Nový zákon o vypratávaní bytu: Podmienky a postupy

Tento článok sa zaoberá problematikou vypratávania bytu z pohľadu slovenského práva, pričom zohľadňuje rôzne situácie a poskytuje prehľad o právach a povinnostiach vlastníkov a užívateľov nehnuteľností. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto zložitú oblasť, ktorá sa dotýka mnohých ľudí.

Úvod

Otázka bývania je základnou ľudskou potrebou a právo na bývanie je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Napriek tomu sa v praxi často vyskytujú situácie, keď je potrebné riešiť vypratanie bytu, či už z dôvodu neoprávneného užívania, neplatenia nájomného alebo iných dôvodov. Právne predpisy upravujúce túto oblasť sú rozsiahle a zložité, preto je dôležité mať prehľad o podmienkach a postupoch, ktoré je potrebné dodržiavať.

Právny základ vypratávania bytu

Právo užívať dom vyplýva z vlastníckeho práva, prípadne z iného právneho titulu (napr. nájomná zmluva, dohoda s vlastníkom). Ak osoby, ktoré v dome bývajú, nemajú súhlas vlastníčky, ide o neoprávnené užívanie nehnuteľnosti. Vlastníčka (alebo jej právny nástupca po zosnulom otcovi) je jediná oprávnená rozhodnúť, kto môže dom užívať.

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Ak osoba užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu a odmieta ju opustiť, vlastník má právo podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti podľa § 126 Občianskeho zákonníka, kde by sa domáhala ochrany svojho vlastníckeho práva a vypratania nehnuteľnosti osobami, ktoré tam bývajú bez jej súhlasu .

Svojpomocné vypratanie je protiprávne

V zmysle ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, je vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ protiprávnym konaním. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd. Pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti je možné dokonca sa dopustiť trestného činu (porušovania domovej slobody), ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu (aj bývalého) obydlie.

Prečítajte si tiež: Dopady Fikovho sociálneho balíčka

Podmienky vypratania bytu

Každá osoba, ktorá nemá vlastnícke právo alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, musí túto nehnuteľnosť na výzvu jeho vlastníka opustiť a vypratať od svojich vecí. Ak dotyčná osoba tak nespraví dobrovoľne, je možné podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

Špecifické prípady

• Rodina s maloletými deťmi: V zmysle ustálenej judikatúry totiž nie je možné z nehnuteľnosti vysťahovať rodinu s maloletými deťmi, ak si oni sami nedokážu nájsť náhradné bývanie. Súd by v tomto konaní skúmal, či by neboli maloleté deti ohrozené vysťahovaním z nehnuteľnosti, či by sa z nich a ich otca nestali bezdomovci. Ak by totiž hrozilo ohrozenie ich základných ľudských práv, súd by žalobu o vypratanie nehnuteľnosti s veľkou pravdepodobnosťou zamietol.
• Osoba s doživotným právom bývania: Podľa slovenského práva je možné za určitých okolností žiadať súd o zrušenie alebo obmedzenie užívacieho práva osoby, ktorá má doživotné právo bývania. Jedným z argumentov, ktorý môže byť relevantný, je vedenie neusporiadaného života, kam môže patriť aj trvalý alkoholizmus. Ak jeho správanie negatívne ovplyvňuje život v domácnosti, spôsobilosť zdravotne postihnutých členov rodiny, hygienické podmienky a celkovú bezpečnosť, môže ísť o závažné dôvody, pre ktoré by súd mohol takéto užívacie právo zrušiť alebo obmedziť.
• Osoba staršia ako 60 rokov: Postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Vysťahovanie takýchto osôb sa rieši prostredníctvom súdneho konania, kde je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Súd následne rozhodne na základe predložených dôkazov o tom, či má osoba nehnuteľnosť vypratať.

