Prenájom Bytu: Dôvody a Aspekty Hodné Osobitného Zreteľa

Prenájom bytov a rodinných domov na Slovensku predstavuje stále pomerne výhodný spôsob, ako si privyrobiť. Avšak, úspešnosť a ziskovosť prenájmu závisí od viacerých faktorov. Tento článok sa zameriava na dôvody, prečo je prenájom bytov populárny, na právne aspekty nájomných zmlúv a na situácie, ktoré si vyžadujú osobitnú pozornosť.

Výhodnosť Prenájmu Bytov

Realitný maklér Pavol Zajkovský tvrdí, že úroky bánk nie sú natoľko lákavé a výhodné, aby sa majiteľovi nehnuteľností oplatilo predať byt, ktorý prenajíma. To, či na prenájme vášho voľného bytu alebo rodinného domu zarobíte, alebo len budete mať s prenájmom zbytočné starosti, a peniaze, ktoré do rodinného rozpočtu týmto prinesiete, budú predstavovať zanedbateľnú sumu, závisí od viacerých okolností.

Lokalita a Pracovné Príležitosti

„Čo sa týka prenájmu nehnuteľností, sú podobne ako pri ich predaji zvýhodnení majitelia z hlavného mesta,“ konštatuje Zajkovský. Príčina nie je ničím výnimočná - Bratislava je mesto, kde sa ponúka z celého Slovenska najviac pracovných príležitostí a je zároveň univerzitným mestom. To znamená, že sem prichádzajú za prácou a štúdiom obyvatelia z územia celej krajiny, a tí si potrebujú nájsť bývanie. „Nie každý študent totiž získa miesto na internáte a nie každý človek, ktorý tu dostane prácu, si môže hneď na začiatku dovoliť financovať kúpu nového bytu,“ vysvetľuje realitný maklér. Do týchto miest však okrem ľudí prichádzajúcich za prácou umiestňujú svoje sídla aj väčšie aj menšie slovenské aj medzinárodné firmy, ktoré zase majú záujem o prenájom rodinných domov.

Za Bratislavou sa najvýhodnejšie prenajímajú byty a domy vo väčších a krajských mestách, do popredia sa čoraz viac dostáva Trnava a Žilina. Treba však povedať, že nie každý majiteľ nehnuteľnosti v Bratislave zarobí na jej prenájme rovnako.

Rozdiely v Lokalite a Dopyte

Podľa Zajkovského je rozdiel prenajímať byt na sídlisku v Petržalke, Dúbravke alebo Dolných honoch a vo vychytených mestských častiach a lokalitách ako Staré Mesto, Koliba alebo Kramáre. Majitelia bytov, ale aj rodinných domov si tu môžu pýtať za prenájom sumy, ktoré si vlastníci sídliskových bytov nasadiť do ponuky dovoliť nemôžu, ak chcú byt prenajať a aspoň niečo na prenájme zarobiť. Výrazné rozdiely predstavuje predovšetkým dopyt a ponuka.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Právne Aspekty Nájomných Zmlúv

Dĺžka trvania doby prenájmu bytu sa odvíja od nájomnej zmluvy. Zákon pripúšťa možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú alebo aj na dobu určitú. A na základe zmluvy alebo dohody takisto končí nájom nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch však nájomca má právo skončiť nájomný pomer aj skôr, a to výpoveďou nájmu bytu.

Ukončenie Nájmu a Výpovedné Dôvody

Dať výpoveď môže prenajímateľ nájomcovi aj vtedy, ak hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. A za dôvod na vypovedanie nájmu bytu sa považuje aj to, ak nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Ako má výpoveď nájmu bytu vyzerať?

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Bytová Náhrada

Kedy je prenajímateľ nehnuteľnosti povinný poskytnúť nájomcovi náhradné ubytovanie? Bytovou náhradou je podľa Občianskeho zákonníka náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.

Typy Bytových Náhrad

Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie, alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Situácie Bez Nároku na Náhradu

Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nájomca nárok na bytovú náhradu.

Ak ide o skončenie nájomného pomeru z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo len na náhradné ubytovanie.

Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu. Ak zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu.

Výmena Bytu

So súhlasom prenajímateľov sa môžu nájomcovia dohodnúť o výmene bytu. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. Ak prenajímateľ odoprie bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnúť v prospech prenajímateľa. Právo na splnenie dohody o výmene bytu sa musí uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa, keď bol s dohodou vyslovený súhlas; inak právo zanikne. Ak nastanú dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemôže splniť dohodu, môže od dohody odstúpiť; musí tak však urobiť bez zbytočného odkladu.

