výpovede, aj keď v zmluve nie je dohodnuté penále). Resp. ako postupovať, aby som neprišla o peniaze za byt, v ktorom sa nedá žiť. Dobrý deň, v prvom rade je potrebné uviesť, že odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje zmluva. Vtedy dochádza k zrušeniu zmluvy od počiatku. Vo Vašom prípade zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre rušenie nočného kľudu susedom. Preto prichádza do úvahy iba výpoveď. Pri výpovedi je potrebné dodržať výpovednú lehotu, tak ako Vám uviedol Váš prenajímateľ. V zákone je výpovedná lehota upravená na tri mesiace, ale zmluvou môžete mať dohodnutú aj kratšiu alebo dlhšiu výpovednú lehotu. Samozrejme po vypovedaní zmluvy nie ste povinná naďalej užívať nehnuteľnosť (ak ohrozuje Vaše zdravie), ale napriek faktickému neužívaniu bytu ste povinná hradiť nájomné až do uplynutia výpovednej lehoty. Nájomná zmluva skončí až uplynutím výpovednej lehoty a až potom dochádza ku skončeniu právneho vzťahu.

Prečítajte si tiež: Polovičný invalid a vianočné príspevky

tags: #ochrana #nájomcu #pred #výpoveďou #zdravotné #dôvody