Prenájom a Výdavky: Ako Zdaňovať Príjem z Prenájmu a Čo Si Môžete Odpočítať

Príjem z prenájmu nehnuteľností je bežným zdrojom príjmu pre mnohých ľudí, či už ide o fyzické osoby alebo firmy. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj osobitné daňové, účtovné a odvodové povinnosti. Cieľom tohto článku je systematicky vysvetliť, ako sa príjem z prenájmu zdaňuje, aké výdavky je možné uplatniť, kedy vstupuje do hry DPH a aké sú typické prevádzkové náklady.

Klasifikácia Príjmu z Prenájmu

Je dôležité rozlišovať medzi dvoma základnými typmi prenájmu:

• Prenájom ako podnikanie (aktívny prenájom): Ak prenajímateľ poskytuje širší balík služieb, ako je upratovanie, pravidelná výmena bielizne, recepcia alebo krátkodobé ubytovanie, môže ísť o podnikanie.

• Prenájom mimo podnikania (pasívny prenájom): Typicky ide o dlhodobý nájom bytu alebo domu bez poskytovania služieb nad rámec bežnej údržby. Príjmy sa zdaňujú podľa osobitného paragrafu zákona o dani z príjmov pre prenájom (nie ako závislá činnosť ani podnikanie).

Zdaňovanie Príjmu z Prenájmu

Fyzické osoby zdaňujú základ dane v daňovom priznaní typu B. Je dôležité poznamenať, že pri prenájme mimo podnikania sa neuplatňuje odpis pracovného času či "vlastnej práce".

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie od Dane

Do výšky (maximálne) 500 € je príjem z prenájmu oslobodený od dane. Ak teda zarobíte na prenájme za rok 3 000 € a uplatníte si oslobodenie, zdaňujete iba 2 500 € (§ 9 ods. 1 písm. g) Zákona). Ak si k príjmom uplatníte oslobodenie 500 €, treba mať na pamäti vetu zo zákona: „výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom“.

Príklad:

Váš príjem z prenájmu je 3 000 €, výdavky 1 000 €. Pri príjmoch uplatníte oslobodenie 500 €, zdaňujete teda 2 500 € (3 000 € - 500 €).

Daňové Výdavky pri Prenájme

Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu je možné uplatniť rôzne daňové výdavky, ktoré znižujú základ dane. Medzi najčastejšie patria:

• Daňové odpisy nehnuteľnosti: Rozpočítanie vstupnej ceny do rokov podľa odpisovej skupiny.
• Úroky z hypotéky: Časť úrokov pripadajúca na prenajímanú nehnuteľnosť je daňovým výdavkom.
• Daň z nehnuteľností, poistné, správa domu a pozemku: Ročné dane a poistenia, príspevky do fondu opráv.
• Výdavky na zariadenie prenajímanej nehnuteľnosti: Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímanej nehnuteľnosti (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a podobne je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur) do daňovo uznateľných výdavkov aj pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku.

Rozlíšenie Opravy a Technického Zhodnotenia

Je dôležité rozlišovať medzi opravou a technickým zhodnotením, pretože majú rôzny vplyv na daňové výdavky:

• Oprava/údržba: Udržiava pôvodný stav a funkčnosť (napr. maľovanie, oprava zámku). Je daňovým výdavkom hneď.
• Technické zhodnotenie: Zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť (rekonštrukcia kúpeľne, zmena dispozície, klimatizácia). Zvyšuje vstupnú cenu majetku a odpisuje sa.

Krátenie Výdavkov

Ak prenajímate len časť bytu (napr. izbu) alebo prenajímate len niektoré mesiace, výdavky kráťte podľa plochy (m2 prenajímanej časti / m2 bytu) a podľa času (počet mesiacov prenájmu / 12).

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Špecifické Výdavky a Ich Uplatnenie

Daňovník si môže pri dosahovaní príjmov z prenájmu uplatniť do daňových výdavkov aj výdavky vynaložené na obstaranie hnuteľných vecí, je však potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok.

V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, sa daňovníkovi odporúča, aby bolo zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo (napr. dodatkom ku zmluve). Zákon o dani z príjmov nestanovuje spôsob akým je potrebné tieto hnuteľné veci označiť, dôkazné bremeno je však v prípade kontroly na daňovníkovi.

