Kúpna Zmluva na Byt: Kompletný Sprievodca

Pravdepodobne sa nachádzate v situácii, keď potrebujete predať alebo kúpiť byt a potrebujete sa zorientovať v oblasti vypracovania kúpnej zmluvy. Každý predaj - prevod vlastníckeho práva je jedinečný a má svoje špecifické podmienky, ktoré si medzi sebou dohadujú zmluvné strany. Tento článok je pomocníkom na zorientovanie sa v danej problematike prevodu vlastníckeho práva k bytu.

Základné informácie o kúpnej zmluve

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Písomná forma sa vyžaduje pre „všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, medzi ktoré treba zahrnúť kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy, zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z.z.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa katastrálneho zákona

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania. V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza.

Ak ide o byt alebo nebytový priestor aj uvedenie čísla bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1)

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

• identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu, 2. názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu,
• názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
• uvedenie predmetu návrhu,
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad,
• označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku,
• číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy po vklade

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“

Kúpna cena a cenové predpisy

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia. S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené vyššie aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu.

Vyplýva to aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.06.2008 sp. zn. 2Cdo/122/2007 „Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j.

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

Financovanie hypotékou

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti.

Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ. Záverom tejto časti upozorňujeme, že podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

Kúpna zmluva podľa Obchodného zákonníka

V Obchodnom zákonníku je kúpna zmluva upravená v § 409 a nasl. Podľa Obchodného zákonníka nie je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, len na vec hnuteľnú. Nie všetky ustanovenia kúpnej zmluvy obsiahnuté v Obchodnom zákonníku majú kogentnú povahu a nemožno sa tak od nich ani dohodou zmluvných strán odkloniť.

Poplatky spojené s návrhom na vklad

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR.

Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods.

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky.

Právne služby a realitné kancelárie

Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta.

Predaj garáže a parkovacieho miesta

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymedzuje prvé dva pojmy. Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Dôležitosť kvalitnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním peňažných prostriedkov pre následnú kúpu inej - vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu.

Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu. Ďalej že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Vyššie zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Občiansky zákonník kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti. Vytvára tak právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.

Konkrétne náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Zákonodarca špecifikuje v ustanovení § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Označenie predávajúceho a kupujúceho v zmluve

Zmluvné strany, teda ten kto byt predáva a ten, kto ho kupuje musíte v zmluve náležite označiť. Pri fyzických osobách musíte uviesť: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba uvediete jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).

Opis bytu a jeho príslušenstva v zmluve

Popis bytu a jeho príslušenstva zahŕňa: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pri oboch nehnuteľnostiach - teda bytovom dome a pozemku je potrebné, aby ste uviedli aj ich katastrálne územie. Rozsah podlahovej plochy bytu musíte uviesť v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov. Taktiež musíte uviesť vybavenie bytu.

Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. Pri vybavení bytu uveďte napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitostí neoveruje. Avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie.

Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku

Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na:

• spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,
• príslušenstve,
• pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku.

Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavaný bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).

Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.

Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku

V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Špecifikáciu takto prevádzaných spoluvlastníckych podielov k týmto pozemkom sme opísali v predchádzajúcom odseku.

Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy

Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.

Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Zákon formuluje, že potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv má byť prílohou kúpnej zmluvy. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčame, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.

Úhrada kúpnej ceny

Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane:

• kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a
• predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.

V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčame, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali sa dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako:

• výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu,
• dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať,
• moment vzniku prípadného záložného práva a pod.

Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.

Obmedzenie platieb v hotovosti

Účastníci zmluvy by nemali opomínať zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10.000,- EUR.

Hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15.000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15.000,- EUR.

Ďalšie dojednania v zmluve

Okrem podstatných náležitostí zmluvy, existuje celý rad ďalších skutočností, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa:

• termínu odovzdania bytu kupujúcemu,
• povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií,
• spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy,
• termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluvou, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy je veľmi často uzatváraný v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy.

V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Zmluvou o budúcej kúpnej zmluvy nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou. V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy## medzi:

(Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno):

(Trvale bytom/sídlo):

(Rodné číslo/IČO):

tags: #predaj #bytu #zmluva #prilohy #vzor