Prenájom Budovy vo Vlastníctve Zahraničnej Osoby a Zdaňovanie na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou zdaňovania príjmu z prenájmu budovy, ktorá je vo vlastníctve zahraničnej osoby na území Slovenskej republiky. Analyzuje rôzne aspekty nadobúdania nehnuteľností cudzozemcami po vstupe Slovenska do Európskej únie a daňové povinnosti s tým spojené.

Nadobúdanie Nehnuteľností Cudzozemcami po Vstupe SR do EÚ

Od 1. mája 2004, kedy sa Slovenská republika stala členským štátom Európskej únie, nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam cudzozemcami na území SR podlieha podmienkam určeným v § 19a Devízového zákona č. 202/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov. Vlastník nehnuteľnosti má právo s ňou nakladať v medziach zákona, teda ju držať, užívať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou podľa svojich predstáv a potrieb pri predaji, darovaní a podobne.

Spôsoby Nadobúdania Vlastníctva

Nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam upravujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Vlastníctvo možno nadobudnúť:

• Kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou: Ide o prevod nehnuteľnosti.
• Dedením alebo rozhodnutím štátneho orgánu: Ide o prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
• Na základe iných skutočností ustanovených zákonom.

Definícia Nehnuteľnosti

Podľa Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, intravilánu, právnym vzťahom, držbou, druhom pozemkov alebo rozhraním spôsobu využívania pozemkov. V katastri nehnuteľností sa pozemky členia na poľnohospodársku pôdu, lesné pozemky, nepoľnohospodárske pozemky a nelesné pozemky.

Obmedzenia pre Nadobúdanie Vlastníctva Cudzozemcami

Do 1. mája 2004 platili určité obmedzenia pre nadobúdanie vlastníctva cudzozemcami, napríklad:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

1. Ak išlo o nehnuteľnosť, ktorú nadobúdali do bezpodielového spoluvlastníctva manželia, z ktorých iba jeden bol cudzozemec, alebo ak mal cudzozemec nadobudnúť nehnuteľnosť od manžela, súrodencov, rodičov alebo prarodičov. To neplatilo, ak sa na nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vťahoval zákon č. 367/2000 Z. z.
2. Výmenou tuzemskej nehnuteľnosti, ktorú cudzozemec vlastnil za inú tuzemskú nehnuteľnosť, ktorej cena zistená podľa vyhlášky Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov platnej do 31. decembra 2001, bola rovnaká.
3. Ak cudzozemec mal predkupné právo z dôvodu podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. To neplatilo, ak sa na nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vzťahoval zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
4. Vlastnícke právo nemohol cudzozemec nadobudnúť k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond alebo lesný pôdny fond, ktorý sa nachádza za hranicou zastavaného územia obce (extravilán). Poľnohospodárskou pôdou je orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady a trvalé trávne porasty. Súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu je aj nepoľnohospodárska pôda, ktorá bezprostredne neslúži na poľnohospodársku výrobu, ale je pre ňu nevyhnutná. Lesný pôdny fond tvoria pozemky s lesnými porastami a pozemky bez lesných porastov, ktoré slúžia lesnému hospodárstvu.

Cudzinec tiež nemohol nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ktorých nadobúdanie je obmedzené napr. zákonom č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon), zákonom č. 184/2002 Z. z. o vodách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (vodný zákon) zákonom č. 277/1994 Z. z. o zdravotnej starostlivosti, zákonom č. 287/1994 o ochrane prírody a krajiny, zákonom č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách, zákonom č. 27/1987 Zb. o štátnej pamiatkovej starostlivosti.

Zdaňovanie Nehnuteľností Nadobudnutých Cudzozemcom

Daň z Nehnuteľností (Zákon č. 317/1992 Zb.)

Ak cudzozemec nadobudne nehnuteľnosť (vrátane bytov a nebytových priestorov) po vstupe SR do EÚ prevodom alebo prechodom vlastníckych práv k nehnuteľnosti, je povinný podľa § 14 zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností v znení neskorších predpisov do 30 dní od dátumu vkladu nehnuteľností do katastra nehnuteľností oznámiť správcovi dane vznik daňovej povinnosti. Ak tak neurobí, môže mu byť uložená pokuta.

Pri prevode alebo prechode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktoré nastanú vkladom do katastra v priebehu roka, je cudzozemec ako vlastník nehnuteľnosti povinný do 31. januára nasledujúceho roka predložiť správcovi dane daňové priznanie k dani z nehnuteľností. V prípade oneskoreného podania daňového priznania môže správca dane uložiť cudzozemcovi pokutu.

