Podmienky vysporiadania pozemkov na Slovensku: Komplexný prehľad

Vysporiadanie pozemkov na Slovensku je komplexná problematika, ktorá sa dotýka mnohých aspektov vlastníctva, reštitúcií, spoluvlastníctva a iných právnych vzťahov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok vysporiadania pozemkov na Slovensku, pričom sa zameriava na rôzne scenáre a postupy, ktoré môžu nastať.

Úvod do problematiky vlastníctva pozemkov

Vlastníctvo pozemkov je základné právo, ktoré je chránené ústavou. Avšak, realita vlastníckych vzťahov na Slovensku je často komplikovaná a poznačená historickými udalosťami, ako aj zmenami v legislatíve. Veľká rozdrobenosť pozemkov, rôzne politické režimy a prechod z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností prispeli k nejasnostiam a sporom o vlastníctvo.

Je dôležité si uvedomiť, že samotné užívanie pozemku, aj keď trvá po viacero generácií, nezakladá vlastníctvo. Ak nie ste zapísaný v katastri ako vlastník alebo spoluvlastník, užívate cudzí majetok.

Možnosti vysporiadania vlastníckych práv

Dohoda s vlastníkom

Ak je vlastníkom cudzia osoba, prvým krokom by malo byť oslovenie vlastníka a pokus o dohodu na usporiadaní vlastníckych práv. To môže zahŕňať kúpu, darovanie alebo inú formu prevodu pozemku.

Súdne konanie

Ak dohoda nie je možná, teoreticky sa môžete domáhať určenia vlastníckeho práva prostredníctvom súdu. Avšak, vstup do takéhoto konania sa neodporúča bez relevantných dokladov preukazujúcich nadobudnutie pozemku (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva). Bez týchto dokladov by ste boli v dôkaznej núdzi a súd by mohol žalobu zamietnuť.

Prečítajte si tiež: Ako sa dostať do domova dôchodcov

Dedičské konanie

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval. Výsledkom môže byť uzatvorenie dedičskej dohody, že daný pozemok bude patriť vám.

Vydržanie

Vydržanie je osobitný spôsob nadobúdania vlastníckeho práva. Ak niekto drží vec ako svoju po dobu 10 rokov, stáva sa jej vlastníkom, ak je jeho držba poctivá, pravá a nepretržitá. Poctivá držba znamená, že držiteľ je v dobrej viere, že mu vec patrí ako vlastníkovi. Pravá držba znamená, že držiteľ vec neuchvátil násilím alebo tajne. Nepretržitá držba znamená, že držiteľ vec užíva bez prerušenia.

Vo vašom prípade je možné dôvodne sa domnievať, že splňate všetky predpoklady pre vydržanie predmetných pozemkov. Keďže túto skutočnosť je potrebné úradne deklarovať, je potrebné vyhotoviť osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom pozemku, problém by sa dal riešiť dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, môže rozhodnúť súd.

Slovenský pozemkový fond a jeho úloha

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu pri vysporiadaní pozemkov na Slovensku. SPF spravuje pôdu vo vlastníctve štátu, ako aj pôdu nezistených vlastníkov.

Prečítajte si tiež: Priznanie invalidného dôchodku na Slovensku

Nadobudnutie pozemkov od SPF

V našich blogoch sme sa už venovali možnostiam nadobudnutia pozemkov od Slovenského pozemkového fondu. Nie je to jednoduché, no ani nemožné. To sa má teraz zmeniť a postupy SPF majú byť po novom transparentnejšie.

Nové pravidlá SPF

Po novom uzavrie SPF dohodu o vyporiadaní vtedy, ak je pozemok je v podielovom spoluvlastníctve nezisteného vlastníka resp. nezistených vlastníkov, a výmera pripadajúca na ich podiel nie je väčšia ako 500 m2. Zároveň podiel žiadateľa o dohodu je minimálne 50%. Okrem vyššie uvedeného nemôže byť na liste vlastníctva evidovaný iný známy podielový vlastník.

Predaj pozemkov SPF

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste.

Podmienky predaja pozemkov od SPFNájomca si môže pozemok kúpiť od fondu, len ak spĺňa podmienky stanovené zákonom o pozemkových úpravách a zákonom o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva. Najčastejšie sa predávajú pozemky, ktoré sú určené na výstavbu alebo ťažbu, ďalej na výstavbu vo verejnom záujme, napríklad na diaľnice, rýchlostné komunikácie, železnice či priemyselné parky. Jedným z podkladov ku každému prevodu vlastníctva, ktorý fond robí, je stanovisko obvodného pozemkového úradu, ktorý sa vyjadruje aj k tomu, či sa na parcely uplatnil reštitučný nárok. Ak áno, fond vlastníctvo k týmto pozemkom neprevedie.

