Pravidlá prenájmu majetku obce a mesta a verejné obstarávanie: Komplexný prehľad

Úvod

Nakladanie s majetkom obce a mesta je oblasť, ktorá si vyžaduje transparentnosť, efektívnosť a hospodárnosť. Práve preto je dôležité, aby boli pravidlá prenájmu obecného a mestského majetku jasne definované a dodržiavané. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o pravidlách prenájmu majetku obce a mesta, s dôrazom na verejné obstarávanie a s odvolaním sa na aktuálnu legislatívu.

Legislatívny rámec

Základným právnym predpisom upravujúcim nakladanie s majetkom obcí je zákon Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o majetku obcí“). Tento zákon stanovuje základné pravidlá pre hospodárenie s majetkom obcí, jeho prevod a prenechávanie do nájmu. Dôležitým predpisom je aj zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom.

S poukazom na ustanovenie § 9aa Zákona o majetku obcí je obec povinná aj pri nájme jej majetku postupovať primerane ako pri prevodoch vlastníctva majetku, teda obchodnou verejnou súťažou, dražbou alebo obdoby priameho predaja. Z logiky veci pri nájme vypadáva s ohľadom na zložitosť, nákladnosť a neflexibilitu dražba, avšak prípady obchodnej verejnej súťaže alebo priameho predaja (pre účely prenájmu ho nazvime ako „priamy prenájom“) je možné plne použiť aj pri nájme.

Zásady hospodárenia s majetkom obce

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov obecné zastupiteľstvo. Ustanovenie § 9 zákona o majetku obcí upravuje obsah zásad hospodárenia s majetkom obce len rámcovo a dáva priestor obecným zastupiteľstvám upraviť ich podľa špecifických podmienok obce. Obsahom zásad hospodárenia je najmä podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce.

Zásady hospodárenia s majetkom obcí môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách založených obcou alebo v právnických osobách, v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo rozhodujúci vplyv. Preto je potrebné upraviť, akým spôsobom môže zástupca obce postupovať v orgánoch týchto právnických osôb.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Do § 9 ods. 1 sa dopĺňajú nové písmená, ktoré rozširujú predmet, ktorý majú upraviť zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré určí obecné zastupiteľstvo. Podľa písmena g) majú také zásady upraviť aj všeobecné podmienky obchodných verejných súťaží na prevod vlastníctva nehnuteľného majetku obce a prenechanie nehnuteľného majetku obce do nájmu, ktoré sa použijú pri každom prevode a prenechaní nehnuteľného majetku obce do nájmu spôsobom obchodnej verejnej súťaže. To z dôvodu, že v súčasnosti sú podmienky takých obchodných verejných súťaží nedostatočne legislatívne upravené. Obce preto potrebujú dostatočné a jasné vymedzenie všeobecných podmienok obchodných verejných súťaží, ktoré by mohli použiť pri každom prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce a prenechaní nehnuteľného majetku obce do nájmu spôsobom obchodnej verejnej súťaže. Písmenom h) sa dopĺňa, aby zásady hospodárenia s majetkom obce upravili aj kritériá pre určenie prebytočného a neupotrebiteľného majetku obce na účely prevodu vlastníctva majetku obce a prenechania majetku obce do nájmu. Stanovením jasných kritérií sa zjednoduší proces určovania prebytočného a neupotrebiteľného majetku a nebudú vznikať rozdiely v procese rozhodovania o takom majetku. prevodoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa a podmienky pre zníženie nájomného pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Toto ustanovenie je potrebné doplniť z dôvodu, že pri prevodoch formou tzv. osobitného zreteľa často obce neuvádzali zdôvodnenie nízkej či doslova symbolickej ceny majetku, a len výnimočne kúpna cena zodpovedala trhovej cene alebo znaleckému posudku, ktorý v mnohých prípadoch ani nebol vypracovaný. Preto sa zavádza povinnosť obecného zastupiteľstva upraviť podmienky pre zníženie kúpnej ceny oproti všeobecnej hodnote majetku pri prevodoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, pričom uvedené sa má vzťahovať aj na prenechanie majetku obce do nájmu. Z toho istého dôvodu sa navrhuje doplniť aj písmeno j), podľa ktorého zásady hospodárenia s majetkom obce majú upravovať aj dôvody hodného osobitného zreteľa, pričom ide najmä o prípady prevodov a nájmov nehnuteľností s malou výmerou a nízkej hodnoty, či v odôvodnených prípadoch podpory všeobecne akceptovateľného verejnoprospešného účelu. Novelou sa do § 9 ods. 1 dopĺňa aj písmeno k), podľa ktorého by zásady hospodárenia s majetkom obce mali upraviť aj právomoci a úlohy orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce; a to bez toho, aby tým bola dotknutá schvaľovacia právomoc obecného zastupiteľstva podľa odseku 2.

