Práva a povinnosti vlastníka pri prenájme nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre vlastníka dočasné vzdanie sa práva užívať ju v prospech nájomcu, pričom zároveň získava oprávnenie inkasovať nájomné. Tento právny vzťah je upravený nájomnou zmluvou, ktorá definuje práva a povinnosti oboch strán. Dôležité je, aby zmluva obsahovala aj tie práva a povinnosti, ktoré zákonná úprava priamo neobsahuje, čím sa predíde možným budúcim nezhodám.

Právna úprava nájmu

Prenájom bytu sa riadi buď Občianskym zákonníkom (paragrafy 663 až 723), alebo zákonom o krátkodobom prenájme bytu.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má niekoľko kľúčových povinností voči nájomcovi:

• Odovzdanie a udržiavanie veci: Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.
• Zabezpečenie nerušeného užívania: Je povinný zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
• Opravy: Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca práva po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia chýb.

Práva prenajímateľa

Prenajímateľ má taktiež určité práva, ktoré mu umožňujú chrániť svoj majetok a zabezpečiť dodržiavanie zmluvných podmienok:

• Kontrola užívania: Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
• Záložné právo: Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.
• Stavebné úpravy: Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
• Náhrada za drobné opravy a údržbu: Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.
• Poplatok z omeškania: Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.
• Prehliadka bytu: Po podanej výpovedi alebo tri mesiace pred skončením nájmu a odovzdaním veci je nájomca nehnuteľnej veci povinný, ak sa nedohodlo inak, umožniť záujemcovi o prenajatie jej prehliadku v prítomnosti prenajímateľa alebo jeho zástupcu. Nájomca nesmie byť prehliadkou zbytočne obťažovaný.

Povinnosti nájomcu

Nájomca má voči prenajímateľovi nasledujúce povinnosti:

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

• Oznámenie potreby opráv: Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
• Úhrada drobných opráv a údržby: Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis.
• Súčinnosť pri opravách: Podľa § 668 ods. 2 Občianskeho zákonníka je nájomca povinný poskytnúť potrebnú súčinnosť na vykonanie opravy veci. Musí tiež znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci, ktoré súvisia s opravou veci.
• Dodržiavanie domového poriadku: Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nakoľko nájomca vstupuje do užívateľských práv vlastníkov.

Stavebné úpravy a zmeny v byte

Podľa § 695 Občianskeho zákonníka „Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.“ Toto ustanovenie upravuje vykonávanie stavebných úprav a iných závažných zmien v byte počas užívania bytu nájomcom. Súhlas nájomcu zákon vyžaduje nielen z dôvodu, že práce v byte sa vykonávajú počas jeho užívania, ale hlavne preto, že uvedené úpravy, či zmeny idú nad rámec nájomnej zmluvy. Súhlas nájomcu má v tomto prípade povahu dohody s vykonávaním prác.

Domový poriadok

Domový poriadok predstavuje jeden zo základných dokumentov upravujúcich vzťahy v bytovom dome. Ak je odsúhlasený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je právne záväzný.

Sankcie za porušenie domového poriadku

Sankcie sú bežnou súčasťou právnej normy a v prípade ak má byť sankcia následkom porušenia povinnosti predpokladanej právnou normou alebo pravidla vzniknutého na základe právnej normy, ako je napr. domový poriadok, tak uložená byť môže a je to z hľadiska efektivity aj žiadúce.

Ukladanie a vymáhanie pokút je možné len v prípade porušenia domového poriadku a podanie podnetu alebo návrhu na jej uloženie je opäť predmetom úpravy domového poriadku.

Výšku sankcií si môžu určiť sami, avšak nemalo by ísť o neprimerané sankcie. Nie je však nevyhnutné, aby mala sankcia výlučne peňažný charakter. Môže ísť napr. o sankciu uskutočnením určitých prác a výkonov, prípadne verejné ospravedlnenie a pod.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Sankciu je tak možné vymáhať rovnakým spôsobom ako akúkoľvek nesplnenú povinnosť v prospech ostatných vlastníkov. To isté platí aj o nájomníkoch a podnájomníkoch, nakoľko tieto osoby vstupujú do užívateľských práv vlastníkov.

Domový poriadok je v zmysle BytZ záväzný pre nájomcov, rovnako ako aj pre osoby ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.

Drobné opravy a bežná údržba

Konkrétne úpravu, čo všetko hradí vlastník a čo nájomca môžeme nájsť v Občianskom zákonníku (ďalej ako „OZ“) v § 687 v ods. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu spravuje osobitný predpis, ktorým je nariadenie vlády č. 87/1995 Z.

V prvom rade teda vychádzame z toho, na čom sa dohodli prenajímateľ a nájomca v zmluve o prenájme bytu. Nájomná zmluva predovšetkým určuje, či tieto náklady hradí prenajímateľ alebo nájomca. Ak to však v nájomnej zmluve nie je dohodnuté, tak platí zákonná úprava, ktorá hovorí, že drobné opravy v byte hradí nájomca.

Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním sú najmä opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Ak neprevýši sumu 6,64 eura, náklady na opravu znáša nájomca, ak prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. Ak nastane situácia, kedy je potreba na jednej veci vykonať viacero opráv, tak dôležitým bude súčet nákladov na opravu. Aj to je však možné si v nájomnej zmluve dohodnúť inak.

Na rozdiel od drobných opráv Občiansky zákonník pozná aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu. Ako náklady s bežnou údržbou rozumieme náklady za prácu, ktorá sa obvykle vykonáva pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku.

Opravy a údržba

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec, čím sa rozumie udržovať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ ma zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca.

Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Tu však nepôjde o menšiu opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie. Ak nájomca neoznámil prenajímateľovi potrebu opravy, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, napr. Ak nájomca neupozorní prenajímateľa na potrebu opravy, tak nemá právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

V praxi sa veľa krát môže stáť, že sa niečo pokazí a prenajímateľ nie je na dosah. § 669 OZ., uvádza, že ak nájomca vynaložil svoje náklady pri oprave veci, tak má nárok na náhradu nákladov od prenajímateľa. Typickým príkladom pre bezprostredne hroziacu škodu je nepriaznivé počasie, resp. úder blesku alebo nebezpečenstvo vzniku požiaru. Zákon exaktne neurčuje akým spôsobom požiadať o preplatenie. Najdôležitejšie je vedieť sa dohodnúť so samotným prenajímateľom a vyzvať ho napr. Nájomca má zákonnú povinnosť vzniknuté náklady na opravu preplatiť, inak by šlo o bezdôvodné obohatenie nájomcu.

Vstup do bytu

V prípade, že stavebne upravujete byt musíte ho na výzvu sprístupniť správcovi alebo predsedovi, ktorí sú oprávnení skontrolovať, či úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu. Ak vstup neumožníte, správca alebo predseda majú povinnosť oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu príslušnému stavebnému úradu.

Okrem uvedeného prípadu musíte umožniť vstup do bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi či osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu. Účelom sprístupnenia ale môže byť len:

• vykonanie obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečíte sám,
• oprava spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných len z vášho bytu,
• montáž a údržba zariadení na meranie spotreby tepla a vody,
• odpočet nameraných hodnôt.

V prípade, že vstup do bytu neumožníte, budete zodpovedať za škody, ktoré by v dôsledku vášho odmietnutia vznikli.

Zmeny v počte osôb

Nezabudnite tiež splniť povinnosť oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov.

Udržiavanie bytu

Napriek tomu, že o užívaní vášho bytu rozhodujete vy, nemôžete ho (ani v prípade, že ho momentálne z nejakého dôvodu nechcete užívať) nechať chátrať. Každý vlastník bytu má zo zákona povinnosť na svoje náklady udržiavať byť v stave spôsobilom na riadne užívanie. Uvedená povinnosť zahŕňa predovšetkým nevyhnutnosť včas zabezpečiť údržbu a opravy svojej jednotky.

Práva nájomcov

Práva nájomcu sú upravené v dvoch právnych predpisoch - v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.) a v zákone o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu.

Výška nájomného

Podľa Občianskeho zákonníka sa výška nájomného určuje dohodou v zmluve. Ak nie je výslovne stanovená, platí sa suma obvyklá v danom čase a lokalite, zohľadňujúc hodnosť bytu a spôsob jeho využívania. Prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je výslovne dohodnuté. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje, aby si strany v zmluve dohodli aj podmienky prípadného jednostranného zvýšenia nájomného - napríklad pri náraste cien služieb spojených s bývaním alebo pri inflácii.

Vstup prenajímateľa do bytu

Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu. Musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva - vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

Výpovedná lehota

Dĺžka a začiatok výpovednej lehoty závisia od toho, podľa ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená. Občiansky zákonník stanovuje výpovednú lehotu spravidla na tri mesiace, pričom začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Naopak, podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť hneď nasledujúci deň po doručení výpovede. Jej minimálna dĺžka je jeden mesiac, no v určitých prípadoch môže byť aj kratšia - najviac však pätnásť dní.

Časté chyby nájomcov pri podpise zmluvy

Jednou z najčastejších chýb je, že si nájomcovia zmluvu dôkladne neprečítajú alebo nerozumejú všetkým jej ustanoveniam. Podpisujú dokumenty, ktorých dôsledky si neuvedomujú. Pritom je dôležité zmluvu si prečítať aj viackrát a v prípade nejasností sa poradiť s advokátom alebo niekým skúseným.

Ďalším častým problémom sú neúplné alebo nesprávne údaje v zmluve. Chýba napríklad presná špecifikácia bytu, výška nájomného, platobné podmienky či jasné vymedzenie práv a povinností oboch strán. Zmluva by mala byť čo najkonkrétnejšia, aby v budúcnosti nedochádzalo k nezhodám.

