Prenájom obecných nebytových priestorov: Podmienky, úskalia a možnosti zlepšenia

Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu obecných nebytových priestorov na Slovensku, pričom analyzuje podmienky, ktoré tento proces upravujú, a poukazuje na niektoré úskalia spojené s aplikáciou zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZNaPNP“). Cieľom je podnietiť diskusiu o zmysle a efektívnosti súčasnej právnej úpravy a navrhnúť možné riešenia na zlepšenie právnej istoty a podnikateľského prostredia.

Úvod do problematiky

Prenájom nebytových priestorov obcami je bežnou praxou, ktorá umožňuje obciam zhodnocovať svoj majetok a zároveň poskytovať priestory pre podnikateľské aktivity. Na rozdiel od nájmu bytových priestorov, kde obec spolupôsobí pri zabezpečovaní bývania, prenájom nebytových priestorov slúži najmä na prenechanie majetku, ktorý obec priamo nevyužíva, podnikateľským subjektom. Problémom však je, že nedôsledná úprava zmluvných vzťahov môže viesť k súdnym sporom a ohrozeniu hospodárenia obce.

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov: Prežitok alebo nevyhnutnosť?

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov bol prijatý v turbulentných časoch transformácie ekonomiky. V súčasnosti však vzniká otázka, či je opodstatnené, aby bol tento typ nájmu regulovaný samostatným zákonom, ktorý je navyše formalistickejší ako všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku.

Tento zákon má významný dopad na podnikateľské prostredie, pretože sa s ním stretáva takmer každý podnikateľ pri nájme administratívnych, obchodných alebo výrobných priestorov. Riziko neplatnosti nájomných zmlúv a ohrozenia právnej istoty účastníkov je jedným z hlavných dôvodov na diskusiu o tomto zákone. V praxi sa totiž môže stať, že nájomný vzťah funguje bez problémov, až kým sa neobjavia právnici, ktorí upozornia na možné dôvody neplatnosti zmluvy.

Náležitosti zmluvy: Formalizmus verzus praktickosť

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výšku nájomného
• Splatnosť nájomného
• Spôsob platenia nájomného
• Čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas)

Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná. Rozdiel oproti všeobecnej úprave v Občianskom zákonníku je zjavný a toto ustanovenie je častým dôvodom neplatnosti nájomných zmlúv.

Problematické nájomné

Problémom býva najmä úprava nájomného. Nájomné je primárne ekonomickou kategóriou, a preto by si strany mali mať možnosť dohodnúť ho flexibilne, napríklad pevnou čiastkou, percentom z obratu alebo paušálnou čiastkou zahŕňajúcou aj úhrady za služby. Prevažujúci výklad § 3 ods. 3 ZNaPNP však sankcionuje dohodu o paušálnej čiastke absolútnou neplatnosťou celej zmluvy z dôvodu absencie výšky nájomného.

Podobný formalistický výklad sa aplikuje aj na splatnosť a spôsob platenia nájomného. Ak v zmluve chýba presné určenie týchto náležitostí, zmluva je neplatná od počiatku. Tento prístup je ťažko pochopiteľný nielen pre neprávnikov, ale aj pre právnikov, ktorí by očakávali väčšiu flexibilitu v zmluvných dojednaniach.

Forma zmluvy a podnájom

ZNaPNP vyžaduje pre zmluvu o nájme nebytových priestorov písomnú formu. Táto požiadavka je jasná a nespôsobuje interpretačné ťažkosti. Nejasnosti však môžu vzniknúť pri podnájomnej zmluve. Česká judikatúra napríklad dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti.

Súdne obchádzanie formalizmu

Súdy sa niekedy snažia obchádzať formalizmus základných náležitostí cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka. Deje sa tak v prípade, keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými "vecami" (napr. parkovacími miestami) ako vec hromadná.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Pri prenájme budovy ako celku súdy dovodili aplikáciu všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka. Zaujímavá je aj konštrukcia predmetu nájmu nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako hromadnej veci. Najvyšší súd sa v jednom prípade chcel vyhnúť zneplatneniu fungujúcej nájomnej zmluvy a preto konštruoval kancelárske priestory spolu s parkovacími miestami ako vec hromadnú, ktorej nájom spadá pod všeobecnú úpravu.

Tento prístup je sympatický, ale otvára množstvo otázok. Je zrejmé, že analogické použitie tejto úvahy na nájom bytu by nebolo prípustné, pretože pri nájme bytu je potrebné chrániť nájomcu ako slabšiu stranu. Skutočnosť, že obdobné dôvody sa neuplatnili pri "obchádzaní" kogentného ustanovenia § 3 ZNaPNP cez konštrukciu hromadnej veci, naznačuje, že kogentnosť tohto ustanovenia nemá rozumné odôvodnenie.

Účel nájmu: Súlad so stavebným určením

Účel nájmu musí byť v zmluve vyjadrený a musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené. Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná.

Problém nastáva v prípade, ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu. V takom prípade je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel. Súd pri posudzovaní neplatnosti bude totiž vychádzať zo stavebnoprávnych rozhodnutí, nie z faktického užívania. Na druhej strane, Najvyšší súd pripustil, že na základe kolaudačného rozhodnutia z roku 1895 nemožno zmluvu posúdiť ako neplatnú, keď boli priestory medzitým prestavané a fakticky užívané inak.

