Podmienky prenájmu ornej pôdy: komplexný prehľad

Prenájom ornej pôdy je dôležitou súčasťou poľnohospodárskeho sektora na Slovensku. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok, ktoré sa vzťahujú na prenájom ornej pôdy, s dôrazom na legislatívu, zmluvné vzťahy a praktické aspekty. Cieľom je poskytnúť ucelené informácie pre vlastníkov pôdy aj pre nájomcov, aby sa v tejto oblasti mohli orientovať a uzatvárať obojstranne výhodné dohody.

Úvod do problematiky prenájmu ornej pôdy

Poľnohospodárska pôda je cenný zdroj, ktorý umožňuje produkciu potravín a zabezpečuje obživu pre mnohých ľudí. Prenájom ornej pôdy umožňuje efektívne využívanie tejto pôdy aj pre tých, ktorí ju nevlastnia, ale majú záujem o poľnohospodársku činnosť. Právny rámec prenájmu ornej pôdy je upravený zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje podmienky, za ktorých je možné poľnohospodársku pôdu prenajímať, a upravuje práva a povinnosti oboch strán zmluvného vzťahu.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája 2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• Poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
• Pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely.
• Iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Slovenské vyvlastňovacie konanie

• Určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca.
• Určenie predmetu nájmu - presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma.
• Určenie výšky nájomného.
• Určenie doby nájmu.

Nájomná zmluva nesmie zvýhodňovať ani vlastníka pozemku, ani nájomcu.

Doba nájmu

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 01.05.2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Automatické predĺženie nájomnej zmluvy

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30.04.2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30.04.2018.

Dôvod je ten, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Výška nájomného

Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely (druh poľnohospodárskeho pozemku uvedený vyššie pod písm. b). Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Prečítajte si tiež: Aspekty prenájmu ornej pôdy

V spolupráci s okresnými úradmi zverejňuje ministerstvo pôdohospodárstva priemerné výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov stanovila pre nájomcov povinnosť, podľa ktorej sú povinní viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru. Údaje a informácie z tejto evidencie boli povinní poskytnúť okresnému úradu do 31. januára. Údaje z formulárov sú následne použité na stanovenie obvyklej výšky nájomného za predošlý rok pre každé katastrálne územie v SR, ktorá sa vypočítala ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku pre každé katastrálne územie osobitne. Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu.

Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Práva prenajímateľa

• Právo na nájomné: Prenajímateľ má právo na riadne a včasné platenie nájomného v dohodnutej výške.
• Kontrola užívania pozemku: Prenajímateľ má právo kontrolovať, či nájomca užíva pozemok v súlade so zmluvou a platnými predpismi.
• Ukončenie nájmu: Prenajímateľ má právo ukončiť nájom za podmienok stanovených zákonom a nájomnou zmluvou.

Povinnosti prenajímateľa

• Odovzdanie pozemku: Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi pozemok v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Zabezpečenie nerušeného užívania: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie pozemku počas trvania nájmu.
• Informovanie o zmenách: Prenajímateľ je povinný informovať nájomcu o všetkých dôležitých zmenách týkajúcich sa pozemku.

Práva nájomcu

• Užívanie pozemku: Nájomca má právo užívať pozemok na poľnohospodárske účely v súlade so zmluvou a platnými predpismi.
• Prednostné právo na nájom: Pri splnení určitých podmienok má nájomca prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.
• Primeraná zľava z nájomného: V prípade mimoriadnych okolností má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Povinnosti nájomcu

• Riadne užívanie pozemku: Nájomca je povinný riadne sa starať o prenajatú pôdu. Nájomca má povinnosť o svoju prenajatú pôdu riadne starať, v opačnom prípade dochádza k porušovaniu zákona.
• Platenie nájomného: Nájomca je povinný platiť nájomné riadne a včas v dohodnutej výške.
• Oznámenie podnájmu: Ak nájomca dáva pozemok do podnájmu, je povinný oznámiť to prenajímateľovi. Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.
• Vrátenie pozemku: Po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť pozemok v stave zodpovedajúcom riadnemu užívaniu.

Ukončenie nájmu

Nájom môže zaniknúť buď uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, alebo výpoveďou. Zákon o lesoch uvádza ešte jeden špecifický prípad, keď nájom k lesnému pozemku zanikne po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná.

Vypovedať nájomný vzťah bude možné k 1. januáru a výpovedná lehota pri nájme lesného pozemku na dobu určitú bude rok a na dobu neurčitú až 5 rokov.

Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Zmeny účelu pozemku a ich vplyv na nájom

Ak dôjde k zmene účelu využitia pozemku, napríklad rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný. Ak je v zmluve podmienka „prechodu alebo prevodu na účely výstavby“, odporúča sa doložiť k výpovedi aj relevantné dokumenty (UP, UPI, rozhodnutie mesta), ktoré túto zmenu preukazujú.

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Ak by prenajímateľ jednostranne ukončil nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z. uvažovalo sa o novelizácii zákona a zmeny mali umožniť predať pôdu bez obmedzení len osobám, ktoré podnikajú v poľnohospodárskej výrobe najmenej 3 roky pred podpisom zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskej pôdy. Pozemok musí byť evidovaný obcou, poľnohospodárom aj spoluvlastníkmi a jeho výmera neprevyšuje 3 hektáre.

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. 9. 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extravilánie je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2.

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov. To znamená, že je potrebné písomne uzavrieť kúpnu zmluvu, notársky overiť podpis predávajúceho a v kúpno-predajnej zmluve riadne označiť účastníkov zmluvy menom, priezviskom (aj rodným), dátumom narodenia, rodným číslom aj miestom trvalého pobytu. Pri riadnej špecifikácii predmetu predaja - poľnohospodárskej pôdy - je potrebné označiť nehnuteľnosť podľa katastrálneho územia, pôdneho registra (C alebo E), identifikovať druh pozemku a jeho parcelné číslo a výmeru.

Kúpa pozemku od štátu

Od štátu je možné kúpiť pozemok na výstavbu aj ťažbu, pričom sa pri kúpe riadi zákonom o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde aj pozemkových spoločenstvách. Je tu potrebné právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy. Od štátu možno kúpiť pozemky aj za účelom usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde.

Riešenie sporov

V prípade, ak dôjde k sporu medzi prenajímateľom a nájomcom, je vhodné najskôr sa pokúsiť o mimosúdne riešenie, napríklad prostredníctvom mediácie. Ak sa spor nepodarí vyriešiť mimosúdne, je možné obrátiť sa na súd.

tags: #orna #poda #na #prenajom #podmienky