Nájomcovia tiež často robia chybu v tom, že sa s prenajímateľom dohodnú ústne, no tieto dohody sa nezapíšu do zmluvy. Platí, že čo nie je na papieri, to je právne ťažko vymáhateľné. Preto treba trvať na tom, aby každá dohoda bola uvedená písomne.

Problémy môžu vzniknúť aj v súvislosti s energiami a službami. Zmluva často neuvádza, čo presne je zahrnuté v nájomnom a čo sa platí zvlášť.

Kaucia

Zatiaľ čo Občiansky zákonník neupravuje výšku, úhradu ani vrátenie kaucie, zákon o krátkodobom nájme bytu túto možnosť výslovne pozná - pod pojmom peňažná zábezpeka, známa aj ako kaucia. Prenajímateľ sa s nájomcom môžu v zmluve dohodnúť na tejto zábezpeke ako nástroji na zabezpečenie prípadných pohľadávok, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu nezaplateného nájomného, nedoplatkov za energie alebo škôd spôsobených na byte či jeho vybavení. Môže ísť aj o iné záväzky, ktoré súvisia s užívaním bytu.

Zákon zároveň stanovuje horný limit výšky kaucie - nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného spolu s úhradami za služby a energie. Po ukončení nájomného vzťahu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť kaucie najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi. Inak to môže byť len v prípade, že sa strany písomne dohodli na iných podmienkach.

Odporúčania pre nájomcov

Základom je vyhnúť sa tzv. „čiernemu“ prenájmu - teda bývaniu bez zmluvy alebo len „na dobré slovo“. Takýto vzťah vás nijako právne nechráni a v prípade sporu budete vo veľmi nevýhodnej pozícii. Zmluvu si vždy prečítajte celú a podpíšte ju až po dôkladnom pochopení jej obsahu. Ak vám niečo nie je jasné, dajte si čas na konzultáciu s advokátom, skúseným známym alebo členom rodiny. Dôležité je nenechať sa do podpisu tlačiť.

Pred podpisom si všímajte najmä to, čo je predmetom nájmu, ako vysoké je nájomné a aký je spôsob jeho úhrady, aká je výška kaucie a aké sú podmienky jej vrátenia, na aké obdobie je nájom dohodnutý a kto hradí energie a ďalšie služby. Pri preberaní bytu si dôkladne skontrolujte jeho stav, urobte si fotodokumentáciu a s prenajímateľom spíšte preberací protokol, v ktorom bude uvedený stav vybavenia, poškodení aj meračov energií.

Dôležité je tiež overiť si, kto je skutočným vlastníkom bytu - urobiť tak môžete jednoducho cez verejný portál katastra nehnuteľností. Ak vám byt prenajíma niekto iný ako vlastník, mal by sa preukázať plnomocenstvom. A napokon, vždy sa písomne dohodnite, za akých podmienok môže byť kaucia použitá alebo započítaná. Ak počas nájmu nevznikla žiadna škoda ani nedoplatok, má vám byť po ukončení nájmu riadne vrátená.

Zmena vlastníctva prenajatej veci

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka pri zmene vlastníctva k prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči skoršiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

Nájomca je oprávnený požadovať vrátenie kaucie od nového prenajímateľa, a to aj napriek skutočnosti, že bola zaplatená jeho právnemu predchodcovi.

Nájom a podnájom

Pri uzatváraní nájomných alebo podnájomných zmlúv sa často stretávame s pojmami ako nájomca, podnájomník a prenajímateľ. Aj keď sa tieto pojmy môžu zdať podobné, z právneho hľadiska majú odlišné významy, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti jednotlivých strán.

Prenajímateľ je vlastník nehnuteľnosti, ktorý ju dáva do nájmu inej osobe - nájomcovi. Nájomca je osoba, ktorá si na základe nájomnej zmluvy prenajíma nehnuteľnosť od prenajímateľa. Podnájomník (Podnájomca) je osoba, ktorej nájomca prenechá časť alebo celú nehnuteľnosť do užívania na základe podnájomnej zmluvy.

Nájom vzniká vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) prenajíma byt alebo inú nehnuteľnosť osobe (nájomcovi) na základe nájomnej zmluvy. Podnájom je situácia, keď nájomca ďalej prenecháva nehnuteľnosť - alebo jej časť - tretej osobe, tzv. podnájomníkovi, na základe podnájomnej zmluvy. Na uzavretie podnájomnej zmluvy je však vo väčšine prípadov potrebný súhlas vlastníka - prenajímateľa.

Súhlas prenajímateľa s podnájmom závisí od typu nájomnej zmluvy.

• Všeobecný nájom podľa Občianskeho zákonníka (napr. nájom rodinného domu) - podľa zákona platí, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
• Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka - zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.
• Nájom nebytového priestoru - podľa zákona je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

tags: #najomca #prava #vlastnika #povinnosti