Predkupná zmluva na nehnuteľnosť: Všetko, čo potrebujete vedieť

Predkupná zmluva na nehnuteľnosť je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim. Často sa využíva pri predaji nehnuteľností, ale aj v prípadoch, keď si predávajúci chce zabezpečiť možnosť odkúpenia nehnuteľnosti späť, ak by ju kupujúci chcel v budúcnosti predať. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o predkupnej zmluve, jej náležitostiach, účele a praktickom využití.

Úvod do predkupnej zmluvy

Predstavte si situáciu, že predávate dom, ale chcete mať istotu, že ak sa ho kupujúci rozhodne predať, budete mať prvú možnosť ho odkúpiť. Alebo naopak, kupujete pozemok a chcete si zabezpečiť, že ak susedný pozemok bude na predaj, budete mať prednostné právo na jeho kúpu. V oboch prípadoch je riešením predkupná zmluva.

Predkupná zmluva je právny inštitút, ktorý zakladá predkupné právo. Toto právo oprávňuje osobu (oprávneného z predkupného práva) prednostne kúpiť určitú vec (napríklad nehnuteľnosť) v prípade, že ju vlastník (povinný z predkupného práva) chce predať. Cieľom predkupnej zmluvy je teda zabezpečiť oprávnenému možnosť získať vec pred inými záujemcami.

Čo je to kúpna zmluva na dom?

Kúpna zmluva na dom je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Predávajúci sa ňou zaväzuje odovzdať kupujúcemu dom a previesť naňho vlastnícke právo, zatiaľ čo kupujúci sa zaväzuje dom prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu. Predkupná zmluva môže byť súčasťou kúpnej zmluvy alebo samostatným dokumentom.

Náležitosti kúpnej zmluvy na dom

Každá kúpna zmluva na dom by mala obsahovať určité podstatné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

1. Identifikácia zmluvných strán: Presné označenie predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého bydliska (pri fyzických osobách) alebo názvu, sídla a identifikačného čísla (pri právnických osobách).
2. Označenie predmetu kúpy: Podrobný popis domu, vrátane katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, súpisného čísla stavby a druhu pozemku. Nehnuteľnosť musí byť identifikovaná tak, aby nebola zameniteľná s inou.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať dom kupujúcemu: Jasné vyjadrenie záväzku predávajúceho previesť vlastníctvo domu na kupujúceho.
4. Záväzok kupujúceho prevziať dom a zaplatiť kúpnu cenu: Jasné vyjadrenie záväzku kupujúceho prevziať dom a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.
5. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Stanovenie termínu a spôsobu, akým kupujúci zaplatí kúpnu cenu predávajúcemu. Odporúča sa zaplatiť kúpnu cenu pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
6. Určenie lehoty na odovzdanie domu: Stanovenie termínu, kedy predávajúci odovzdá dom kupujúcemu.

Príklad kúpnej zmluvy s predkupným právom

Nižšie je uvedený príklad kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje aj ustanovenia o predkupnom práve.

Kúpna zmluva## Článok I. Úvodné ustanovenie

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 1234, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“ alebo „predmet kúpy“).

Článok II. Predmet zmluvy

Touto zmluvou predávajúci predáva zo svojho výlučného vlastníctva kupujúcemu a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva nehnuteľnosť, špecifikovanú v čl. I. tejto zmluvy, a to za kúpnu cenu, ktorá je dohodnutá v čl. III. zmluvy.

Článok III. Kúpna cena

Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 10.000,- Eur (slovom: desaťtisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu v hotovosti pri podpise zmluvy.

Článok IV. Nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetu zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Článok V. Zriadenie predkupného práva

Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy, a to na dobu určitú na desať (10) rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy.

Toto predkupné právo dojednávajú zmluvné strany ako vecné právo - in rem, ktoré pôsobí aj voči právnym nástupcom zmluvných strán.

Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak kupujúci bude chcieť predmet kúpy v budúcnosti predať alebo inak scudziť v dobe uvedenej v bode 1. tohto článku, bude povinný ponúknuť predmet kúpy osobe oprávnenej z predkupného práva za maximálne kúpnu cenu, za ktorú predmet kúpy nadobudol od oprávneného z predkupného práva, v prípade, ak bude prevod uskutočňovať v dobe do piatich (5) rokov od právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy.

