Podmienky prenájmu obecných pozemkov: Komplexný prehľad

Prenájom obecných pozemkov predstavuje dôležitý nástroj hospodárenia s majetkom obce. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok prenájmu obecných pozemkov, vychádzajúc zo zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (ďalej len ZMO) a súvisiacich predpisov. Cieľom je objasniť postupy a pravidlá, ktorými sa obce riadia pri prenechávaní svojho majetku do nájmu.

Správa majetku obce

Podľa § 6 ZMO je správcom majetku obce rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou podľa zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy. Obec vydáva zriaďovaciu listinu, ktorá vymedzuje predmet činnosti a vecné a finančné vymedzenie majetku zvereného do správy. Správca nie je subjektom vlastníckeho práva, ale spravuje majetok v mene obce.

Správca majetku obce má právnu subjektivitu a môže vykonávať právne úkony pri správe majetku, avšak vždy koná v mene obce ako vlastníka. Rozsah jeho práv a povinností je daný ZMO a zásadami hospodárenia s majetkom obce. Právnické osoby, ktoré nie sú zriadené obcou ako rozpočtové alebo príspevkové organizácie, nemôžu byť správcom majetku obce podľa § 6 ZMO.

ZMO nevylučuje, aby obec uzavrela s obchodnou spoločnosťou zmluvu o poskytovaní služieb na zabezpečenie starostlivosti o svoj majetok podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka. V takom prípade však obchodná spoločnosť nemá postavenie správcu podľa ZMO, ale ide o obchodno-právny vzťah.

Hospodárenie s majetkom obce

Obec hospodári so svojím majetkom samostatne alebo prostredníctvom správcu majetku obce. Do 1.7.2009 mohla obec uzavrieť s obchodnou spoločnosťou zmluvu o výkone správy svojho majetku, v ktorej boli upravené práva a povinnosti zmluvných strán. Táto možnosť už v súčasnosti nie je priamo upravená v ZMO, avšak obec môže uzavrieť s obchodnou spoločnosťou zmluvu o poskytovaní služieb súvisiacich so starostlivosťou o majetok obce. Obchodná spoločnosť však nie je oprávnená majetok obce užívať na svoje účely a nakladať s ním. Existujúce zmluvy o výkone správy majetku obce uzavreté do 1.7.2009 platia aj naďalej.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Zásady upravujú podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce, práva a povinnosti správcov a podmienky odňatia správy majetku obce. Môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách.

Schvaľovaciu pôsobnosť obecného zastupiteľstva pri nakladaní s majetkom obce upravuje § 9 ods. 2 ZMO. Obecné zastupiteľstvo rozhoduje o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľuje podmienky obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa.

Prenájom majetku obce

Podľa § 9a ods. 9 ZMO je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. To znamená, že v zásade by sa malo postupovať určitým súťažným spôsobom, teda obchodnou verejnou súťažou alebo tzv. priamym prenájmom (§ 9a ods. 1 v nadväznosti na § 9a ods. 9 ZMO). Existujú však aj výnimky, a to v prípadoch (§ 9a ods. 9 ZMO).

Nájomná zmluva si bežne nevyžaduje písomnú formu (iný prípad je napr. nájom pozemku na poľnohospodárske účely).

Výnimky zo súťažného prostredia

Jednou z výnimiek je § 9a ods. 9 písm. b) ZMO, ktorý umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Lehota určená podľa dní sa začína dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Ustanovenie § 122 ods. 1 Občianskeho zákonníka pri rátaní hmotnoprávnych lehôt vychádza z celých dní, a nie z dní delených na hodiny, minúty alebo sekundy. Z týchto dôvodov nie je možné časový rámec ustanovený v § 9a ods. 9 písm. b) ZMO, vyjadrený v dňoch, prepočítať na hodiny, teda namiesto 10 dní na 240 hodín v kalendárnom mesiaci. Nie je podstatné, koľko hodín v konkrétnom dni (konkretizovanom dátumom alebo pomenovaním) nájom majetku obce trvá.

Povinnosti obce pri prenechávaní majetku do nájmu

Ak ZMO alebo osobitný predpis neustanovuje inak, podľa § 9a ods. 9 ZMO je obec povinná ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. Z uvedeného vyplýva, že na prenechanie majetku obce do nájmu sa vzťahuje primerane aj ustanovenie § 9a ods. 6 písm. a) až e) ZMO.

Postup prenechávania majetku obce do užívania by mali upravovať zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré schváli obecné zastupiteľstvo a ktoré nesmú byť v rozpore so ZMO. Zákonom je upravená len schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva v súvislosti s nájmom majetku obce podľa § 9a ods. 9 písm. c) ZMO, t. j. ak ide o nájom majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa.