Postel a Matrac ako Súčasť Prenájmu

Ak sa dá predpokladať, že aj samotné zariadenie bytu, vrátane postele a matraca, má rozhodujúci vplyv na konečnú výšku nájmu, za ktorú budete byt prenajímať (vyššia cena nájmu pri zariadenom byte), je možné takéto výdavky uplatniť ako daňovo uznateľné. V nájomnej zmluve je ale potrebné presne vymedziť, ktoré hnuteľnosti (zariadenia) sú súčasťou takéhoto nájmu.

DPH a Prenájom

• Krátkodobé ubytovanie vs. Byt na dlhodobé bývanie: Prenájom bytu na dlhodobé bývanie je typicky oslobodený od DPH (bez nároku na odpočet).

• Krátkodobé ubytovanie: Spravidla je zdaniteľné (DPH sa uplatní, ak je prenajímateľ platiteľom) a vstupuje do obratu na registráciu.

  Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad Výpočtu Zdaniteľného Príjmu

Predstavme si byt prenajímaný celý rok. Prijaté nájomné = 12 000 €. Re-fakturované energie bez marže idú mimo príjmov. Výdavky preukázané dokladmi a odpisy spolu = 6 800 € (poistenie, správa, opravy, úroky, odpis). Čiastkový základ dane = 12 000 − 6 800 = 5 200 €. Následne sa uplatní príslušná sadzba dane a všeobecné pravidlá.

Prenájom s Živnosťou vs. Bez Živnosti

Pri rozhodovaní o tom, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je dôležité zvážiť všetky legislatívne požiadavky a daňové povinnosti. Prenájom bez živnosti je menej náročný na administratívu a nevyžaduje platenie odvodov, ale ponúka obmedzené možnosti uplatnenia výdavkov. Dôležité je tiež zvážiť, aké služby chcete poskytovať a či sa jedná o dlhodobý alebo krátkodobý prenájom, pretože to má významný vplyv na legislatívne požiadavky a daňové povinnosti.

• Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti: Je vhodný pre tých, ktorí chcú jednoducho prenajímať svoj majetok bez poskytovania doplnkových služieb. Pri prenájme bez živnosti je príjem z prenájmu považovaný za tzv. pasívny príjem, ktorý podlieha zdaneniu. Tento príjem sa zdaňuje v rámci § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov.

• Prenájom nehnuteľnosti na živnosť: Je potrebný v prípade, že prenajímateľ poskytuje doplnkové služby, ako je upratovanie, pranie alebo stravovanie. Tento typ prenájmu sa už považuje za aktívne podnikanie a vyžaduje si získanie živnostenského oprávnenia. Pri živnostenskom prenájme nehnuteľnosti sú príjmy považované za aktívne príjmy, a preto sa zdaňujú v rámci § 6 ods. 1 Zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmu bez limitu, alebo preukázateľné výdavky.

• Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti: Často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, sa v súčasnosti teší veľkej obľube. Pri krátkodobom prenájme je potrebné rátať so zdaňovaním príjmu, podobne ako pri dlhodobom prenájme s živnosťou.

Bývanie v Prenajatom Byte a Jeho Zariadenie

Bývanie v prenajatom byte je často štartovnou pozíciou na ceste za vlastným bývaním. Okrem mnohých faktorov, ktoré rozhodujú o prenájme bytu, akými sú napríklad veľkosť bytu, lokalita v ktorej sa nachádza, dostupnosť, občianska vybavenosť a veľa iných, je podstatným aj samotné vybavenie bytu, ktorý je vám ponúkaný, prípadne ktorý ponúkate vy.

• Nezariadený byt: Výhodou týchto bytov je predovšetkým to, že si ich môžete zariadiť podľa vlastného gusta. Nakúpiť vlastný nábytok, vybrať ideálnu posteľ a matrac pre vaše potreby a jednoducho zariadiť každý detail podľa seba. S tým sa spája aj nižšie nájomné a hlavne možnosť dlhodobého prenájmu.