Spôsoby prenechania majetku obce do nájmu

Podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. To znamená, že obec by mala v zásade postupovať tak, ako pri prevode vlastníctva, t. j. prostredníctvom obchodnej verejnej súťaže, dražby alebo priameho predaja.

Citované ustanovenie zároveň predpokladá aj výnimky z týchto trhových zásad. Jednou z týchto výnimiek je aj § 9a ods. 9 písm. b) zákona o majetku obcí, ktoré umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce, napr. na usporiadanie kultúrnych alebo športových podujatí.

Obchodná verejná súťaž

Jedným z postupov, na základe ktorého dochádza k prevodu majetku obcí, je obchodná verejná súťaž, pričom Zákon o majetku obcí pri tomto spôsobe prevodu odkazuje na úpravu osobitného zákona, ktorým je zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „OBZ“).

Návrh novelizácie reaguje na aplikačné problémy, a to tým spôsobom, že stanovuje verejne kontrolovateľný proces prevodu a nájmu majetku obce obchodnou verejnou súťažou od jej vyhlásenia až po samotný prevod a nájom majetku. Na základe navrhovanej novely Zákona o majetku obcí má predkladanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže prebiehať prostredníctvom elektronickej schránky obce a návrhy spolu s cenovou ponukou bude obec povinná zverejniť. Novela zákona umožní obciam odmietnuť návrhy predložené do obchodnej verejnej súťaže, len ak nesplnia jej podmienky a zároveň neponúknu najvyššiu cenu, pričom rieši aj zrušenie obchodnej verejnej súťaže.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zmenou ustanovenia § 9a ods. 2 sa navrhuje, aby obec mala povinnosť zverejniť nielen svoj zámer predať, ale aj prenajať svoj majetok a jeho spôsob. Zároveň sa ruší povinnosť obce zverejniť taký svoj zámer v regionálnej tlači. Ruší sa povinnosť obce zverejniť svoj zámer predať a prenajať svoj majetok a jeho spôsob v regionálnej tlači. Postačí zverejnenie na úradnej tabuli obce a na internetovej stránke obce, ak ju má obec zriadenú. V § 9a sa za odsek 3 vkladajú odseky 4, 5, 6, 7 a 8. Tieto nové odseky majú za cieľ zvýšiť transparentnosť konania obcí pri nakladaní so svojim majetkom. Odsekom 4 sa upravuje, aby sa návrhy do obchodnej verejnej súťaže podávali výhradne cez elektronickú schránku. Všetky podané návrhy do obchodnej verejnej súťaže sa následne musia zverejniť do 5 pracovných dní od uplynutia lehoty na predkladanie návrhov, po dobu minimálne 30 dní na úradnej tabuli obce a natrvalo na internetovej stránke obce, ak ju má obec zriadenú. povinnému zverejňovaniu všetkých návrhov sa okrem iného docieli to, že bude možné napríklad odkontrolovať, či nedošlo zo strany predkladateľa návrhu k jeho dodatočnej zmene z dôvodu lepšej cenovej ponuky. Zároveň sa celý proces prevodu a nájmu majetku obce obchodnou verejnou súťažou stane verejne kontrolovateľný, a to od jeho vyhlásenia, až po samotný prevod alebo nájom majetku. Odsekom 5 sa dopĺňa, že obec prevedie svoj majetok navrhovateľovi, ktorý splní podmienky obchodnej verejnej súťaže a zároveň ponúkne najvyššiu cenu. Stanovuje sa tak jediné kritérium prevodu, ktorým je ponuka najvyššej ceny, a to pri prevode majetku obce, ako aj pri jeho prenechaní do nájmu. Tým sa spresňuje aj postup obcí pri vyhodnocovaní predložených návrhov. Odsekom 6 sa dopĺňa, že obec neprihliada k návrhom predloženým do obchodnej verejnej súťaže, ktoré nesplnia podmienky obchodnej verejnej súťaže.

