Prenájom nehnuteľnosti: Doba nájmu a dôležité podmienky

Prenájom nehnuteľnosti je bežný spôsob zabezpečenia bývania, či už pre tuzemských alebo zahraničných občanov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a aspektoch prenájmu nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov.

Možnosti prenájmu a hľadanie ubytovania

Cudzinci, ktorí si hľadajú súkromné alebo dlhodobé ubytovanie na Slovensku, majú viacero možností. Môžu si zaobstarať bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Možnosti prenájmu sú rôzne a závisia od potrieb a finančných možností jednotlivca. Je možné prenajať si celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte alebo časť domu.

Ubytovanie je možné hľadať priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo prostredníctvom realitných kancelárií. Mnohí prenajímatelia využívajú online platformy a realitné portály na inzerciu svojich nehnuteľností.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu a zabezpečuje ju vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára - Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Povinné náležitosti zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať nasledovné údaje:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu.
• Jednoznačné označenie nehnuteľnosti, aby nemohlo dôjsť k zámene, napr. adresa v bytovom dome, poschodie, na ktorom sa byt nachádza.
• Uvedenie rozsahu užívania bytu, napr. na účely bývania alebo podnikania.
• Výška nájomného a spôsob jeho platenia. Presná suma mesačného nájomného, termín splatnosti (napríklad do 5. dňa v mesiaci) a spôsob platby. Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kaucia, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
• Výška platieb za služby spojené s užívaním bytu, t. j. energie (elektrickú energiu, plyn, vodné a stočné). Detailný rozpis poplatkov za energie (elektrina, plyn, voda), odvoz odpadu, správu bytového domu a iné relevantné služby.
• Dobu nájmu. Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (treba uviesť konkrétny dátum odkedy dokedy bude nájom trvať napr. od 1. 5. 2023 - 1. 5. 2024), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
• Práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa i nájomcu.
• Opis príslušenstva a stavu bytu. Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný inventárny zoznam všetkých vecí, ktoré sú súčasťou nájmu, vrátane ich stavu. Tento zoznam by mal byť prílohou zmluvy a podpísaný oboma stranami.

Ďalšie dôležité ustanovenia v zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné v zmluve upraviť aj ďalšie aspekty:

• Možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy.
• Podmienky predčasného ukončenia nájmu.
• Pravidlá užívania bytu (napr. chov domácich zvierat, fajčenie).
• Zodpovednosť za škodu na nehnuteľnosti.
• Dĺžku výpovedných lehôt.
• Výšku peňažnej zábezpeky (kaucie). Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie prípadných škôd na byte alebo nedoplatkov na nájomnom a službách. Výška kaucie býva zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov. Lehote, dokedy je prenajímateľ povinný depozit vrátiť (po ukončení nájmu).

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti.

Povinnosti nájomcu

• Platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu riadne a včas.
• Užívať byt v súlade s nájomnou zmluvou a všeobecne záväznými právnymi predpismi.
• Dodržiavať domový poriadok a nočný kľud (medzi 22:00 - 6:00).
• Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu väčších opráv, ktoré má znášať prenajímateľ.
• Strpieť vykonanie nevyhnutných opráv v byte.

Povinnosti prenajímateľa

• Odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.
• Zabezpečiť riadne poskytovanie služieb spojených s užívaním bytu.
• Odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
• Zdržať sa konania, ktoré by obmedzovalo nájomcu v riadnom užívaní bytu.

Opravy a údržba

Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba upravuje osobitný predpis.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome chybu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Ukončenie nájmu

Nájomná zmluva môže skončiť:

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

• Uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá.
• Dohodou zmluvných strán.
• Výpoveďou. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone.