Daň z Prevodov a Prechodov Nehnuteľností (Zákon č. 554/2003 Z. z.)

Aj na účely tohto zákona sa za nehnuteľnosti považujú aj byty a nebytové priestory. Daňovník je povinný podať daňové priznanie do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti a daň si sám vypočítať. Pri prevode nehnuteľností cudzozemcovi, je daňovníkom prevodca pozemku, stavby, bytu a nebytového priestoru, ak nehnuteľnosť nenadobudol spôsobom uvedeným v zákone.

Daň z Príjmu (Zákon č. 595/2003 Z. z.)

Podľa ustanovení zákona o dani z príjmov je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba. Predmetom tejto dane je príjem (výnos) z činnosti daňovníka a z nakladania s majetkom daňovníka. Niektoré príjmy z predaja nehnuteľnosti sú od dane z príjmu oslobodené. Napríklad, od dane z príjmov je oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom aj trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred jeho predajom.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Prenájme Nehnuteľností

Poskytovanie služieb, vrátane prenájmu nehnuteľností, za určitých podmienok podlieha zdaneniu daňou z pridanej hodnoty (DPH). Predmetom DPH je dodanie (poskytnutie) služby, ktoré je uskutočnené zdaniteľnou osobou za protihodnotu. Pri zdanení služieb poskytovaných v rámci EÚ je potrebné určiť, v ktorom členskom štáte EÚ sa nachádza miesto dodania služby, pretože v tom štáte je služba predmetom dane. Ďalšou otázkou je určenie osoby povinnej platiť daň.

Určenie Miesta Dodania Služby

Podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, je miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania, a ak je služba dodaná prevádzkarni zdaniteľnej osoby, miestom dodania služby je miesto, kde má táto osoba prevádzkareň. Ak zdaniteľná osoba, ktorá je príjemcom služby, nemá sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, miestom dodania služby je jej bydlisko alebo miesto, kde sa obvykle zdržiava.

Miestom dodania služby osobe inej ako zdaniteľnej osobe je miesto, kde má dodávateľ služby sídlo alebo miesto podnikania, a ak je služba dodaná z prevádzkarne dodávateľa služby, miestom dodania služby je miesto, kde má dodávateľ služby prevádzkareň. Ak dodávateľ služby nemá sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, miestom dodania služby je jeho bydlisko alebo miesto, kde sa obvykle zdržiava.

Tieto pravidlá sú založené na postavení (štatúte) príjemcu služby, t. j. či ide o zdaniteľnú alebo nezdaniteľnú osobu. Ak ide o zdaniteľnú osobu, miesto dodania služby sa prenesie do členského štátu odberateľa služby.

Príklady Určenia Miesta Dodania Služby

• Slovenský platiteľ DPH poskytuje službu prenájmu kontajnera na stavebný odpad českému platiteľovi DPH. Miesto dodania služby sa určí podľa všeobecných pravidiel, t. j. § 15 ods. 1 zákona o DPH, ak je prenájom kontajnerov poskytnutý zdaniteľnej osobe a § 15 ods. 2 zákona o DPH, ak je prenájom kontajnerov poskytnutý nezdaniteľnej osobe.
• Slovenský platiteľ DPH má vykonať rekonštrukčné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v ČR. Pre určenie miesta dodania nie je podstatné, či jeho zákazníkom je zdaniteľná alebo nezdaniteľná osoba. Dôležité je, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Postavenie príjemcu služby je dôležité pre určenie osoby povinnej platiť daň v ČR.
• Slovenský platiteľ DPH tlmočí z francúzštiny do slovenčiny pri obchodnom rokovaní partnerov vo Francúzsku, tlmočenie si od neho objednal francúzsky platiteľ DPH. Miesto dodania služby sa nachádza vo Francúzsku (prenos podľa IČ DPH odberateľa služby).

Prenos Daňovej Povinnosti pri Dodaní Stavebných Prác

Od 1. januára 2016 bol zavedený tuzemský prenos daňovej povinnosti pri dodaní stavebných prác platiteľom dane inému platiteľovi dane, ktorý je zakotvený v § 69 ods. 12 písm. j) zákona o DPH. To znamená, že pri dodaní stavebných prác, ktoré patria do sekcie F osobitného predpisu, dodávateľ neuplatňuje DPH na výstupe, ale uvádza na faktúre informáciu o prenose daňovej povinnosti na prijímateľa.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #budovy #vo #vlastnictve #zahranicnej #osoby