Priamy nájom

Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) zákona o majetku obcí umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené. Pri prevode majetku obce priamym predajom zákon o majetku obcí neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov zákon o majetku obcí limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok.

Dôvody hodné osobitného zreteľa

Podľa § 9aa ods. 2 písm. d) zákona o majetku obcí, obec môže prenechať majetok do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Dôvody hodné osobitného zreteľa by mali byť definované v zásadách hospodárenia s majetkom obce. Môže ísť napríklad o prípady, keď je nájomca dlhodobo užívateľom majetku obce a stará sa oň, alebo ak ide o nájom na verejnoprospešné účely.

Dôvodom hodným osobitného zreteľa [§ 9a ods. 15 písm. f) zákona o majetku obcí] môže byť najmä objektívna nemožnosť vykonania súťažnej formy prevodu majetku obce, napríklad reálna nepoužiteľnosť žiadaného pozemku pre inú osobu ako žiadateľa, riziko špekulatívneho konania, malá výmera alebo neprístupnosť žiadaného pozemku, nie je možné očakávať vyšší výnos pri použití súťažnej formy prevodu majetku obce a pod. pričom sa jedná o nasledovné prípady4:a) zámena nehnuteľností, ktorou sa dosiahne verejnoprospešný účel (napr. pozemky pod miestnymi komunikáciami alebo inou infraštruktúrou obce a pod.),b) pozemku, ktorý je susedný s nehnuteľnosťou vo vlastníctve žiadateľa s podmienkou vybudovania verejnoprospešných stavieb (napr. výstavba, rekonštrukcia komunikácií, spevnených plôch, detských ihrísk, mobiliáru), ktoré budú prevedené do vlastníctva obce bezodplatne, alebo za symbolickú cenu,c) pozemku, ktorý je v dlhodobom užívaní žiadateľa, ktorý sa o neho stará a zveľaďuje ho, pričom sa prevodom zosúlaďuje faktický stav s právnym,d) prevod nehnuteľností za účelom vysporiadania duplicitného vlastníctva,e) pozemku s malou výmerou (plocha pozemku svojou veľkosťou neumožní realizáciu garáže, stojiska na vozidlo a pod.), na ktorý je prístup len cez pozemok žiadateľa s dôvodným predpokladom, že obci by sa nepodarilo iným spôsobom účelne naložiť s týmto majetkom,f) pozemku zastavaného trvalou stavbou s príslušným povolením, ktorý nadobúdateľ dlhodobo užíva bez právneho titulu a spolu s pozemkami v jeho vlastníctve tvorí uzatvorený celok,g) pozemku, prevodom ktorého sa prispeje k účelnejšiemu využívaniu iného majetku - napr. scelenie nesúrodých parciel, účelnejšie usporiadanie majetkových pomerov s ohľadom na tvar a rozmery pozemkov vo vlastníctve obce a tretích osôb.h) pozemku, ktorý je v dlhodobom užívaní žiadateľa, ktorý sa o neho stará a zveľaďuje ho, pričom sa týmto prevodom zosúlaďuje faktický stav s právnym.i) nehnuteľnosti, ktoré sú v dlhodobom nájme nadobúdateľa, ktorý sa o ne stará, zveľaďuje ich, poskytuje služby občanom a vytvára pracovné miesta na zamestnávanie4 Je potrebné naformulovať tieto prípady v zásadách hospodárenia tak, aby pokryli prípady, ktoré sa v praxi obce stávajú a môžu stať, a aby následne vklad zmluvy do katastra nehnuteľností bol povolený (aby bol súlad medzi odôvodnením osobitného zreteľa v zmluve a jeho vymedzením v zásadách hospodárenia).j) pozemku, ktorý bol v minulosti predmetom prevodu do vlastníctva žiadateľa, avšak nedošlo k zápisu prevodu vlastníctva tohto pozemku v katastri nehnuteľnosti.