Zrušenie Trvalého Pobytu

V prípade, ak by vlastník nehnuteľnosti mal záujem na tom, aby sa z takejto nehnuteľnosti táto osoba vysťahovala, môže podľa zákona o hlásení pobytu (zákon č. 253/1998 Z. z.) podať ohlasovni pobytu príslušného mesta alebo obce, v ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, návrh na zrušenie trvalého pobytu takejto osoby.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Hmotná Núdza a Ochranná Lehota

Podľa ust. § 710 ods. 4 OZ: "Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Vzhľadom na uvedené, ak je nájomca v hmotnej núdzi a dohodol by sa s prenajímateľom na doplatení nájomného do šiestich mesiacov (toto je ochranná lehota) a nájomné by v tejto lehote doplatil, dôvod výpovede zanikne. Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa, t. j.

Legislatíva upravujúca nájomné bývanie

Uvedený článok v krátkosti približuje právnu úpravu nájomného bývania, pričom zdôrazňuje najvýraznejšie rozdiely dvoch právnych režimov nájomných vzťahov.Problematike nájomného bývania venuje slovenská legislatíva patričnú pozornosť. Nájomný vzťah je dlhodobo riešený v základnom kódexe slovenského právneho poriadku, v Občianskom zákonníku, ktorý reguluje tzv. inštitút chráneného nájmu. Druhou právnou normou upravujúcou nájomné bývanie je zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej ako „Zákon 98/2014“), ktorý vyvažuje postavenie obidvoch zmluvných strán a umožňuje prenajímateľovi ukončiť nájomnú zmluvu flexibilnejšie. Zákon 98/2014 je osobitným zákonom a Občiansky zákonník má voči nemu subsidiárnu povahu s výnimkou taxatívne vymedzených ustanovení.Novým zákonom, ktorý obsahuje právnu úpravu bývania, je zákon č. 222/2022 Z.z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej ako „Zákon 222/2022“). Táto novoprijatá norma formuluje podmienky užívania tzv. sociálnych bytov s nájomným regulovaným štátom. V súčasnosti ešte nie sú vybudované bytové jednotky, ktoré by sa mali spravovať týmto predpisom, preto je momentálne Zákon 222/2022 vo vzťahu k nájomným vzťahom „neaktívny“, a na tieto nájomné vzťahy sa aplikuje právny režim Občianskeho zákonníka.

Občiansky zákonník vs. Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má Zákon 98/2014 užší rámec pôsobenia, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje (napr. nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov a pod.). Samostatným predmetom nájmu podľa Zákona 98/2014 nemôže byť ani vedľajšia miestnosť (napr. pivnica) alebo časť bytu (izba v byte), ani apartmán.

Na to, aby sa nájomná zmluva riadila Zákonom 98/2014 je nevyhnutné, aby prenajímateľ požiadal správcu dane o registráciu, ak doteraz nie je registrovaný z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Splnenie tejto povinnosti musí prenajímateľ nájomcovi preukázať. V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že rovnaké daňové povinnosti sa vzťahujú aj na prenajímateľa, ktorý prenajíma byt na základe ustanovení Občianskeho zákonníka. Rozdiel spočíva v tom, že ak si prenajímateľ, ktorý chce uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa Zákona 98/2014, nesplní daňovú registračnú povinnosť, pri ukončovaní krátkodobého nájomného vzťahu nemôže využiť výhodnejšie možnosti upravené Zákonom 98/2014, ale musí postupovať v zmysle striktnejšej úpravy Občianskeho zákonníka, ktorá je priaznivejšia pre nájomcu.

Doba trvania nájmu

Pôvodná úprava nájomného vzťahu v Občianskom zákonníku vychádzala z primárnej potreby človeka na dlhodobé bývanie, v zmysle ktorej prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je zmluvne upravená, má sa za to, že sa zmluva uzatvorila na neurčitý čas a nájomný vzťah môže zaniknúť niektorým zo spôsobov predpokladaných zákonom (napr. výpoveďou nájomnej zmluvy, zánikom bytu, odkúpením bytu nájomcom, odstúpením od nájomnej zmluvy a pod.). Už zo samotného názvu Zákona 98/2014 je zrejmé, že reguluje nájomné vzťahy uzatvorené vždy na krátku dobu, a to maximálne na dva roky. Krátkodobý nájomný vzťah je možné za rovnakých podmienok na základe dohody prenajímateľa a nájomcu predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a teda najdlhšia prípustná doba trvania nájmu podľa Zákona 98/2014 je šesť rokov. Zo zákonnej formulácie „Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát“, možno dedukovať, že pokiaľ zmluvné strany pozmenia nájomné podmienky, napríklad dohodnú si inú výšku nájomného, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu, pričom uzatvorením tejto zmluvy začne plynúť predpokladaná maximálna doba nájmu od začiatku. Rovnako z dôvodovej správy k dotknutému zákonu vyplýva, že ak majú zmluvné strany záujem, aby sa ich zmluvný vzťah spravoval Zákonom 98/2014 aj po uplynutí šesťročnej doby, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu.

