Prenájom nehnuteľnosti spoločnosť: Podmienky a povinnosti

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje atraktívnu možnosť zhodnotenia finančných prostriedkov. Či už ide o pomoc pri splácaní hypotéky, alebo o zdedený byt, ktorý nechcete využívať na vlastné účely, prenájom bytu sa javí ako ideálny spôsob, ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si pasívny príjem. Je však dôležité poznať všetky náležitosti, ktoré je potrebné dodržať, aby prenájom prebiehal bez problémov a v súlade so zákonom.

Živnosť a daňový úrad: Čo potrebujete vedieť?

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, nemusíte si automaticky zakladať živnosť. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie ste povinný platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Dôležité je však zaregistrovať sa na Daňovom úrade, ak ešte nie ste registrovaný. Túto povinnosť musíte splniť do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste byt začali prenajímať. Nájomník má právo vidieť, že ste si túto povinnosť splnili.

Registrácia na daňovom úrade

Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy, alebo si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti priložíte originál zmluvy o prenájme, ktorú vám daňový úrad po nahliadnutí vráti. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a obdržíte osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Prenájom časti bytu

Dôležité je vedieť, že ak prenajímate len jednu izbu, a nie celý byt, registrácia na daňovom úrade nie je nutná. Podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Na účely stavebného zákona sa za príslušenstvo bytu považujú len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, povinnosť registrácie na daňovom úrade sa na vás opäť vzťahuje.

Daňové priznanie: Kedy ho podať a čo doň zahrnúť?

Ak váš ročný príjem z prenájmu bytu presiahne 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz ročne a je dôležité dodržať lehotu na jeho podanie.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky, ktoré priamo vyplývajú z nájmu. Ide o výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby zahŕňajú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odvádzanie odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, ako napríklad chladničku, práčku alebo televízor. Tieto náležitosti však musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Čo si nemôžete uplatniť

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ byt nie je zahrnutý do vášho obchodného majetku.

Byt v obchodnom majetku

Ak si byt zahrniete do svojho majetku, môžete si do nákladov pridať aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nájomná zmluva: Základný kameň úspešného prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou prenájmu bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a prenajímať byt ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Príklady z praxe

Pre lepšie pochopenie problematiky uvádzame niekoľko príkladov z praxe:

• Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Rozlíšenie prenájmu a ubytovania

Dôležité je rozlišovať medzi prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacích služieb. Prenájom sa riadi Občianskym zákonníkom a živnostenským zákonom, zatiaľ čo ubytovacie služby sa riadia aj vyhláškou Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z., ktorá upravuje kategorizáciu ubytovacích zariadení.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zodpovednosť a právna istota

Pre oba okruhy osôb (prenajímateľov a nájomcov) je dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #spolocnost #podmienky