Postup pri vypratávaní bytu

1. Písomná výzva na vypratanie: Najprv je vhodné doručiť písomnú výzvu na vypratanie nehnuteľnosti s uvedením primeranej lehoty na odsťahovanie, napríklad 30 dní.
2. Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti: Ak nebude na výzvu reagovať, je potrebné podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti.
3. Súdne konanie: Súd vo svojom rozhodnutí o vyprataní nehnuteľnosti zároveň určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Táto lehota začína plynúť odo dňa právoplatnosti rozhodnutia.
4. Exekúcia: Ak nájomca (žalovaný) nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť tzv. Nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku.

Náhrada za užívanie bytu bez právneho dôvodu

Bez ohľadu na to, však majú vlastníci nehnuteľnosti právo požadovať od osoby, ktorá nehnuteľnosť obýva bez akéhokoľvek právneho dôvodu vydanie bezdôvodného obohatenia. Bezdôvodné obohatenie sa v takýchto prípadoch pohybuje vo výške bežného nájomného za podobné nehnuteľnosti.

Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi. Overeným a istým spôsobom (súdy to akceptujú vždy) je určenie bežného nájomného prostredníctvom znaleckého posudku. Druhým spôsobom určenia bežného nájomného je jeho určenie na základe vyjadrenia realitnej kancelárie.

Práva nájomcu pri predaji bytu

Ak prenajímateľ (pôvodný majiteľ) predá byt počas trvania nájomnej zmluvy, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa a to podľa pôvodne uzatvorenej nájomnje zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva naďalej platí a nový majiteľ je povinný rešpektovať jej podmienky. Nemôže Vás vyzvať vysťahovať sa z bytu ak neboli splnené zákonné alebo zmluvné podmienky a výpoveď z nájmu Vám nebola ani riadne doručená.

Výpoveď z nájmu bytu

Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa Obč. zákonníka, výpoveď môžete dať v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. a/ Obč. zákonníka.

Prečítajte si tiež: Kto bude mať nový dôchodok?

Ukončenie nájmu na dobu určitú

Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods.

Problémy s nájomníkmi a rady advokáta

V praxi sa často vyskytujú situácie, keď nájomníci porušujú podmienky nájomnej zmluvy, neplatia nájomné alebo inak narúšajú pokojné užívanie bytu. V takýchto prípadoch je dôležité vedieť, ako postupovať a aké právne prostriedky má prenajímateľ k dispozícii.

Neplatenie nájomného

Dobrý deň, mám na vás otázku: Som vlastníkom bytu, ktorý som prenajal na určitú dobu. Nájom skončil 28. 2. 2017. Nájomník sa však odmieta vysťahovať. Dostal výzvu pre nezaplatenie nájomného za február. Túto sumu som uhradil z jeho zábezpeky, ktorú doplnenie nájomník nezrealizoval. Ako mám postupovať? Mám vypnúť elektriku alebo vymeniť zámok? Ak sa nasťahujem násilím do svojho bytu, čo mám urobiť, ak bude stále v byte? Môžem si najať nejakú osobu, aby ho fyzicky vyviezla z bytu? Má podľa Ústavy Slovenskej republiky právo ešte stále tam bývať? Je mi jasné, že tam býva bez právneho titulu. Môžem ho chytiť za uši a vyviesť z bytu?

Spôsoby, ktoré uvádzate je možné klasifikovať ako svojpomoc. Svojpomoc zákon v určitých prípadoch pripúšťa, avšak ak by ste sa ho snažili fyzicky vyviesť z bytu mohla by sa táto situácia vyhrotiť a dôjsť až k naplneniu skutkovej podstaty trestného činu obmedzovania osobnej slobody, resp. porušovania domovej slobody (nezáleží pritom na tom, či byt užíva oprávnene, alebo nie, podľa zákona platí totiž zásada, že pokiaľ existujú pochybnosti, držba sa považuje za oprávnenú). Odporúčam teda podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Súd o veci právoplatne rozhodne a Vy môžete následne prostredníctvom exekútora osobu z nehnuteľnosti zákonným spôsobom vypratať.

Prečítajte si tiež: ŤZP a nové pravidlá pre príspevky

tags: #novy #zakon #na #vypratanie #bytu #podmienky