Povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti spravcovskej spoločnosti

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Či už ide o byt zdedený po rodičoch, investičnú nehnuteľnosť alebo len garáž, je dôležité si uvedomiť, že s prenájmom sú spojené určité povinnosti voči správcovskej spoločnosti, štátu a nájomníkovi. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad týchto povinností, aby sa prenájom nestal zdrojom nepredvídaných problémov.

Povinnosti nového vlastníka voči správcovskej spoločnosti

Po nadobudnutí nehnuteľnosti, ktorú plánujete prenajímať, je nevyhnutné splniť si niekoľko povinností voči správcovskej spoločnosti:

1. Protokol o prevzatí a odovzdaní nehnuteľnosti: Prevzatie nového bývania je potrebné zdokumentovať v Protokole o prevzatí a odovzdaní nehnuteľnosti.
2. Stavy meračov a kľúče: Nezabudnite spísať aktuálne stavy a evidenčné čísla meračov spotreby (teplá voda, studená voda, teplo) a počet odovzdaných kľúčov od vstupnej brány, bytu, poštovej schránky a pivnice. Je vhodné opísať stav bytu a jeho prípadné nedostatky.
3. Prihlásenie u správcu: Ako nový vlastník nehnuteľnosti máte povinnosť prihlásiť sa u správcu bytového domu - správcovskej spoločnosti (resp. u predsedu spoločenstva vlastníkov).
4. Odhlásenie odberu energií: Po odovzdaní nehnuteľnosti je predávajúci povinný odhlásiť sa z odberu elektrickej energie a plynu.
   • Elektrická energia (ZSE): V prípade, ak je jeho dodávateľom elektrickej energie ZSE, stačí zavolať na zákaznícku linku 0850 111 555. Pred telefonátom na zákaznícku linku si treba pripraviť faktúru od ZSE, ktorá obsahuje údaj: zákaznícke číslo, číslo miesta spotreby, EIC kód. Všetky faktúry, ktoré boli ZSE vygenerované musia byť uhradené. Na zákazníckej linke predávajúci nahlási stav merača elektrickej energie a adresu, kam mu bude zaslané vyúčtovanie.
   • Plyn (SPP): Ak je Vašim dodávateľom plynu SPP, v deň odovzdania nehnuteľnosti si spíšte Žiadosť o zmenu odberateľa na odbernom mieste, ktorú nájdete na www.spp.sk.
5. Trvalý pobyt: Trvalý pobyt je povinný hlásiť každý občan, ak sa trvalo nezdržiava v zahraničí. Trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove, k bytu ani k vlastníkovi, má len evidenčný charakter. Občan má v tom istom čase iba jeden trvalý pobyt.
6. Úhrada za služby verejnosti poskytované RTVS: Platiteľ úhrady za služby verejnosti poskytované RTVS (tzv. Úhradu neplatí odberateľ elektriny za ďalšie odberné miesto elektriny, ak platí úhradu za jedno odberné miesto. Upozornenie: viacnásobný odber elektriny (platenie úhrady za jedno odberné miesto elektriny) si môže uplatniť len odberateľ elektriny, ktorý je odberateľom elektriny vo viacerých odberných miestach: Odberateľ musí byť jedna a tá istá osoba - nie je možné uplatniť si viacnásobný odber v rámci rodiny. Platitelia - odberatelia elektriny, ktorí doteraz neplatili žiadny poplatok, sú povinní písomne oznámiť vznik povinnosti platiť úhradu. Predávajúci, ktorí doteraz platil poplatok za predanú nehnuteľnosť a nevlastnil žiadnu inú nehnuteľnosť, písomne oznámil zánik povinnosti platiť úhradu za predanú nehnuteľnosť.
7. Daň z nehnuteľnosti: Daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká, podľa § 18 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, 1.januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. 1. a podávajú ho tí daňovníci, ktorí v predchádzajúcom kalendárnom roku nadobudli nehnuteľnosť, ktorá je k 1. januáru zapísaná v katastri nehnuteľností, alebo daňovníci, ktorí v predchádzajúcom kalendárnom roku predali nehnuteľnosť a túto už nebudú mať zapísanú k 1. januáru v katastri nehnuteľností, resp. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, podáva daňové priznanie, resp. čiastkové priznanie každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa dohodnú, priznanie podá zástupca a tento sa v priznaní vyznačí.Ak je nehnuteľnosť v BSM, daňové priznanie resp. Čiastkové priznanie - ak daňovník podal priznanie k dani z nehnuteľností v termíne do 31. Priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva na tlačive, ktorého vzor ustanoví Ministerstvo financií Slovenskej republiky všeobecne záväzným právnym predpisom. V tomto tlačive daňovník označí druh priznania, ktorým je priznanie, čiastkové priznanie, čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti, oprávnené priznanie alebo dodatočné priznanie. Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (nie daňovník), ktorý má povinnosť doručiť daňovníkovi rozhodnutie o vyrubenej dani najneskôr do 15. mája.
8. Oznámenie zmien správcovi: Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.

