Prenájom nehnuteľnosti: Vybavenie, povinnosti a praktické rady

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje atraktívnu možnosť, či už disponujete voľnými financiami, chcete si uľahčiť splácanie hypotéky, alebo ste zdedili byt, ktorý neplánujete využívať na vlastné bývanie. Prenájom bytu je ideálnym spôsobom, ako uchovať hodnotu peňazí a zároveň si vytvoriť pasívny príjem. Aby prenájom prebiehal hladko a bez komplikácií, je dôležité dodržiavať určité náležitosti.

Administratívne kroky a povinnosti prenajímateľa

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, je potrebné splniť niekoľko administratívnych krokov. Našťastie, na zarábanie si prenajímaním nehnuteľnosti nie je potrebné zakladať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie ste povinný platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na daňovom úrade

Vašou povinnosťou ale je, registrovať sa na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). Registráciu musíte vykonať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali byt prenajímať. Nájomník má právo vidieť, že ste si túto povinnosť splnili. V prípade nedodržania tejto povinnosti vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy, alebo si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti priložíte originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie, ktorú vám daňový úrad vráti. Správca dane vás do 30 dní od podania žiadosti zaregistruje a vydá vám osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Dôležité je vedieť, že ak prenajímate ďalší byt, nie je vašou povinnosťou oznamovať to daňovému úradu. Taktiež, ak prenajímate len jednu izbu, nie celý byt, registrácia nie je potrebná. Finančná správa to vysvetľuje tak, že prenájom časti bytu bez vlastného uzatvorenia a príslušenstva nenapĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona. Ak však prenajímate časť bytu, ktorá plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, povinnosť registrácie na daňovom úrade pre vás opäť platí.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňové priznanie

Ak váš ročný príjem z prenájmu presiahne 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz ročne, preto si dajte pozor na lehotu podania.

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky spojené s nájmom, teda výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby zahŕňajú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odvádzanie odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, ako napríklad chladnička, práčka alebo televízor. Tieto položky musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ si byt alebo inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho obchodného majetku. V takom prípade, či už ako fyzická osoba alebo podnikateľ, si do nákladov môžete zahrnúť aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zohľadňujú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou prenajímania bytu. Upravuje právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za vopred dohodnutú výšku nájomného.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Podľa Občianskeho zákonníka (č. 40/1964 Zb.) musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania (identifikácia bytu a jeho príslušenstva)
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, služby)

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a prenajímať byt ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás povinnosť platenia odvodov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5).

Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené živnostenským oprávnením. Príjmy z prenájmu plynú na základe podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patrí prenájom bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky a vedie daňovú evidenciu. Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. V tomto prípade nie je daňovník účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve a nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.

Ak sú preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami z prenájmu vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo príjmy z podnikania).

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu.

Časté otázky a odpovede

Otázka: Daňovník prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe nájomnej zmluvy. Ako vysporiada dosiahnuté príjmy?

Odpoveď: Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. oddiele, Tabuľka č. 1.

Otázka: Daňovník prenajíma byt a okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?

Odpoveď: Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Otázka: Z nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky). Ako sa posudzuje kaucia z hľadiska dane z príjmov?

Odpoveď: Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Otázka: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností. Môže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku?

Odpoveď: Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len od základov dane z aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo príjmy z podnikania).

Otázka: Daňovník prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka získal živnostenské oprávnenie a začal podnikať v gastronómii. Ako sa posudzujú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti?

Odpoveď: Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - nepodnikateľ, naďalej zaradí dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1.

Príprava nehnuteľnosti na prenájom

Príprava nehnuteľnosti na prenájom je kľúčová pre úspešné obsadenie a spokojnosť nájomníkov.

Čo myslíme pod pojmom príprava nehnuteľnosti na prenájom?

V prvom rade, ak sa v nehnuteľnosti bývalo dlhší čas, zamerajte sa na vymaľovanie stien. Špinavé fľaky okolo vypínačov, obliate steny v kuchyni - tieto detaily môžu pokaziť prvý dojem, či už na fotkách alebo na samotných obhliadkach.

Ďalej by ste mali nehnuteľnosť kompletne upratať, utrieť prach a umyť okná.