• Zariadený byt: Ponúka možnosť novým nájomníkom nasťahovať sa a ihneď bývať. Nespornou výhodou zariadených bytov je komfort, ktorý ponúkajú. V zásade sa nemusíte o nič starať. Vybavené byty sú ideálne pre tých, ktorí nehľadajú dlhodobý prenájom a pri zmene bydliska tak so sebou nemusia vždy brať aj svoj nábytok. Nevýhodou pre nových nájomcov je vyššia cena nájmu. Rovnako sa nemusí zariadenie bytu každému “trafiť do vkusu” a bude si tak žiadať ďalšie investície z vašej strany.

Vybavenie Byty

• Každá izba v byte je už do istej miery vybavená. Zariadenie bytu, samozrejme, závisí nielen od vkusu majiteľa, ale napríklad aj od jeho veľkosti či dispozície. Niekde sa počíta s vaším zásahom, no napríklad kúpeľne zvyknú byť ihneď plne pripravené na používanie. V rámci kuchyne je štandardom kuchynská linka so základnými spotrebičmi ako rúra či chladnička, no príjemne poteší aj jedálenský stôl so stoličkami. Vybavenie v obývačke si často vystačí s gaučom, konferenčným stolíkom a stolíkom pod TV, prípadne TV stenou. Spálňa by mala mať posteľ s matracom, skriňu, prípadne nočné stolíky.

Investície do Prenajatého Bytu

• Okrem nákupu rôznych dekorácii, ktoré z bytu urobia váš nový domov, je azda najčastejším zásahom vymaľovanie stien. To má nielen estetickú funkciu, kde si vaše nové bývanie prispôsobíte vášmu štýlu, ale aj funkciu hygienickú, vďaka ktorej sa vám bude v novom byte lepšie dýchať.

• Nakoľko nevieme, kto každý pred nami byt obýval a čo všetko sa v ňom dialo, je vhodné myslieť na výmenu matraca. Vo všeobecnosti netušíme, ako dlho sa v byte matrac nachádza a ako sa oň starali, preto je lepšie si radšej ani nepredstavovať, čo všetko v ňom môže žiť. Odporúčame preto investovať do kvalitného matraca, či už pre vás, alebo pre vaše deti.

Prenájom cez Airbnb a Daňové Povinnosti

Ak poskytujete služby krátkodobého ubytovania cez internetový portál Airbnb, viete, že vzniká zdaniteľný príjem, ktorý treba priznať.

Daň za Krátkodobý Prenájom

Finančnej správe bije do očí, že obyčajní ľudia si prostredníctvom Airbnb dokážu zarobiť pekné peniaze bez toho, aby odvádzali daň štátu. Daniari tvrdia, že postupne budú kontrolovať všetkých, ktorí poskytujú krátkodobý prenájom cez Airbnb, či si plnia svoju zdaňovaciu povinnosť.

Na Slovensku všeobecne platí, že podanie daňového priznania je povinnosťou každej fyzickej osoby, ktorá za určitú časovú jednotku (1 rok = od 1. januára do 31. decembra) dosiahla príjmy zo závislej činnosti. Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie na Slovensku, mali by ste vedieť, že je vašou povinnosťou tento príjem priznať.

Ktorý Formulár Použiť?

Daňové priznanie typu B - sa odovzdáva v prípade, ak ste ako fyzická osoba dosiahli príjem aj mimo závislej činnosti.

Finančný zisk, ktorý ste nadobudli z krátkodobého prenájmu sa pokladá za pasívny príjem, ale v prípade získania živnostenského oprávnenia môže ísť aj o príjem zo živnosti.

Práca z Domu a Uplatnenie Nákladov

Ak pracujete z domu, môžete si uplatniť súvisiace náklady (energie, internet a pod.) v daňových nákladoch podnikateľa. V zákone o dani z príjmov sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou explicitne nenachádza. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje.

Výpočet Pomernej Časti Nákladov

Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu domu.

Alternatívne Riešenia pre Uplatnenie Nákladov

• Prenájom časti nehnuteľnosti eseročke: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) "svojej" eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky.

• Vlastné merače na energie: Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom.

• Kúpa nehnuteľnosti eseročkou: Nehnuteľnosť si eseročka (resp. SZČO) nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.

tags: #prenajom #vydavky #postel #matrac