Výber nájomníka a nájomná zmluva

Aby sa prenájom vášho bytu nestal pre vás nočnou morou a zdrojom nekončiacich problémov, nepodceňujte výber vhodnej osoby nájomníka. Akákoľvek pochybnosť o jeho serióznosti by mala byť pre vás výstrahou. Pri výbere osoby nájomníka preto treba začať v okruhu ľudí, ktorých poznáte, resp. ich správanie poznajú vaši známi. K referenciám cudzích ľudí je totiž ťažké sa dostať.

Overenie nájomníka a depozit

Záujemcu o nájom vášho bytu si odporúčame „preklepnúť". Presná identifikácia budúceho nájomníka z jeho občianskeho preukazu je nevyhnutná. Neuspokojte sa s inými dokladmi. Číslo občianskeho preukazu si overte v registri stratených a odcudzených dokladov. V súčasnosti je prenajatie nehnuteľnosti bez zloženého depozitu doslova hlúposťou. Od budúceho nájomníka je potrebné vypýtať depozit, teda zloženie určitej sumy, ktorá má slúžiť na vyrovnanie nezaplateného nájomného, pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatku na ročnom vyúčtovaní nákladov. Mnoho vlastníkov sa pri prenájme bytu „popálilo" v tom, že po ukončení nájmu obdržali od správcu bytu ročné vyúčtovanie nákladov za poskytované služby, ktoré však využíval nájomník a ktoré obsahovalo vysoký nedoplatok. Nájsť nájomníka a nedoplatok si od neho vymáhať je v takomto prípade náročné.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom. Mala by obsahovať:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Podrobný popis stavu bytu, jeho vybavenia a zariadenia: Ak by našiel vlastník bytu po skončení nájmu rozbité okno a nájomca by mu tvrdil, že „to už tak bolo od začiatku", asi si v konečnom dôsledku bude musieť výmenu skla zaplatiť vlastník. Ak by mal v takomto prípade vlastník v rukách zmluvu, v ktorej by mal poznačené, že všetky okenné výplne boli pri odovzdaní bytu bez závad, zakladá to vlastníkovi právo žiadať náhradu škody (a to aj súdnou cestou) alebo právo priamo si vzniknutú škodu odpočítať zo zloženého depozitu. Čoraz častejšie si vlastníci vyhotovujú pri odovzdávaní a preberaní bytu do nájmu aj fotodokumentáciu bytu a zariadenia alebo videozáznam, ktorý sa stáva súčasťou zmluvy a obdržia ho obidve strany.
• Detailný opis spôsobu platby úhrad súvisiacich s užívaním bytu správcovskej spoločnosti ako aj nájomného vlastníkovi aj s určením presných sankcií (zmluvnej pokuty) za ich nezaplatenie: Pozor! Prehnane vysoké sankcie súd nemusí v prípadnom súdnom spore o vymoženie nájomného priznať pre rozpor s dobrými mravmi.
• Špecifikácia práv a povinností: Okrem presného stanovenia práv a povinností vlastníka (prenajímateľa) a nájomníka je potrebné si dohodnúť aj sankcie za ich porušenie, aby sa zmluva nestala pre nájomníka len „zdrapom papiera".
• Detailná špecifikácia úhrad za opravy.
• Dohoda o poistení bytu a spôsobe úhrady poistného.
• Presné stanovenie počtu osôb, ktoré budú v byte bývať: Ak by toto stanovenie chýbalo a nájomník by sám v byte ubytoval ďalšie osoby, mohlo by to spôsobiť vznik vysokých nedoplatkov na službách. Ak by išlo o neserióznych nájomníkov, tieto náklady by musel nakoniec znášať vlastník.
• Stanovenie doby nájmu: Stanovenie doby nájmu je povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť najprv na kratšiu dobu, napríklad tri mesiace, aby si vlastník overil platobnú disciplínu a správanie nájomníka. Ak by bol vlastník s nájomníkom spokojný, následne môže nájomnú zmluvu dodatkom predĺžiť. Treba mať totiž na zreteli, že vlastník bytu, ktorý dáva cudzej osobe k dispozícii svoj majetok je vždy v horšom postavení ako nájomník.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu bytu sa od určitej výšky ročného nájomného zdaňujú a platí sa z nich aj zdravotné poistenie. Prenájom nehnuteľnosti je pre mnohých Slovákov obľúbeným spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný, často aj pasívny príjem. Či už prenajímate byt po rodičoch, investičnú nehnuteľnosť alebo len garáž, je dôležité vedieť, že tento príjem podlieha dani z príjmov a má svoje špecifické pravidlá. Tento článok sa detailne venuje dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú ako prenajímateľ odvádzate štátu (Finančnej správe). Nejde o miestnu daň z nehnuteľnosti, ktorú ako vlastník platíte raz ročne svojej obci či mestu.

