Prenájom Bytu Maloletým: Podmienky a Aspekty

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu bytu maloletými osobami, pričom zohľadňuje právne aspekty, povinnosti a práva prenajímateľa a nájomcu. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako postupovať pri prenájme bytu maloletým, a na čo si dať pozor.

Úvod do problematiky prenájmu bytu maloletým

Prenájom bytu maloletým je špecifická oblasť, ktorá si vyžaduje detailné porozumenie právnych predpisov a postupov. Maloleté osoby, ktoré nedosiahli vek 18 rokov, majú obmedzenú spôsobilosť na právne úkony, čo znamená, že nemôžu samostatne uzatvárať zmluvy. Preto je nevyhnutné, aby ich zastupovali zákonní zástupcovia, najčastejšie rodičia.

Spôsobilosť na právne úkony a zastupovanie maloletých

Spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením. Spôsobilosť fyzickej osoby na právne úkony vzniká v plnom rozsahu až plnoletosťou, teda dovŕšením osemnásteho roku. Pred dosiahnutím tohto veku je dieťa spôsobilé len na tie právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku.

Za fyzickú osobu, ktorá nie je spôsobilá na právne úkony podľa Občianskeho zákonníka, koná zákonný zástupca. Zákonné zastúpenie dieťaťa ďalej špecifikuje zákon o rodine. Medzi základné rodičovské práva a povinnosti patrí aj zastupovanie maloletého dieťaťa. Kým dieťa nie je spôsobilé samostatne konať, rodičia dieťa zastupujú a spravujú jeho majetok ako jeho zákonní zástupcovia. Zastupovanie a správa majetku by mali byť v súlade so záujmami dieťaťa. Žiaden z rodičov tak nie je oprávnený zastupovať maloleté dieťa pri takých právnych úkonoch, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom.

Možnosti prenájmu bytu maloletým

Prenájom bytu neplnoletými deťmi je možný. Úkony za deti však vykonávajú ich zákonní zástupcovia (t.j. rodičia). Nájomnú zmluvu uzatvoria následne deti tak, že sa uvedú ako prenajímatelia so zastúpením zákonným zástupcom. Pri podpise v zmluve bude uvedené napr. takto "mal.Ján Novák, zast.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zmluva o nájme bytu a zákonný zástupca

Ak dávate nehnuteľnosť do prenájmu a bude tam bývať aj neplnoletá osoba, odporúča sa podpísať dohodu so zákonným zástupcom ako nájomcom (nie ako zástupcom za nájomcu) a to z dôvodu, že ak by maloletý neplatil nájomné a Vy by ste ho chceli vymáhať, pravdepodobne by nemal ani žiadny príjem alebo majetok, ktorý by bol postihnuteľný exekúciou. Tak by sa dlžné nájomné stalo nevymáhateľným. Pokiaľ ide o nájomnú zmluvu, dajte si veľký pozor, aby bola správne spracovaná, pretože stačí malý detail a nájomné sa môže stať nevymáhateľným.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka je podľa odborníkov výhodnejší pre nájomcu. Chráni viac nájomníka. Platí napríklad, že vlastník má menšie práva, najmä čo sa týka výpovede z nájmu. Zmluva o nájme bytu nemusí mať písomnú podobu, ale o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica ako doklad, že sa zmluva uzatvorila. Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Uvádza sa veľkosť bytu a adresa prenajímaného bytu. V zmluve treba uviesť, z čoho prenajímaná nehnuteľnosť pozostáva. Zmluvné strany v zmluve presne vymedzia, na akú dobu sa prenájom uzatvára, uviesť treba konkrétny dátum odkedy a dokedy bude doba prenájmu trvať. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť na spôsobe predĺženia nájomnej zmluvy. Vlastník nehnuteľnosti a nájomca v zmluve uvedú dohodnutú výšku nájomného.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

• Opravy: Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.
• Právo na náhradu: Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa nedostatky odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
• Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.
• Zľava z nájomného: Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome chybu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
• Výpovedná lehota: Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Bezdôvodné obohatenie v kontexte prenájmu

Bezdôvodné obohatenie je právny inštitút, ktorý vznik obohatenia viaže na to, že na takéto obohatenie nie je právny dôvod, žiadna zmluva resp. dohoda alebo zákonné ustanovenie, čiže ide o obohatenie neoprávnené, v minulosti sa tiež nazývalo neoprávnený majetkový prospech.

Je neprípustné, aby sa niekto obohacoval na úkor druhého bez toho, aby na to mal nejaký právny dôvod, preto je nevyhnutné, aby ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatil, musel obohatenie vydať. Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu. Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením.

