Ako správne pripraviť kúpnu zmluvu a čo je dôležité vedieť o katastri nehnuteľností

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Jej správne vyhotovenie je kľúčové pre zabezpečenie práv oboch strán a pre úspešný zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces prípravy kúpnej zmluvy, jej náležitosti a dôležité aspekty súvisiace s katastrom nehnuteľností.

Základné právne predpisy

Kúpna zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Tieto zákony definujú základné náležitosti zmluvy a práva a povinnosti zmluvných strán.

Označenie zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa:

• Meno a priezvisko
• Rodné priezvisko
• Dátum narodenia
• Rodné číslo
• Miesto trvalého pobytu
• Štátna príslušnosť
• IBAN

Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa:

• Názov
• Sídlo
• Identifikačné číslo (ak ho má pridelené)
• Prípadne iné identifikačné údaje

Zmluvné strany sa označujú ako predávajúci a kupujúci, pričom môžu byť fyzické osoby, manželia, živnostníci alebo spoločnosti.

Prečítajte si tiež: Zmeny v zdravotných odvodoch pre invalidných dôchodcov

Predmet zmluvy

Predmetom zmluvy je nehnuteľnosť, ktorú predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva. Predmet prevodu je definovaný nasledovne:

• Byt: 3-izbový byt číslo, umiestnený na poschodí číslo bytového domu, vchod číslo, nachádzajúceho sa na ulici v, so súpisným číslom bytového domu, postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č., druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2.
• Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu: Uvedený v podiele.
• Spoluvlastnícky podiel k pozemku: Špecifikovaný v písm. a) tohto článku, a to v podiele.
• Vybavenie bytu: Vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

Dôležité je doplniť údaje podľa katastra nehnuteľností, ktoré sú dostupné na stránke katasterportal.sk.

Popis bytu a príslušenstva

Zmluva musí obsahovať detailný popis bytu a jeho príslušenstva. Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Výpis vybavenia bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy.

• Byt pozostáva z: 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
• Podlahová plocha bytu: Vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
• Popis vybavenia: Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
• Vybavením bytu je: Potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
• Vlastníctvo bytu: Vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.

• Spoločné časti bytového domu: Bývajú nimi najmä: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť.
• Príslušenstvom domu sú: Kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.
• Spoločnými časťami domu sú: Časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie.
• Spoločnými zariadeniami domu sú: Ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.

Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Ako opraviť mzdy a odvody

Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť.

V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.

V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci.

V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ako opraviť ELDP?

Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Záverečné ustanovenia

Pre úplnosť a odstránenie nedorozumením je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.

Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru.

Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.

Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Dodatok ku kúpnej zmluve

Ak je potrebné vykonať zmeny v už uzatvorenej kúpnej zmluve, používa sa dodatok ku kúpnej zmluve. Dodatok musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci)
• Odkaz na pôvodnú kúpnu zmluvu
• Popis zmien, ktoré sa v zmluve vykonávajú
• Súhlas zmluvných strán so zmenami
• Dátum a podpisy zmluvných strán

Príklad dodatku:

Dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „predávajúci“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

Zmluvné strany sa dňa 30.01.2015 dohodli na tomto znení dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve, predmetom ktorej bolo osobné motorové vozidlo (ďalej len „motorové vozidlo“), značky Škoda Octavia, EVČ PU123BC, rok výroby 2009, Vin: ABCDE123456FGH, uzavretej medzi predávajúcim a kupujúcim dňa 30.01.2015 podľa ust. § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení.

Článok I.

Mení sa dohodnutý spôsob zaplatenia kúpnej ceny, a to nasledovne:

Dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy predstavuje sumu vo výške 2.000,- Eur (slovom: dvetisíc Eur) a je splatná do pätnásť (15) dní od odovzdania predmetu kúpy kupujúcemu, a to bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900, ktorý je vedený ČSOB, a.s.

Článok II.

Zmluvné strany so zmenami uvedenými v tomto dodatku súhlasia v celom rozsahu a na znak súhlasu ho potvrdzujú svojimi podpismi.

Ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú nezmenené.

Tento dodatok je vyhotovený v dvoch rovnopisoch (2), pričom každá zmluvná strana obdrží jeden (1) rovnopis.

Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný zoznam, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Je dôležitý pre evidenciu vlastníckych práv a iných práv k nehnuteľnostiam.

Postup pri zápise vlastníckeho práva

1. Podanie návrhu na vklad: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
2. Prílohy k návrhu: K návrhu sa prikladá kúpna zmluva v potrebnom počte vyhotovení, list vlastníctva, geometrický plán (ak je potrebný) a ďalšie potrebné dokumenty.
3. Správny poplatok: Za návrh na vklad sa platí správny poplatok.
4. Konanie na katastri: Katastrálny odbor preskúma návrh a priložené dokumenty a rozhodne o povolení vkladu.
5. Zápis vlastníckeho práva: Po právoplatnosti rozhodnutia sa vykoná zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Lehoty na rozhodnutie

Okresný úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na vklad v zákonnej lehote. Ak kataster nestihne rozhodnúť v stanovenom termíne, máte nárok na vrátenie poplatku. Podanie žiadosti je jednoduché. Stačí vyplniť jednoduchú žiadosť. Vyplnenú žiadosť podáte osobne na podateľni katastra alebo ju pošlete poštou.

Odstránenie chýb v katastri

Ak zistíte chybu v katastri nehnuteľností, môžete požiadať o jej odstránenie. Oprava chýb v katastrálnom operáte nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.

Časté problémy a rady

• Chybné zameranie pozemku: Ak máte podozrenie, že hranica pozemku je chybne zakreslená, obráťte sa na geodeta, ktorý presne vytýči hranicu pozemku podľa aktuálnych údajov katastra nehnuteľností.
• Nejasnosti v kúpnej zmluve: Pred podpisom zmluvy si ju dôkladne prečítajte a v prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Ťarchy na nehnuteľnosti: Uistite sa, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, ktoré by mohli obmedziť vaše vlastnícke práva.

Zdroje informácií

• Katasterportál: www.katasterportal.sk
• Občiansky zákonník: Zákon č. 40/1964 Zb.
• Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Zákon č. 182/1993 Z.z.

tags: #oprava #kupnej #zmluvy #kataster #vzor