Registrácia a daňové priznanie

Registrácia prebieha elektronicky prostredníctvom portálu Finančnej správy. Odporúčame urobiť to hneď, ako začnete prenajímať. Dôležité je slovo celkový. Do tohto limitu sa zrátavajú všetky vaše zdaniteľné príjmy, nielen príjem z prenájmu. Aj keď váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia) nepresiahne tento limit, musíte ho zrátať s ostatnými príjmami!

Oslobodenie od dane

Zákon o dani z príjmov (§ 9 ods. 1 písm. h) umožňuje oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti do výšky 500 eur ročne. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), oslobodenie vo výške 500 eur si môže uplatniť každý z manželov zvlášť, ak sa tak dohodnú a príjmy si v daňovom priznaní rozdelia (napríklad v pomere 1/2 a 1/2). Pri príjmoch z prenájmu si nemôžete uplatniť paušálne výdavky.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku vám umožní uplatniť si odpisy ako významný daňový výdavok a znížiť si tak základ dane. Má to však aj svoje nevýhody, najmä pri jej budúcom predaji - príjem z takéhoto predaja už nebude oslobodený od dane po 5 rokoch vlastníctva.

Uplatnenie preukázateľných výdavkov

Toto je veľmi dôležitý princíp, ktorý musíte dodržať. Keďže časť vašich príjmov (500 eur) je oslobodená od dane, nemôžete si uplatniť všetky výdavky v plnej výške. Vždy si najprv spočítajte celkový ročný príjem a celkové ročné výdavky. Až potom aplikujte oslobodenie a kráťte výdavky.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Sociálne a zdravotné poistenie

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba - nepodnikateľ (a teda nemáte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku), príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona nepodlieha odvodom na sociálne ani zdravotné poistenie.

Daňová evidencia - vedenie a formy

Vedenie daňovej evidencie je najlepším spôsobom uplatnenia daňových výdavkov pri prenájme bytu alebo inej nehnuteľnosti. Prakticky je daňová evidencia zjednodušená forma jednoduchého účtovníctva. V porovnaní s jednoduchým účtovníctvom má niekoľko výhod. Prenajímateľ sa nepovažuje v zmysle zákona o účtovníctve za účtovnú jednotku a tak nemá niekoľko povinností vyplývajúcich z účtovných predpisov (napr. vykonanie inventarizácie, zostavenie účtovnej závierky).

Daňová evidencia obsahuje evidenciu o:

• príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
• daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
• hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku,
• zásobách a pohľadávkach,
• záväzkoch.