Forma zmluvy

Občiansky zákonník je v porovnaní so Zákonom 98/2014 menej formálny, a pre vznik nájomného vzťahu nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy, postačí keď sú podstatné náležitosti nájomného vzťahu (označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu) zachytené v zápisnici. Naproti tomu Zákon 98/2014 explicitne vyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy s uvedením obligatórnych náležitostí v zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 predmetného zákona. Jednou z týchto povinných kontraktačných náležitostí je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa Zákona 98/2014.

Čo v prípade, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu?

V dôvodovej správe sa uvádza, že „Pokiaľ zmluva nemá písomnú formu alebo ak v zmluve chýba niektorá z obligatórnych náležitostí zmluvy platí, že zmluva sa spravuje „ex lege" Občianskym zákonníkom.“ Uvedené je však v rozpore s ustanovením § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.“ Preto sa časť odbornej verejnosti prikláňa k názoru, že nedodržanie písomnej formy spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Ukončenie nájomného vzťahu

Najvýraznejšie rozdiely medzi právnou úpravou nájomného bývania podľa týchto dvoch zákonov sa týkajú ukončovania nájomného vzťahu. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711 daného zákona, keďže nájom bytu je chránený. Aj Zákon 98/2014 prenajímateľovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody, ale zároveň umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere veľmi strohá, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede.

Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi. Naopak, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju môže vypovedať iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu.

Výpovedná lehota

Značný rozdiel spočíva aj vo výpovednej lehote. Kým výpovedná lehota podľa ustanovení Občianskeho zákonníka je až tri mesiace (zmluvne možno dohodnúť aj dlhšiu výpovednú dobu), a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená, krátkodobý nájom je možné vypovedať v oveľa kratšom čase. Zákon 98/2014 predpokladá, že dĺžka výpovednej lehoty bude zmluvne dohodnutá, pričom stanovuje, že nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Ak by výpoveď udeľoval prenajímateľ, ktorý si nesplnil svoju daňovú registračnú povinnosť, výpovedná lehota by musela byť aspoň dva mesiace. Pokiaľ bude nájomnú zmluvu vypovedať prenajímateľ z niektorého zo zákonných dôvodov, ktorými sú poškodzovanie bytu, porušovanie dobrých mravov, domového poriadku, alebo pre omeškanie nájomcu, alebo ak zmluvu vypovie nájomca, pretože sa predmet nájmu stal bez jeho zavinenia nespôsobilý na užívanie, výpovedná lehota môže byť ešte kratšia, avšak minimálne pätnásť dní. Začiatok plynutia výpovednej lehoty podľa Zákona 98/2014 je určený na nasledujúci deň po doručení výpovede dotknutej strane, a teda nečaká sa na začiatok nasledujúceho mesiaca.

Napadnutie platnosti ukončenia nájmu

Ďalší rozdiel medzi týmito dvoma právnymi režimami je zjavný aj v možnostiach napadnutia platnosti úkonu, ktorým sa ukončil nájomný vzťah. Občiansky zákonník explicitne upravuje iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Ak súd rozhodne, že výpoveď bola platná, jej účinky nastanú až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia, v opačnom prípade nájomný vzťah i naďalej trvá. Pokiaľ by chcel platnosť výpovede napadnúť prenajímateľ, musel by v určovacej žalobe preukázať naliehavý právny záujem. Zákon 98/2014 umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu obidvom stranám, a to v lehote dvoch mesiacov od doručenia konkrétneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave. Keďže nájomný vzťah zanikol, Zákon 98/2014 musí reagovať na prípady, ak súd uzná neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu. Osobe, ktorá spôsobila neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu, zákon ukladá bližšie nešpecifikovanú povinnosť napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak to nie je možné, dotknutá zmluvná strana má právo domáhať sa primeraného finančného zadosťučinenia, ktoré sa určí s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. Tieto všeobecné zákonné ustanovenia môžu v aplikačnej praxi spôsobovať problémy a bude na rozhodnutí súdu ako sa vysporiada s uplatňovanými nárokmi z neplatného skončenia krátkodobého nájmu.

