Predkupné Práva a Podmienky Dobrovoľnej Dražby na Slovensku

Dobrovoľná dražba predstavuje špecifický spôsob prevodu vlastníckeho práva alebo iného práva k majetku. Tento proces je upravený zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na problematiku predkupných práv a podmienok, ktoré sa uplatňujú pri dobrovoľných dražbách na Slovensku.

Úvod do Dobrovoľnej Dražby

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého cieľom je prevod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Koná sa na základe návrhu navrhovateľa, pričom licitátor vyzýva vopred neurčený okruh osôb prítomných na určenom mieste na podávanie ponúk. Osoba, ktorá urobí najvyššiu ponuku, získa príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby.

Rozdiel Medzi Dobrovoľnou a Exekučnou Dražbou

Hlavný rozdiel medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou spočíva v tom, že pri exekučnej dražbe ide o výkon verejnej moci súdnym exekútorom, pričom celý proces prebieha pod dohľadom exekučného súdu. Dobrovoľnú dražbu upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách.

Predkupné Právo a Dobrovoľná Dražba

Predkupné právo je zákonné alebo zmluvné právo prednostne kúpiť určitú vec pred inými osobami. V kontexte dobrovoľnej dražby je dôležité vedieť, ako sa toto právo uplatňuje a aké sú jeho obmedzenia.

Obmedzenia Dražby s Predkupným Právom

Zákon o dobrovoľných dražbách v § 4 ods. 5 stanovuje, že dražiť nie je možné nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v listinách osvedčujúcich vlastníctvo a nevyhnutných na nakladanie s vecou. Toto obmedzenie neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ.

Prečítajte si tiež: Podmienky predkupného práva pri záložnom práve

Uplatnenie Predkupného Práva

Ak má niektorý z účastníkov dražby predkupné právo k predmetu dražby a preukáže to dražobníkovi ešte pred otvorením dražby, nie je tento účastník viazaný určeným prihodením. To znamená, že osoba s predkupným právom môže vstúpiť do dražby a uplatniť svoje právo prednostného nákupu za cenu, ktorá bola dosiahnutá v dražbe.

Podmienky Účasti na Dobrovoľnej Dražbe

Účastníkom dražby môže byť osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Základné podmienky účasti na dražbe:

• Spôsobilosť na právne úkony: Účastníkom dražby musí byť osoba spôsobilá na právne úkony.
• Identifikácia a oprávnenie: Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby.
• Zápis do zoznamu účastníkov: Účastník dražby sa musí dať zapísať do zoznamu účastníkov dražby a prevziať dražobné číslo, ak sú rozdávané.
• Dražobná zábezpeka: Ak bolo požadované zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný doložiť aj doklad o zložení dražobnej zábezpeky.
• Čestné vyhlásenie: Účastník dražby je povinný doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.

Osoby Vylúčené z Dražby

Zákon o dobrovoľných dražbách v § 5 definuje osoby, ktoré nemôžu byť účastníkmi dražby. Patria sem napríklad:

• Osoby, ktoré nemôžu nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby.
• Osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz, alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadom ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania.
• Osoby, u ktorých by v dôsledku nadobudnutia vlastníctva k predmetu dražby mohlo dôjsť k obmedzeniu hospodárskej súťaže.
• Zamestnanci, štatutárny orgán, člen štatutárneho orgánu dražobníka.
• Osoba blízka osobám uvedeným vyššie.
• Právnická osoba, ktorú ovláda osoba uvedená vyššie.

Priebeh Dobrovoľnej Dražby

Samotná dobrovoľná dražba nemá zložitý priebeh. Po splnení zákonom predpísaných podmienok sa účastník dostaví na dražbu vo vopred ustanovenom termíne.