Verejné obstarávanie

Pri prenájme majetku obce a mesta je potrebné zohľadniť aj zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o verejnom obstarávaní“). Tento zákon upravuje postupy, ktoré sú verejní obstarávatelia povinní dodržiavať pri zadávaní zákaziek na dodanie tovaru, uskutočnenie stavebných prác alebo poskytnutie služieb.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ak hodnota nájmu presiahne finančné limity stanovené zákonom o verejnom obstarávaní, obec alebo mesto je povinné postupovať podľa tohto zákona a vyhlásiť verejné obstarávanie. To znamená, že musí zverejniť oznámenie o vyhlásení verejného obstarávania, stanoviť podmienky účasti a kritériá na vyhodnotenie ponúk a zabezpečiť transparentný priebeh celého procesu.

Kontrola a zodpovednosť

Dôležitou súčasťou nakladania s majetkom obce a mesta je kontrola a zodpovednosť. Hlavný kontrolór obce je povinný vykonávať kontrolu prevodov nehnuteľného majetku obce aspoň raz za kalendárny rok a obec je povinná zverejniť výsledky tejto kontroly.

V prípade, ak prevod majetku obce nebol realizovaný na základe obchodnej verejnej súťaže, dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu stanovenú podľa osobitného predpisu, je možné dovolať sa neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku.

Novela zákona o majetku obcí

Zákonom č. 320/2024 Z. z. (ďalej aj ako „novela“) bol doplnený a zmenený zákon č. 138/1991 Zb. Nebude už povinné výlučne elektronické doručovanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže (§ 9a ods. 4 zákona o majetku obcí, čl. I bod 1 novely) alebo cenových ponúk do priameho predaja (§ 9a ods. 11 zákona o majetku obcí, čl. I bod 2 novely) v prípadoch, ak má záujemca aktivovanú elektronickú schránku. O podobe ponuky sa teda rozhodne záujemca. Táto zmena bola odôvodnená tým, že povinné podávanie návrhov, resp. doručovanie cenových ponúk prostredníctvom elektronickej schránky je problematické, a to najmä z dôvodu, že obce pri nakladaní so svojím majetkom nie sú v postavení orgánov verejnej moci. S tým sú spojené aplikačné problémy vo vzťahu k zákonu č. 305/2013 Z. z. o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o e-Governmente) v znení neskorších predpisov, a to najmä akým spôsobom má byť podaný návrh, resp. doručená cenová ponuka (formát dokumentu), akým spôsobom majú byť návrh, resp. cenová ponuka verifikované (elektronická pečať, elektronický mandátny certifikát), akým spôsobom má obec zistiť, či má záujemca aktivovanú elektronickú schránku atď.

Novela pridáva výnimku z inak povinného vytvárania súťažného prostredia pri nájme majetku obcí, a to do nového § 9aa ods. 2 písm. Zároveň bude obec povinná zabezpečiť mlčanlivosť o údajoch z podaných návrhov až do uplynutia lehoty na ich predkladanie.

tags: #prenajom #majetku #obce #a #mesta #verejne