Ponuka predaja alebo iného scudzenia musí byť písomná a musia v nej byť uvedené všetky podmienky, za ktorých má byť zmluva uzatvorená. Majetok nadobudnutý touto zmluvou alebo jej časť môže kupujúci v budúcnosti previesť na inú osobu len s predchádzajúcim písomným súhlasom predávajúceho.

Predávajúci je povinný sa vyjadriť sa k ponuke viažucej sa k predkupnému právu a zaujať stanovisko podľa bodu 5. tohto článku v lehote do troch (3) mesiacov odo dňa doručenia písomnej ponuky na realizáciu predkupného práva a žiadosti o vydanie stanoviska.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Článok VI. Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s nehnuteľnosťou disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Okrem predkupnej zmluvy existuje aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Ide o zmluvu, v ktorej sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú samotnú kúpnu zmluvu. Táto zmluva sa často využíva v situáciách, keď nie je možné okamžite uzavrieť kúpnu zmluvu, napríklad kvôli potrebe zabezpečiť financovanie.

Účel zmluvy o budúcej zmluve

Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby sa v budúcnosti uzavrela kúpna zmluva za vopred dohodnutých podmienok. Táto zmluva poskytuje istotu obom stranám, že transakcia prebehne, a zároveň im dáva čas na splnenie všetkých potrebných formalít.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná:

• Písomná forma: Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme.
• Identifikácia zmluvných strán: Rovnako ako pri kúpnej zmluve, aj tu je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho.
• Označenie predmetu kúpy: Podrobný popis nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom kúpnej zmluvy.
• Dohodnutá doba na uzavretie kúpnej zmluvy: Stanovenie termínu, do ktorého musí byť kúpna zmluva uzavretá.
• Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, ktoré budú obsiahnuté v samotnej kúpnej zmluve, ako napríklad kúpna cena, spôsob platby a termín odovzdania nehnuteľnosti.

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Nižšie je uvedený vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy## Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

• ………………………………..;
• ………………………………..;
• stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1. (ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy - Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.

Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do …………………

Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- EUR (slovom ……………. EUR) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

• prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
• druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,

• ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
• ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.

Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.

Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.

Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov najmä Občianskeho zákonníka.

Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.

Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.

Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

Predkupné právo ako vecné právo

Dôležité je rozlišovať, či je predkupné právo dohodnuté ako záväzkové právo alebo ako vecné právo. Ak je predkupné právo dohodnuté len ako záväzkové právo, pôsobí len medzi zmluvnými stranami. To znamená, že ak vlastník nehnuteľnosti poruší predkupné právo a predá nehnuteľnosť tretej osobe, oprávnený z predkupného práva sa môže domáhať len náhrady škody.

Ak je však predkupné právo dohodnuté ako vecné právo a je zapísané v katastri nehnuteľností, pôsobí aj voči tretím osobám. To znamená, že ak vlastník nehnuteľnosti poruší predkupné právo a predá nehnuteľnosť tretej osobe, oprávnený z predkupného práva sa môže domáhať, aby mu tretia osoba nehnuteľnosť ponúkla na predaj za rovnakých podmienok, za akých ju kúpila.

Zriadenie predkupného práva ako vecného práva

Ak chcete zriadiť predkupné právo ako vecné právo, je potrebné:

1. Uzavrieť predkupnú zmluvu v písomnej forme.
2. V zmluve výslovne uviesť, že predkupné právo sa zriaďuje ako vecné právo.
3. Podať návrh na vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností.

Praktické využitie predkupnej zmluvy

Predkupná zmluva sa využíva v rôznych situáciách, napríklad:

• Predaj rodinného domu: Ak predávate rodinný dom a chcete mať istotu, že ak ho kupujúci bude chcieť predať, budete mať prvú možnosť ho odkúpiť.
• Predaj pozemku: Ak predávate pozemok a chcete si zabezpečiť, že ak susedný pozemok bude na predaj, budete mať prednostné právo na jeho kúpu.
• Kúpa bytu: Ak kupujete byt a chcete si zabezpečiť, že ak susedný byt bude na predaj, budete mať prednostné právo na jeho kúpu.
• Obchodné vzťahy: V obchodných vzťahoch sa predkupná zmluva môže použiť na zabezpečenie prednostného práva na kúpu obchodného podielu alebo akcií v spoločnosti.

tags: #predkupná #zmluva #na #nehnuteľnosť #vzor