Z hľadiska platnosti zmluvy je podstatné, aký účel je v nej uvedený. Ak nájomca fakticky užíva priestor v rozpore so stavebným určením, má voči nemu prenajímateľ výpovedný dôvod. Prípadná neplatnosť zmluvy sa však odvíja len od nesúladu zmluvného dojednania so stavebným určením.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ako riešiť situáciu, keď si nájomca najíma nebytové priestory stavebne určené na užívanie ako reštaurácia, za účelom ich rekonštrukcie a následného skolaudovania a užívania ako kancelárskych priestorov? Zdá sa, že z formalistického hľadiska je potrebné v zmluve vyjadriť účel nájmu ako prevádzkovanie reštaurácie, čo však z hľadiska zámeru strán nedáva zmysel. Podobne problematické sa javí zmluvné vymedzenie účelu nájmu ako administratíva (kancelárie), keďže na takéto dojednanie by analogicky dopadali úvahy o nemožnosti uzavrieť nájomnú zmluvu pred kolaudáciou priestorov.

Tento príklad ukazuje, ako problematická je zosúladiteľnosť zmysluplnej ekonomickej dohody s jej právnym vyjadrením a podčiarkuje nevhodnosť formalistického znenia a výkladu ZNaPNP.

Ukončenie nájmu: Kogentnosť verzus zmluvná voľnosť

Ďalšou nejasnou časťou ZNaPNP sú ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ustanovujúci výpovedné dôvody. Zo znenia tohto ustanovenia jednoznačne nevyplýva, či je kogentné a či možno niektoré z výpovedných dôvodov dohodou strán vylúčiť, prípadne upraviť, alebo či možno doplniť ďalšie výpovedné dôvody.

Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť. Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody. Otvorenou ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť (napr. viazať výpoveď z dôvodu omeškania s platením nájomného na písomnú výzvu a poskytnutie dodatočnej lehoty na plnenie). Z judikatúry sa skôr zdá, že toto možné nie je.

Prenájom obecných nebytových priestorov v praxi: Príklad obce Ochodnica

Obce často prenechávajú svoj majetok do nájmu iným subjektom. Okrem nájmu bytového fondu obce často prenechávajú do užívania tretím subjektom nebytové priestory. Pri prenajímaní bytových priestorov obec pri výkone samosprávy spolupôsobí pri vytváraní vhodných podmienok na bývanie v obci. Naopak, pri nájme nebytových priestorov obec najčastejšie prenecháva pre ňu neupotrebiteľný majetok na užívanie podnikateľským subjektom.

Nedôsledne upravené zmluvné vzťahy medzi obcou a nájomcom najmä ohľadne vzájomných práv a povinností z nájomného vzťahu sú predmetom častých súdnych sporov. Obce sa často o opotrebenie, údržbu a investície do jej majetku nájomcom počas trvania nájmu nezaujímajú so starostlivosťou riadneho hospodára. Súdne spory sa preto spravidla rozvíjajú k okamihu ukončenia nájomného vzťahu, kedy je však obec už v náročnej procesnej pozícii.

Obec Ochodnica napríklad prenajíma nebytové priestory nachádzajúce sa v objekte v Ochodnici s.č. 347, ktorý je postavený na parcele CKN 1829 k.ú. Ochodnica. Uchádzači o prenájom doručujú svoje písomné ponuky - žiadosti spolu s priloženou kópiou živnostenského listu, resp. výpisu z obchodného registra, dokladom o odbornej spôsobilosti. V prihláške musia uviesť svoj návrh ceny nájmu, účel nájmu, dobu nájmu. Vyhodnotenie cenových ponúk - stanovenie poradia doručených ponúk sa bude vyhodnocovať podľa jediného hodnotiaceho kritéria, ktorým je výška ponúknutej ceny za nájom. V prípade rovnosti viacerých ponúk rozhodujúcim kritériom pre určenie poradia doručených ponúk bude dátum a čas doručenia ponuky. Úspešným bude ten uchádzač, ktorého ponuka sa po vyhodnotení, umiestni na prvom mieste. S týmto uchádzačom bude uzatvorená aj zmluva o prenájme nebytových priestorov, ktoré sú predmetom tohto zámeru.

Riešenia a návrhy de lege ferenda

V Českej republike bol zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov novelizovaný zákonom č. 360/2005 Sb., ktorého cieľom bolo zníženie miery právnej regulácie a posilnenie zmluvnej voľnosti. V rámci legislatívneho procesu Senát dokonca odporučil úplné zrušenie zákona a prenesenie úpravy nájmu nebytových priestorov do Občianskeho zákonníka.

Diskusia o úplnom zrušení alebo aspoň rozsiahlej novelizácii zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov by mala prebehnúť aj na Slovensku. V tejto oblasti právnych vzťahov nie je dôvod osobitne chrániť jednu stranu. Práve naopak, neisté právne vzťahy komplikujú postavenie všetkých zúčastnených. A na prípadnú neistotu primárne doplatia tí, ktorí si nemôžu dovoliť drahých právnikov, ale spoliehajú sa na platnosť ekonomicky racionálnych zmluvných dojednaní (napr. malí podnikatelia v pozícii nájomcov alebo fyzické osoby-vlastníci v pozícii prenajímateľov).

tags: #prenajom #obecnych #nebytovych #priestorov #podmienky