Povinnosť bánk akceptovať znalecký posudok: Podmienky a aspekty

Pri kúpe nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu jej cena, ktorá je často predávajúcim nadhodnotená. Preto je dôležité a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý objektívne určí hodnotu nehnuteľnosti. Tento dokument je jedným z hlavných podkladov pre posúdenie výšky hypotéky. V článku sa pozrieme na povinnosti bánk akceptovať znalecký posudok, podmienky akceptácie a ďalšie s tým súvisiace aspekty.

Znalecký posudok ako kľúčový dokument pri hypotéke

Pri žiadosti o úver, najmä hypotekárny, je znalecký posudok bytu, rodinného domu alebo pozemku určeného na zastavanie nevyhnutný. Banka sa vo všeobecnosti orientuje podľa hodnoty určenej znaleckým posudkom, a nie podľa ceny požadovanej predávajúcim. Každý znalecký posudok má svoje špecifiká a je použiteľný výlučne pre účel, na aký bol vyhotovený. Rovnako platnosť tohto dokumentu nie je neobmedzená. Stanovená všeobecná hodnota nehnuteľnosti je platná pre dátum, kedy bol posudok vypracovaný. Napríklad, pri prehodnocovaní úveru pri skončení fixácie nemožno použiť rovnaký znalecký posudok ako pri vybavovaní hypotekárneho úveru spred niekoľkých rokov.

Kto môže vypracovať znalecký posudok?

Znalecký posudok môže vypracovať výlučne odborník s mnohoročnou praxou, zapísaný v Zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Tento register je verejne prístupný na webovej stránke MS SR.

Cena znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a riadi sa vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti sa cena pohybuje od 150 do 400 EUR. Závisí to však aj od dohody medzi znalcom a klientom. Cenu ovplyvňuje rýchlosť vypracovania, lokalita nehnuteľnosti, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva. Vytvorenie znaleckého posudku trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov, v závislosti od dohody a vyťaženosti znalca.

Potrebné doklady k znaleckému posudku

K vypracovaniu znaleckého posudku sú potrebné viaceré podklady. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke, prípadne geometrický plán, ak je potrebný. Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu (vystavuje správca bytového domu). Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti.

Prečítajte si tiež: Informovanie zamestnávateľa o ZŤP

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť znaleckého posudku nie je presne určená a odvíja sa od účelu, na ktorý sa použije. Banky akceptujú znalecké posudky pre účely záložného práva väčšinou 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, napríklad pri refinancovaní existujúceho úveru, môžu byť akceptované aj staršie posudky.

Akceptácia znaleckého posudku bankou

Banka akceptuje znalecké posudky vypracované znalcami, ktorí majú povolenú činnosť na vykonávanie odhadov hodnoty nehnuteľností. Vhodné je vopred si zistiť, či banka akceptuje posudky konkrétneho odhadcu. Stáva sa totiž, že banka neakceptuje sumu, na ktorú je nehnuteľnosť ohodnotená, alebo neuznáva posudok od konkrétneho odhadcu.

Kedy banka neakceptuje externý posudok?

Banky neakceptujú posudky od znalcov, s ktorými nemajú dobré skúsenosti a ktorí v minulosti dodali nadhodnotené znalecké posudky. Ak posudok nie je vypracovaný v súlade s požiadavkami banky, môže žiadať vypracovanie nového, čo zvyšuje náklady. Banka má právo stanoviť hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastných interných pravidiel a v prípade zistenia neakceptovateľného posudku, ktorý nie je vypracovaný v súlade s platnou legislatívou, ho môže odmietnuť.

Interné ohodnotenie nehnuteľnosti bankou

Niektoré banky ponúkajú pri bytoch možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti interne. Pri využití tejto služby klient nezíska papierový znalecký posudok, ani iný dokument, a dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, a preto pri doložení znaleckého posudku klientom prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je jeho kontrolou, ale posúdením z pohľadu technického stavu, kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanovenia hodnoty nehnuteľnosti.

Metódy oceňovania nehnuteľností

V zmysle platných právnych predpisov výber metódy oceňovania vykonáva znalec. Väčšina bánk však požaduje použiť aspoň dve metódy, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku, najmä pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Preto by mal znalecký posudok obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami.

Prečítajte si tiež: Rozvod a výživné: Striedavá starostlivosť

Refinancovanie hypotéky a znalecký posudok

Pri refinancovaní hypotéky môžu banky požadovať pôvodnú úverovú zmluvu, zmluvu o zriadení záložného práva a znalecký posudok k nehnuteľnosti. Banky pri refinancovaní akceptujú aj starší pôvodný znalecký posudok. Ak účelom pôvodného úveru bola výstavba rodinného domu a nebolo predložené právoplatné kolaudačné rozhodnutie, bude potrebný nový znalecký posudok po kolaudácii.

Doklady potrebné k vybaveniu hypotéky

K žiadosti o hypotéku je potrebné predložiť doklady totožnosti, potvrdenie o príjme a doklady k nehnuteľnosti (pôvodný nadobúdací titul, aktuálny list vlastníctva, katastrálnu mapu alebo geometrický plán, pôdorys bytu alebo výkresy domu z projektovej dokumentácie, doklad o veku stavby, stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie). Ak sa rozhodnete kupovať byt, dom alebo stavebný pozemok, banky budú požadovať návrh kúpnej zmluvy podpísaný predávajúcim a kupujúcim. Ak sa rozhodnete stavať, prílohami k žiadosti bude list vlastníctva k pozemku, geometrický plán, katastrálna mapa, projektová dokumentácia, stavebné povolenie a rozpočet na výstavbu.

Prečítajte si tiež: Podmienky a postupy: Oznamovanie dôchodku zo zahraničia

tags: #povinnost #bank #akceptovat #znalecky #posudok #podmienky