Prevod pozemkov vo vlastníctve štátu

Slovenský pozemkový fond môže previesť pozemok vo vlastníctve štátu v zmysle platných právnych predpisov a za podmienok stanovených v § 3 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom:

• Vyporiadania podielového spoluvlastníctva
• Zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka
• Nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť
• Založenia trvalých porastov
• Usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu
• Usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom
• Vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách
• Vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica

Prevod pozemkov nezistených vlastníkov

Slovenský pozemkový fond pri pozemkoch nezistených vlastníkov môže previesť vlastníctvo podľa § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov z nasledujúcich dôvodov:

Prečítajte si tiež: Podmienky príspevku na auto pre ŤZP

• Účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu
• Rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov, príp. ak pozemok podľa §16 ods. 1 zákona č.180/1995 Z.z.

Reštitučné nároky

Reštitučný nárok je právny nástroj, ktorý umožňuje pôvodným vlastníkom alebo ich dedičom získať späť majetok, ktorý im bol v minulosti odňatý. Na Slovensku sa reštitúcie týkajú predovšetkým pozemkov a nehnuteľností, ktoré boli skonfiškované počas obdobia komunistického režimu.

Reštitučný nárok ako prekážka predaja pozemku

Ak je na pozemok uplatnený reštitučný nárok, správca pozemku, ako napríklad Slovenský pozemkový fond (SPF), nemôže tento pozemok predať. Obdobne to platí aj pri pozemkoch s nezisteným vlastníkom. Avšak, v pozemkových úpravách (JPÚ) neexistujú pri týchto pozemkoch žiadne obmedzenia. Vlastníctvo zostáva zachované, môže sa len meniť umiestnenie pozemku.

Zákon č. 64/1997 Z. z. a jeho novelizácie

Na vyporiadanie vlastníctva k pozemkom v zriadených záhradkových osadách bol prijatý zákon č.64/1997 Z. z. Správnym orgánom v konaní podľa zákona č. 64/1997 Z. z. je SPF. Zákon č. 57/2011 Z. z., novelizoval zákon č.64/1997 Z. z.

Finančná náhrada

V prípadoch, ak v konaní o vyporiadaní vlastníckych práv v zriadenej záhradkovej osade bolo právoplatne rozhodnuté schválením vykonania projektu pozemkových úprav do 31. marca 2011, pôvodní vlastníci majú právo na finančnú náhradu (doplatok ceny). O poskytnutie finančnej náhrady bolo potrebné požiadať do 31. decembra 2011 podľa § 18b zákona na správnom orgáne, ktorý schválil vykonanie projektu pozemkových úprav; inak toto právo zaniká.

Riešenie konkrétnych situácií

Vysporiadanie pozemku pod domom

V situácii, keď vlastníte dom, ale nie pozemok pod ním, je dôležité uvedomiť si, že podľa slovenského právneho poriadku môže byť vlastník domu odlišný od vlastníka pozemku (superficies solo non cedit). V tomto prípade je potrebné zistiť, kto je aktuálnym vlastníkom pozemku a osloviť ho s ponukou na odkúpenie. Ak sa nedohodnete, môžete zvážiť uzavretie nájomnej zmluvy alebo dohody o zriadení vecného bremena na užívanie pozemku.

Vysporiadanie pozemku v bytovom dome

V prípade nevysporiadaných pozemkov pod bytovým domom, vlastníkom bytov vzniká právo zodpovedajúce vecnému bremenu na pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. To znamená, že hoci nie ste vlastníkmi pozemku, máte zákonné právo ho užívať a vlastníci pozemkov to musia strpieť. Vlastníci pozemku môžu zvážiť jeho predaj buď jednotlivým vlastníkom bytov alebo spoločenstvu vlastníkov.

Vysporiadanie pozemku so susedom

Ak sused neoprávnene posunul plot na váš pozemok a ústna dohoda nepriniesla výsledok, je potrebné zaslať susedovi písomnú výzvu, v ktorej ho upozorníte na neoprávnený zásah do vášho vlastníckeho práva a požiadate ho o nápravu situácie. Ak to neprinesie výsledok, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na určenie vlastníckeho práva k pozemku a žiadosťou o zriadenie právneho stavu súladného so zisteným geodetickým zameraním.

Vysporiadanie pozemku s viacerými vlastníkmi

Ak ste podielovými spoluvlastníkmi pozemku s viacerými vlastníkmi a dohoda o vysporiadaní je neúspešná, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie tohto spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o rozdelení nehnuteľnosti, ak je to možné, alebo o prechode jedného vlastníka do výhradného vlastníctva s povinnosťou uhradiť ostatným primeranú náhradu.

tags: #podmienky #vysporiadania #pozemkov #na #Slovensku