Výpovedné lehoty

Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu.
• Nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za dlhší čas ako tri mesiace. Po novom by mohol prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia (tzn. ukončenia zmluvy bez výpovednej lehoty). Takéto ukončenie nájmu by malo byť možné, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu nezaplatí dlžné nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu ani do splatnosti ďalšieho nájomného a ak je táto lehota kratšia ako 2 mesiace, do dvoch mesiacov po splatnosti dlžného nájomného, resp. v prípade osobitných skupín nájomcov do troch mesiacov po jeho splatnosti. Medzi osobitných nájomcov so sťaženým režimom ukončenia zmluvy odstúpením by mali patriť:- seniori, ktorí dovŕšili 70 rokov,- osoby s ŤZP,- osoby starajúce sa o maloleté deti alebo bezvládne osoby, ktoré sú členmi ich domácnosti. Pred odstúpením od zmluvy bude musieť prenajímateľ nájomníkovi písomne vytknúť porušenie povinnosti, vyzvať ho k náprave v primeranej lehote a upozorniť ho na hrozbu odstúpenia od zmluvy. Lehota na odstránenie vytýkaného porušenia nesmie byť kratšia ako 1 týždeň.
• Nájomca poškodzuje byt alebo spoločné priestory.
• Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, rodičov alebo vnukov.

Krátkodobý nájom bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z.z.) upravuje špecifické podmienky pre nájom bytu na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné predĺžiť na ďalšie 2 roky, a to až dvakrát (režim krátkodobého nájmu bytu teda môže trvať dohromady 6 rokov). Krátkodobý nájom má pre prenajímateľa priaznivejšiu úpravu ukončenia nájmu bytu.

Zmeny v Občianskom zákonníku a ich vplyv na nájomné vzťahy

Nový občiansky zákonník si kladie za cieľ zásadne zmodernizovať právnu úpravu najčastejšie uzatváraných zmlúv. Navrhovaná novelizácia občianskeho práva by mala priniesť väčšiu flexibilitu nájomných vzťahov a zlepšiť pozíciu prenajímateľa.

Obmedzenie krátkodobého nájmu

Návrh občianskeho zákonníka počíta s obmedzením možnosti reťazenia nájmov bytu na dobu určitú oproti súčasnej úprave. Ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzatvorí aspoň trikrát bezprostredne po sebe a celková doba nájmu bude trvať aspoň 5 rokov, automaticky bude platiť, že ďalšia nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zvyšovanie nájomného

Ak bude nájomná zmluva uzavretá aspoň na dobu troch rokov a nebude v nej dojednané inak, bude môcť prenajímateľ požadovať navýšenie nájomného aj bez dohody. Úprava nájomného bude limitovaná sumou obvyklého nájomného za porovnateľný byt v danej lokalite. Navrhnutý nárast ceny nájmu spolu s tým, ku ktorému došlo v poslednom roku, zároveň nebude môcť byť vyšší ako 20 % oproti nájomnému platenému v predchádzajúcom roku.

Rýchlejšie ukončenie nájmu bytu

Ukončovanie nájmu bytu zo strany prenajímateľa bude po novom jednoduchšie; obzvlášť to bude platiť v prípade porušenia povinností nájomcu. Po novom by mohol prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia (tzn. ukončenia zmluvy bez výpovednej lehoty).

Skrátenie doby pre napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu na súde

Po novom bude môcť nájomca požiadať súd o určenie, že nájom napriek výpovedi či odstúpeniu naďalej trvá, len do dvoch mesiacov od doručenia úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu.

Prenájom bytu a daňové povinnosti

Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Dôležité rady a odporúčania

• Dôkladne si prečítajte nájomnú zmluvu: Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne prečítajte celý jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam. Ak máte akékoľvek nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo vyhľadať právnu pomoc.
• Spíšte preberací protokol: Pri preberaní bytu spíšte preberací protokol, v ktorom zaznamenáte stav bytu a prípadné poškodenia.
• Overte si prenajímateľa: Pred podpisom zmluvy si overte totožnosť prenajímateľa a jeho vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
• Nenechajte sa tlačiť do podpisu zmluvy: Ak máte pocit, že na vás prenajímateľ vyvíja nátlak, odmietnite podpísať zmluvu a vyhľadajte si inú nehnuteľnosť.
• Konzultujte s odborníkom: Ak máte akékoľvek pochybnosti, neváhajte sa poradiť s právnikom alebo realitným maklérom. Ak natrafíte na možnosti nájmu bez zmluvy, túto možnosť ale neodporúčame.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #doba #nájmu #podmienky