Súdy vo svojich rozhodnutiach vysvetľujú, že o plnenie bez právneho dôvodu ide tam, kde právny dôvod od samého začiatku neexistoval, ale aj vtedy, ak dodatočne odpadol. Neexistencia právneho dôvodu od začiatku znamená, že vôbec nenastala právna skutočnosť, ktorá by mala za následok vznik právneho vzťahu, obsahom ktorého by bola povinnosť a zároveň právo na poskytnuté plnenie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklady bezdôvodného obohatenia v nájomných vzťahoch

Bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám. Predpokladom vzniku zodpovednosti z bezdôvodného obohatenia v takomto prípade je na jednej strane existencia právnej povinnosti (zákonnej alebo zmluvnej) na plnenie u toho, za koho sa plnilo, a na druhej strane neexistencia takejto povinnosti u toho, kto v skutočnosti plnil.

Môže ísť napríklad o prípad platenia nájomného a úhrad za užívanie bytu iba jedným z rozvedených manželov, hoci byt užívajú aj po rozvode spoločne. Nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu je povinný platiť nájomca; ak právo nájmu patrí viacerým osobám a nejde o spoločný nájom bytu manželmi, je každá z nich (pokiaľ nebolo dohodnuté inak) povinná platiť na ňu pripadajúci podiel úhrady.

Bezdôvodné obohatenie v takom prípade nespočíva vo zväčšení majetku povinného subjektu, ale v tom, že sa jeho majetkový stav nezmenší v dôsledku toho, že jeho dlh bol splnený treťou osobou. Tento dôsledok nastáva k okamihu, kedy veriteľ plnenie príjme.

Darovanie nehnuteľnosti maloletému

Je možné darovať svojim deťom, vnukom, vnučkám nehnuteľnosť. Je možné, aby dieťa - teda nedospelá osoba mohla vlastniť napríklad pozemok, dom. Dieťa zastupujú rodičia.

Ak by došlo k rozchodu rodičov, ktorí nie sú manželmi a jeden z nich by chcel darovať spoločnému dieťaťu nehnuteľnosť, k danému úkonu sa vyžaduje súhlasný prejav druhého z rodičov. Postup je taký, že obaja rodičia sa dohodnú na podstatných náležitostiach darovacej zmluvy, v rámci ktorej by nemala chýbať klauzula o tom, kto z rodičov zastupuje dieťa v súvislosti s darovaním, že obaja rodičia súhlasia s daným úkonom a že tento je plne v záujme maloletého dieťaťa. V mene obdarovaného maloletého dieťaťa podpisuje darovaciu zmluvu ten z rodičov, ktorý nie je darcom. Odporučil by som, aby podpisy oboch rodičov boli na darovacej zmluve úradne overené.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Podľa § 176 Občianskeho súdneho poriadku, právny úkon urobený v mene maloletého dieťaťa podlieha schváleniu súdu v rámci tzv. starostlivosti súdu o maloletých. Darovanie tak závisí od privolenia súdu, pričom o veci súd rozhoduje r ozsudkom. Súd vo veciach starostlivosti súdu o maloletých spravidla rozhoduje bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa začatia konania. Návrh na schválenie úkonu (darovacej zmluvy) sa podáva na súde, v obvode ktorého má maloletý na základe dohody rodičov alebo rozhodnutia súdu, prípadne iných rozhodujúcich skutočností svoje bydlisko.

Darovanie a hypotéka

Pokiaľ by sa rodičia maloletého rozhodli, že svojmu dieťaťu darujú nehnuteľnosť, ktorú nadobudli/nadobudol jeden z nich prostredníctvom hypotekárneho úveru, je nevyhnutné pred oslovením súdu kontaktovať príslušnú finančnú inštitúciu (záložného veriteľa). Každá takáto inštitúcia má svoje vlastné obchodné podmienky, v rámci ktorých môže subsumovať prípadné scudzenie nehnuteľnosti (napr. jej darovanie) pod svoj súhlas. V prípade udelenia súhlasu možno predložiť darovaciu zmluvu spolu so súhlasom záložného veriteľa súdu na schválenie. Ak súd darovanie schváli, maloleté dieťa sa stáva záložným dlžníkom vo vzťahu k záložnému veriteľovi, avšak hypotekárne splátky naďalej uhrádza zástupca dieťaťa - darca - čo je napokon logické vzhľadom na nedostatočný vek obdarovaného. Nakoľko by bola darovaná nehnuteľnosť zaťažená napr. záložným právom, môže sa stať, že súd vo svojej praxi úkon darovania v prospech maloletého dieťaťa nemusí schváliť.

tags: #prenajom #bytu #malolety #podmienky