Práva a povinnosti nájomcu pri dobrovoľnom nevyprataní nehnuteľnosti po skončení nájmu

Ukončenie nájomného vzťahu a následné vypratanie nehnuteľnosti nájomcom predstavuje v praxi pomerne častý problém. Čo sa stane, ak nájomca po skončení nájmu odmieta nehnuteľnosť dobrovoľne vypratať? Aké práva a povinnosti má v takomto prípade nájomca a prenajímateľ? Tento článok sa zameriava na analýzu právnych aspektov tejto situácie, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické odporúčania pre obe strany.

Nájomný vzťah a jeho ukončenie

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.). Nájomný vzťah môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou jednej zo strán, ak sú na to splnené zákonné alebo zmluvné dôvody.
• Uplynutím doby určitej, ak bol nájom dohodnutý na dobu určitú a nedošlo k jeho predĺženiu.

Ak nájom skončí, nájomca má povinnosť nehnuteľnosť vypratať a odovzdať ju prenajímateľovi v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Situácia, keď nájomca odmieta vypratať nehnuteľnosť

V prípade, že nájomca po skončení nájmu nehnuteľnosť nevyprace a odmieta ju odovzdať prenajímateľovi, vzniká právny problém. Nájomca týmto konaním zasahuje do vlastníckeho práva prenajímateľa, ktoré je chránené Ústavou SR (článok 20 ods. 1) a Občianskym zákonníkom (§ 126 ods. 1).

Práva a povinnosti nájomcu, ktorý sa odmieta vysťahovať

Nájomca, ktorý odmieta vypratať nehnuteľnosť po skončení nájmu, nemá žiadne právne opodstatnenie na jej ďalšie užívanie. Naopak, má nasledovné povinnosti:

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

• Vypratať nehnuteľnosť a odovzdať ju prenajímateľovi v stave, v akom ju prevzal.
• Zdržať sa akéhokoľvek zásahu do vlastníckeho práva prenajímateľa.
• Uhradiť prenajímateľovi škodu, ktorá mu vznikla neoprávneným užívaním nehnuteľnosti.

Ak nájomca byt nevypratal do skončenia nájmu, avšak naďalej býva v danom byte bez platenia nájomného, týmto spôsobom sa na úkor majiteľa bytu bezdôvodne obohacuje. Výška bezdôvodného obohatenia sa v takýchto prípadoch určuje znaleckým posudkom.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ, ktorého nájomca odmieta vypratať nehnuteľnosť, má právo:

• Podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Na základe tohto návrhu súd určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti.
• Domáhať sa od nájomcu náhrady škody, ktorá mu vznikla neoprávneným užívaním nehnuteľnosti.
• Požadovať od nájomcu úhradu za bezdôvodné obohatenie, ktoré mu vzniklo neoprávneným užívaním nehnuteľnosti.

Prenajímateľ však nemá právo vypratať nehnuteľnosť svojpomocne. Takéto konanie by bolo protiprávne a mohlo by viesť k jeho trestnoprávnej zodpovednosti.

Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti je právny prostriedok, ktorý umožňuje prenajímateľovi dosiahnuť vypratanie nehnuteľnosti súdnou cestou. Podáva sa na príslušnom súde a musí obsahovať:

• Identifikáciu prenajímateľa a nájomcu.
• Popis nehnuteľnosti.
• Dôvod žaloby (skončenie nájmu, neoprávnené užívanie nehnuteľnosti).
• Návrh na rozhodnutie súdu (uloženie povinnosti nájomcovi vypratať nehnuteľnosť).

Po podaní žaloby súd nariadi pojednávanie, na ktoré predvolá obe strany. Ak súd žalobe vyhovie, vydá rozsudok, ktorým uloží nájomcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť v určenej lehote.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Exekúcia vypratania nehnuteľnosti

Ak nájomca ani po právoplatnom rozsudku nevyprace nehnuteľnosť dobrovoľne, prenajímateľ môže podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Exekúciu vykonáva súdny exekútor, ktorý je oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti a vypratať z nej hnuteľné veci nájomcu.

Automatické predĺženie nájmu nebytových priestorov

V prípade nájmu nebytových priestorov je potrebné venovať pozornosť inštitútu automatického predĺženia nájmu. Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po skončení nájmu na dobu určitú a prenajímateľ do 30 dní od skončenia nájmu nepodá na súd žalobu o vypratanie, nájom sa automaticky predlžuje, maximálne o jeden rok.

Ako zabrániť automatickému predĺženiu nájmu?

• Nájomca prestane nebytové priestory užívať hneď po skončení nájmu.
• Prenajímateľ podá do 30 dní od skončenia nájmu na súd žalobu o vypratanie.
• V nájomnej zmluve si strany dohodnú, že automatické predlžovanie nájmu sa pre ich nájomný vzťah nepoužije (vylúčenie aplikácie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Vplyv automatického predĺženia na práva a povinnosti

Počas predĺženého nájmu platia rovnaké podmienky ako počas pôvodného nájmu. Nájomca je naďalej oprávnený užívať nebytové priestory a prenajímateľ je povinný mu to umožniť. Obe strany majú právo nájom vypovedať len z dôvodov stanovených v Zákone o nájme nebytových priestorov (§ 9 ods. 2 a 3).

Záložné právo prenajímateľa

Prenajímateľ má zo zákona záložné právo na hnuteľné veci nájomcu, ktoré sa nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti (§ 672 Občianskeho zákonníka). Toto záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, najmä na úhradu nájomného a prípadnej škody.

Podmienky vzniku a uplatnenia záložného práva

• Hnuteľné veci musia byť vnesené do prenajatej nehnuteľnosti.
• Nájomca musí byť v omeškaní s platením nájomného.
• Prenajímateľ musí požiadať súdneho exekútora o súpis hnuteľných vecí.

Ak sa nájomca sťahuje alebo odstraňuje veci napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené, prenajímateľ môže veci zadržať, do 8 dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo musí veci vydať.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Praktické odporúčania

Pre prenajímateľa

• Dôkladne si preverte nájomcu pred uzatvorením nájomnej zmluvy.
• Uzavrite nájomnú zmluvu písomne a upravte v nej všetky dôležité podmienky nájmu.
• Sledujte platby nájomného a v prípade omeškania nájomcu bezodkladne kontaktujte.
• Ak nájomca po skončení nájmu odmieta vypratať nehnuteľnosť, bezodkladne podajte žalobu o vypratanie.
• Nezabudnite na možnosť automatického predĺženia nájmu nebytových priestorov a v prípade potreby včas podajte žalobu o vypratanie alebo dohodnite s nájomcom vylúčenie automatického predĺženia.
• Nevykonávajte svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti.

Pre nájomcu

• Pred uzatvorením nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam.
• Plaťte nájomné včas a riadne.
• Ak máte po skončení nájmu problém s vyprataním nehnuteľnosti, kontaktujte prenajímateľa a pokúste sa dohodnúť na riešení.
• Ak sa s prenajímateľom nedohodnete, vyhľadajte právnu pomoc.
• Ak užívate nebytový priestor, informujte sa o možnosti automatického predĺženia nájmu a zvážte, či je pre vás výhodné.

tags: #nájomca #sa #dobrovoľne #po #výpovedi #z