Vyvolanie Dražby

Samotná dražba sa začína vyvolaním, ktoré prečíta licitátor, a v ktorom uvedie, čo je predmetom dražby, opis a stav predmetu dražby, či je predmet dražby kultúrnou pamiatkou, ťarchy viaznuce na predmete dražby, kto je navrhovateľom dražby, vlastníkom, aká bola stanovená všeobecná cena odhadu prostredníctvom znaleckého posudku, číslo znaleckého posudku, dátum jeho vypracovania a znalca, ktorý znalecký posudok vypracoval, výšku najnižšieho podania (vyvolávacej ceny), minimálneho prihodenia (sumy o ktorú musí byť podanie účastníka vyššie ako bolo posledné podanie urobené iným účastníkom). Licitátor ďalej uvedie, či niektorá osoba, alebo účastník dražby vzniesla námietky do začatia dražby voči dražbe alebo si uplatnila alebo preukázala iné právo, napr. predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Sprievodca predkupným právom

Podávanie Ponúk a Príklep

Ak chce účastník dražby urobiť platné podanie v zmysle zákona, aby ho mohol licitátor akceptovať, musí byť ponuka vykonaná ústne, stanovením ponúkanej ceny (je nutné povedať celú sumu, teda napr. štyridsať päť tisíc eur, pričom nestačí povedať len štyridsať päť) a zdvihnutím dražobného čísla. V prípade ak nikto neurobí vyššie podanie, ako bolo urobené posledné podanie ktorýmkoľvek účastníkom, dražobník mu udelí príklep. Dražobník je povinný udeliť príklep tomu účastníkovi, ktorý riadne splnil všetky podmienky účasti na dražbe a riadne urobil najvyššie platné podanie. Udelením príklepu sa dražba končí.

Povinnosti Vydražiteľa

Vydražiteľ (účastník dražby, ktorému bol udelený príklep) je povinný v zmysle zákona uhradiť zostatok ceny dosiahnutej vydražením, po započítaní dražobnej zábezpeky, do 15 dní od udelenia príklepu, teda od konania dražby. Zostatok ceny dosiahnutej vydražením je vydražiteľ povinný uhradiť dražobníkovi do pokladne, alebo vkladom alebo prevodom na bankový účet dražobníka.

Ohodnotenie Predmetu Dražby

Dražobník je povinný zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.

Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď.

Oznámenie o Dražbe

Dražobník má povinnosť zverejniť oznámenie o dražbe v zákonom stanovenej lehote a forme.

Prečítajte si tiež: Predkupné právo na Slovensku

Povinné Zverejnenie Oznámenia

Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy zákona. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe.

Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby.

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva

Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu. Uvedené však neplatí, ak je vydražiteľom osoba, ktorá má v zmysle platnej a účinnej legislatívy povinnosť zapisovať sa do registra partnerov verejného sektora podľa zákona č. 325/2016 Z. z.

Ak ide o byt, dom alebo inú nehnuteľnosť, zašle dražobník po zaplatení ceny predmetu dražby jedno vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení bez zbytočného odkladu príslušnému okresnému úradu.

Možnosti Obrany Proti Dražbe

V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

Alternatívne Riešenia Pred Dražbou

Ak je vaša nehnuteľnosť predmetom dražby, je to pre vás ťažké a vo väčšine prípadov je takáto situácia dôsledkom dlhodobo neriešených problémov. Je dôležité vedieť, že vašu nehnuteľnosť môžete poskytnúť na výkup ešte aj v posledný deň pred konaním dražby a stále je to pre vás výhodnejšie riešenie, ako dražba.

Výkup Nehnuteľnosti

Vnajkrajnejšom prípade dokážeme vašu nehnuteľnosť odkúpiť aj tesne pred začatím konania dražby, ideálne je však nenechať veci zájsť až takto ďaleko. Tak, ako je to so všetkým, aj dražba má dve strany mince. Ak je vaša nehnuteľnosť predmetom dražby, je to pre vás ťažké a vo väčšine prípadov je takáto situácia dôsledkom dlhodobo neriešených problémov. Pre kupcov na druhej strane predstavuje možnosť získať zaujímavé predmety alebo nehnuteľnosti, ktoré môžu aj nemusia byť zakúpené za výhodnejšiu cenu.

tags: #predkupné #práva #dobrovoľná #dražba #podmienky