Špecifikom daňovej evidencie pri prenájme nehnuteľnosti je to, že spravidla neobsahuje evidencie o zásobách a nehmotnom majetku. Pri prenájme nehnuteľnosti je podstatné viesť evidenciou o príjmoch, evidenciu o daňových výdavkoch a evidenciu o hmotnom majetku, ak sa prenajímateľ rozhodol zaradiť prenajímaný byt (nehnuteľnosť) do obchodného majetku. Tieto tri evidencie spoločne zahrňujú informácie o zdaniteľných príjmoch a daňových výdavkoch, ktoré sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov. Evidencia o pohľadávkach a zásobách môže obsahovať zostatky nevyrovnaných preplatkov alebo nedoplatkov, či už voči dodávateľom energií, správcovskej spoločnosti alebo nájomcovi. Aj zostatky pohľadávok a záväzkov sa uvádzajú (informatívne) v daňovom priznaní.

Základné postupy vedenia daňovej evidencie pri prenájme bytu alebo inej nehnuteľnosti:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• platby nájomného sa v daňovej evidencii nepredpisujú ako pohľadávky voči nájomcovi, ale zaevidujú sa pri ich inkase ako zdaniteľný príjem,
• platby za energie (napr. elektrina, voda, plyn) a správcovskej spoločnosti sa taktiež nepredpisujú ako záväzky voči dodávateľom, ale zaevidujú sa pri ich úhrade ako daňový výdavok,
• ako pohľadávky alebo záväzky sa účtujú nedoplatky alebo preplatky (napr. voči nájomcovi, voči dodávateľom energií, voči správcovskej spoločnosti) až do momentu ich inkasa alebo úhrady,
• prenajímaná nehnuteľnosť a iný odpisovaný hmotný majetok, ktorý sa prenajíma spoločne s nehnuteľnosťou a prenajímateľ sa ho rozhodol zaradiť do obchodného majetku, tieto sa evidujú v evidencii hmotného majetku,
• odpisy hmotného majetku sa evidujú v evidencii daňových výdavkov.

Zákon o dani z príjmov určuje požiadavky len na obsah daňovej evidencie. Neupravuje, akou formou má prenajímateľ daňovú evidenciu viesť. Je na rozhodnutí prenajímateľa, či bude daňovú evidenciu viesť:

• v softvéri na vedenie daňovej evidencie,
• pomocou tabuliek (evidencií) v Exceli,
• ručne (napr. v tabuľkách v zošite).

Používanie softvéru na vedenie daňovej evidencie je jednoznačne najkomfortnejším riešením. Automatizované procesy minimalizujú chybovosť a softvér obvykle už čiastočne vyplní daňové priznanie k dani z príjmov. Pre prenajímateľov bytov (nehnuteľností) však spravidla ide o ekonomicky neefektívne riešenie, nakoľko cena softvéru na vedenie daňovej evidencie nie je nízka. Zároveň sa musí prenajímateľ naučiť s ním pracovať. Opakom je vedenie daňovej evidencie ručne, napríklad v zošite. Pri využité tohto riešenie sa môže v daňovej evidencii vyskytnúť veľa chýb (najmä súčtových alebo v dôsledku prepisovania), ktoré sa prenesú aj do daňového priznania. Nepochybne ide o ekonomicky výhodné riešenie, najmä pre prenajímateľov, ktorí majú minimum dokladov. Vedenie daňovej evidencie v Exceli je zlatou strednou cestou medzi špeciálnym softvérom na vedenie daňovej evidencie a jej ručným vedením v tabuľkách v zošite. Využitím Excelu je možné niektoré procesy automatizovať a tak eliminovať chyby pri počítaní a prepisovaní údajov.

Práva a povinnosti vlastníkov podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch upravuje zákon č. 182/1993 Z. z.

• § 11 (9): Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Zmena počtu osôb v domácnosti má vplyv na výpočet úhrady za niektoré služby spojené s bývaním. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Hlasovacie právo za byt totiž prináleží vlastníkovi bytu a nie nájomcovi. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedeného obvodným úradom v sídle kraja príslušným podľa sídla spoločenstva. Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #spravcovskej #spolocnosti #povinnosti