V neposlednom rade treba vyhádzať zbytočné veci, ktoré len zaberajú priestor. Taktiež aj veci, ktoré odkazujú napríklad na vieru, životný štýl a tak ďalej.

Pri fotení nehnuteľnosti využite pekné počasie a prírodné svetlo. Nemusíte odfotiť celú izbu na jednu fotku širokouhlým objektívom. Skôr sa zamerajte na jednu časť izby, napríklad v obývačke na gauč. Robte veľa fotiek, aby ste mali z čoho vyberať.

Do popisu inzerátu odporúčame napísať stručné informácie o nehnuteľnosti, ako stav nehnuteľnosti, zariadenie (kompletné, čiastočné), m2, poschodie. Taktiež môžete napísať o lokalite, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a čo je v lokalite dostupné (obchody, lekárne, školy/škôlky, voľnočasové aktivity, dostupnosť do centra). Napríklad: "Cena prenájmu je 500 eur aj s energiami, TV a internetom."

Ponuku môžete zdieľať medzi priateľmi, využiť skupiny, kde ľudia hľadajú bývanie v konkrétnom meste, alebo realitné inzertné portály.

Efektívny telefonát so záujemcom

Pri prvom telefonickom kontakte sa viac zaujímajte o záujemcu. Zistite, či si váš inzerát vôbec prečítal. Ďalej si zistite, či záujemca vyhovuje vašim požiadavkám.

Vybavenie bytu a cieľová skupina

Pri výbere vybavenia bytu zvážte, komu ho chcete prenajať. Prenajať ju môžete študentom, manažérom, turistom, športovcom.

• Študenti: Nepotrebujú drahé vybavenie bytu, postačí lacnejší, základný nábytok. Myslite na využitie každej izby na prespanie 1-2 ľudí, podľa toho vybavujte izby. Študenti sú spoľahliví a nenároční podnájomníci. Stačí keď byt prenajmete jednému študentovi, on si následne nájde ďalších podnájomcov. Majú radi apartmánový štandard.
• Manažéri a športovci: Zdržia sa u Vás v priemere pol roka. Je dobrá forma krátkodobého prenájmu. Vybavenie bytu je vhodné riešiť s komplexným vybavením a elektrospotrebičmi, ako je práčka a sušička. Krátkodobý prenájom si vyžaduje pravidelné upratovanie, pranie, zabezpečenie informácií o meste a jeho možnostiach, preberanie a odovzdanie bytu, parkovacie miesto je nevyhnutnosť ako aj niečo navyše napríklad 0,5l sladkej vody - pozornosť, ktorá Vám môže zaručiť dobrú recenziu.

Zmluva o nájme: Ochranný štít pre obe strany

Prenajatie nehnuteľnosti pôsobí na prvý pohľad jednoducho - jedna strana ponúka nehnuteľnosť, druhá hľadá bývanie. No bez dobre nastavenej nájomnej zmluvy sa môžu rýchlo objaviť komplikácie. Nájomná zmluva plní funkciu ochranného štítu, ktorý obom stranám určuje práva aj povinnosti. Dôraz sa kladie najmä na presnosť a úplnosť zmluvných podmienok.

Depozit: Pomáha prenajímateľovi chrániť sa pred škodami a nedoplatkami. Väčšina zmlúv stanovuje výšku depozitu na úroveň jedného až dvoch mesačných nájmov. Prenajímateľ by mal jasne vymedziť, kedy depozit vráti a v akých prípadoch ho použije.

Práva a povinnosti: Prenajímateľ odovzdáva nehnuteľnosť v stave vhodnom na bývanie a zabezpečuje jej údržbu. Nájomca zasa platí nájomné načas, dodržiava poriadok a hlási prípadné poruchy. Ak chce čokoľvek meniť, napríklad maľovať alebo meniť podlahu, musí požiadať o súhlas.

Úhrada energií a služieb: Zmluva by mala presne definovať, ktoré náklady znáša prenajímateľ a ktoré nájomca.

Výpovedné podmienky: Je dôležité, aby zmluva upravovala výpovedné podmienky.

Poistenie nehnuteľnosti: Znižuje riziko nečakaných výdavkov. Prenajímateľ si zvyčajne zabezpečí poistenie stavby, no aj nájomca by mal zvážiť poistenie domácnosti.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #vybavenie