Spôsoby prenechávania majetku do nájmu

Ak ZMO neustanovuje inak, musia sa prevody vlastníctva majetku obcí vykonať podľa § 9a ods. 1 ZMO na základe obchodnej verejnej súťaže, dobrovoľnou dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenej podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) ZMO umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené.

Pri prevode majetku obce priamym predajom ZMO neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov ZMO limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok. Z priameho predaja majetku obce sú vylúčené fyzické osoby a právnické osoby taxatívne vymedzené v § 9a ods. 6 ZMO.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Cieľ priameho predaja v podstate vylučuje formu elektronickej aukcie pri prevode vlastníctva obce. Elektronická aukcia je súťaž s vopred stanovenými pravidlami výberu kupujúceho, v ktorom sa využíva elektronické zariadenie na predkladanie cenových ponúk. Pri prenechávaní majetku obce do nájmu je obec povinná primerane uplatniť postup podľa § 9a ods. 1 až 3 a 5 až 7 ZMO. Obec môže realizovať formou elektronickej aukcie časť obchodnej verejnej súťaže, ak to upraví v podmienkach obchodnej verejnej súťaže.

ZMO pri prevode majetku obce na základe obchodnej verejnej súťaže v § 9a ods. 2 umožňuje meniť alebo dopĺňať predložený návrh na uzavretie zmluvy v prípadoch určených v podmienkach obchodnej verejnej súťaže, čo umožňuje vyhlasovateľovi uskutočniť obchodnú verejnú súťaž aj vo viacerých etapách. Vyhlasovateľ môže realizovať napr. druhé kolo súťaže tak, že vyzve určitý počet najlepšie umiestnených navrhovateľov, aby doplnili svoje návrhy.

Zámer priameho prenájmu - príklad obce Močenok

Ako príklad postupu pri priamom prenájme obecného pozemku môžeme uviesť zámer obce Močenok. Obecné zastupiteľstvo v Močenku schválilo zámer priameho prenájmu nehnuteľného majetku nachádzajúceho sa v katastrálnom území obce.

Predmetom zámeru priameho prenájmu je pozemok, parcela registra „C-KN“ č. 90/2 a pozemok, parcela registra „C-KN“ č. 90/4, zapísané na LV č. 1. Všeobecná hodnota majetku bola stanovená znaleckým posudkom č. 37/2020.

Lehota na doručovanie cenových ponúk záujemcov bola stanovená do 24. 03. 2020. Ponuky bolo potrebné doručiť na adresu: Obec Močenok, Sv. Gorazda 629/82, 951 31 Močenok.

Záujemcovia boli povinní zložiť zábezpeku a v ponuke uviesť:

• u fyzickej osoby: meno, priezvisko, titul, rodné priezvisko, rodné číslo, dátum narodenia, miesto trvalého pobytu, štátnu príslušnosť, stav a telefónne číslo.
• Vyhlásenie, že nie sú osobou uvedenou v § 9a ods. 6 ZMO.
• Vyhlásenie podľa § 9a ods. 7 ZMO.
• Súhlas so spracovaním osobných údajov podľa § 14 zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.

Každý záujemca mohol predložiť iba jednu cenovú ponuku. Vyhodnotenie cenových ponúk záujemcov posúdilo Obecné zastupiteľstvo v Močenku.

Usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom zastavaným stavbami

Účelom § 2d ZMO bolo usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom zastavaným stavbami, ktoré prešli do vlastníctva obcí podľa ZMO. Ustanovenie § 2d ods. 1 a 4 ZMO sa vzťahuje len na pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky, zastavané stavbami vo vlastníctve obce, ktoré prešli do jej vlastníctva podľa § 2 až 2c ZMO. Ak stavba neprešla z majetku štátu do vlastníctva obce podľa § 2 až 2c ZMO, pretože nespĺňala zákonné podmienky na prechod vlastníctva, nie je možné na prechod pozemkov pod týmito stavbami z majetku štátu do vlastníctva obce aplikovať § 2d ods. 2.

Ustanovenie § 2d ZMO upravuje prechod zastavaných pozemkov vrátane priľahlej plochy. Priľahlou plochou podľa ZMO je len taký pozemok, ktorý svojou polohou a využitím je priamo určený na výkon vlastníckych práv ku konkrétnej stavbe, teda stavba aj pozemok musia spolu tvoriť jeden funkčný celok. Ako priľahlú plochu nemožno chápať akýkoľvek pozemok susediaci so stavbou.

tags: #prenajom #obecnych #pozemkov #podmienky