Bytové náhrady

Osobitným inštitútom, ktorý obsahuje iba Občiansky zákonník, je inštitút bytových náhrad. Prenajímateľ je v niektorých prípadoch ukončenia nájomného vzťahu zaťažený povinnosťou zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie. Obdobná povinnosť v Zákone 98/2014 obsiahnutá nie je.

Výhodnosť pre prenajímateľa

Zhodnotením možností za akých podmienok sa dá ukončiť nájomný vzťah je možné vyvodiť záver, že pre prenajímateľa bude výhodnejšia nájomná zmluva uzatvorená podľa Zákona 98/2014, nakoľko mu umožňuje v relatívne rýchlom čase ukončiť nájomný vzťah a to najmä v prípadoch zjavného porušovania povinností zo strany nájomcu.

V porovnaní s Občianskym zákonníkom Zákon 98/2014 umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi využiť zmluvnú voľnosť a podmienky nájomného vzťahu precizovať priamo v nájomnej zmluve priaznivejšie oproti zákonnej úprave. Uvedené je prospešnejšie pre prenajímateľa, ktorý má záujem chrániť si svoje vlastníctvo pred rušivým konaním nájomcu. Rigidná občianskoprávna úprava nájomného bývania zasa posilňuje postavenie nájomcu a garantuje mu relatívne stabilné bývanie v cudzom byte.

Praktické rady a situácie

Ukončenie nájmu matke s maloletým dieťaťom

Možnosť vypovedať nájomnú zmluvu, resp. ju nepredĺžiť, ak sa blíži doba skončenia nájomného vzťahu nie je obmedzené na to, že v byte býva osoba s maloletým dieťaťom. Samozrejme z tohto dôvodu výpovede im budete musieť zabezpečiť tzv.

Práva nájomcu pri zmene majiteľa bytu

Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by ste dom predali, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie resp.

Práva pri bývaní bez nájomnej zmluvy

Ak nemáte podpísanú nájomnú zmluvu, nevzťahuje sa na Vás žiadna výpovedná lehota. Tzn. že by ste teoreticky na základe jej výzvy mali byt ihneď opustiť, lebo ho užívate bez právneho titulu. Z bytu Vás však nemôže násilím a sama vyhodiť. To s ohľadom na jej postup veľmi dobre vie, a preto akceptovala, že uzatvorí s Vami nájomnú zmluvu. Ak by Vás chcela vypratať z nehnuteľnosti, musela by podať žalobu na miestne príslušný súd.

Narušovanie pokoja v podnájme

Pokiaľ ide o výpoveď z nájomnej zmluvy, zákon hovorí, že prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu na byt zo zákonom vymedzených dôvodov. Jedným z nich je aj prípad, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. V takomto prípade je však nevyhnutné predmetný dôvod výpovede z nájmu vo výpovedi presne vymedziť. Výpovedná lehota je však podľa zákona tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. Nájom by v takomto prípade skončil až uplynutím posledného dňa výpovednej lehoty.

Zníženie nájomného pri zmene podmienok bývania

V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z uvedených dôvodov iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene. Z uvedeného vyplýva, že zľavu z nájomného by ste mohli požadovať vtedy, ak bolo užívanie prenajatej veci, resp. nehnuteľnosti, dohodnuté s ohľadom aj na predmetný strom, poskytujúci Vám určité súkromie. Samotné odstránenie stromu však nemá vplyv na riadne užívanie prenajatej nehnuteľnosti ako takej.

Povinnosti prenajímateľa s DIČ

Každý kto prenajíma nehnuteľnosť (výnimkou je pozemok) by sa mal zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade. Takže to, že Váš prenajímateľ uvádza v zmluve DIČ znamená, že splnil túto jeho zákonnú povinnosť, ktorá vyplýva zo zákona o dani z príjmov.

Neplatné ustanovenia v zmluve

Pokiaľ ide o nájom bytu, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 OZ, pričom ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ.

Krátkodobý nájom a predaj bytu

Podľa § 7 ods. 1 e) zákona o krátkodobom nájme bytu môžete Vy ako prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu ak máte daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru - vo Vašom prípade predaj bytu. Čo sa týka výpovednej doby podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, čo je vo Vašom prípade v poriadku.

tags: #prenajom #bytu #dôvody #hodné #osobitného #zreteľa