Opravy v katastri nehnuteľností so zameraním na záložného veriteľa

Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností, ktorý bol novelizovaný zákonom č. 212/2018 Z.z., priniesol rozsiahle zmeny v oblasti evidencie nehnuteľností. Tieto zmeny sa dotýkajú aj záložných veriteľov a ich práv. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o opravách v katastri nehnuteľností so zameraním na záložného veriteľa, s dôrazom na novú legislatívu a jej dopady.

Rozhodovanie o predmete evidencie v katastri

Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na základe podania takého návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis v katastri, predloženie veci (t.j. o predmete evidovania v katastri) Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu.

Nový spôsob rozhodovania o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, má za cieľ zjednotenie názorov na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri nehnuteľností na celoslovenskej úrovni. Problematickým sa môže javiť okolnosť, či okresný úrad v rámci konkrétneho prípadu vôbec nadobudne „pochybnosť“, či stavba má byť evidovaná v katastri, a teda môže rozhodnúť v rámci katastrálneho konania na základe svojho „nepochybného“ názoru. Účastníci konania by mali byť tiež obozretní v tom, aké stavby uvádzané v zmluvách tvoria predmet prevodu.

Zápis a výmaz stavieb

V novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona je upravený spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností podľa novelizovaného katastrálneho zákona už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby.

Zápis stavieb alebo podzemných stavieb, skolaudovaných alebo daných do užívania pred 01.10.1976, sa vykoná na základe oznámenia obce.

Prečítajte si tiež: Oprava auta pre osoby s ŤZP

Geometrický plán

Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.

Zápis rozostavaných stavieb

Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti, z ktorého je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).

Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavené byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené.

Cena nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).

Iný identifikátor cudzinca

Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Opravy invalidných vozíkov: podrobný návod

Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby). označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je teda potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám). Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii.

V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme. Vzhľadom k všeobecnej právnej úprave náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, boli z katastrálneho zákona vypustené ustanovenia o náležitostiach návrhu na vklad. Rozšírili sa však prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad. čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. Podmienky § 59a Obchodného zákonníka sa vzťahujú len na akciovú spoločnosť, a preto jedno z uvedených čestných vyhlásení bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť.

Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada. V návrhu na vklad bude potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva (napr. kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena). Predmetom návrhu na vklad okrem všetkých úkonov obsiahnutých v zmluve, musia byť aj všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Oprava chýb v zmluvách

Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej právnej úpravy už nebude potrebné.

Návrh na vykonanie záznamu

Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. S týmto spôsobom podania návrhu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o dielo

Lehoty na vykonanie zápisu

V súvislosti s lehotami na vykonanie zápisu v katastri nehnuteľností je potrebné zmieniť sa aj o výraznom skrátení ďalšej lehoty na vykonanie zápisu záznamom, konkrétne lehoty na výmaz záložného práva. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad.

Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania. V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu.

Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu.

Oprava chybných zápisov

Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby.

Verejnosť katastra

Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby.

tags: #opravy #v #katastri #nehnuteľností #záložný #veriteľ