Prenájom poľnohospodárskej pôdy: Nové podmienky a aspekty

Poľnohospodárska pôda má zásadný význam pre zabezpečenie potravinovej produkcie a pre udržanie vidieckeho charakteru krajiny. V posledných rokoch sa podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy menia, a to v dôsledku legislatívnych zmien, ekonomických faktorov a meniaceho sa prístupu k hospodáreniu s pôdou. Tento článok sa zameriava na aktuálne podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, pričom zohľadňuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj najnovšie zmeny v legislatíve.

Úvod do problematiky prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Poľnohospodárska pôda je definovaná ako pôda využívaná na poľnohospodársku výrobu, vrátane ornej pôdy, chmeľníc, viníc, ovocných sadov, záhrad a trvalých trávnatých porastov, ktorá je takto evidovaná v katastri nehnuteľností. Jej produkčná schopnosť závisí od rôznych faktorov, ako sú klimatické podmienky, hornina, geografická poloha, úroveň hnojenia a zavlažovania.

Ako si prenajať poľnohospodársku pôdu

Záujemca o prenájom poľnohospodárskej pôdy by si mal v prvom rade overiť vlastníka a druh pôdy v katastri nehnuteľností. Je tiež dôležité zistiť, či nie je pôda zaťažená vecnými právami alebo neleží v ochrannom pásme, čo môže obmedziť jej využívanie. Poľnohospodársku pôdu je možné prenajať od fyzickej osoby, právnickej osoby alebo od štátu, ktorý zastupuje Slovenský pozemkový fond (SPF).

Podmienkou prenájmu je, aby nájomca bol minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodársky podnik, čo zabezpečuje, že pôda bude využívaná na poľnohospodárske účely. Samostatne hospodáriaci roľník je fyzická osoba identifikovaná menom, miestom podnikania a identifikačným číslom. Právnická osoba musí mať obchodné meno, miesto podnikania, právnu formu a identifikačné číslo (IČO). Nájomca je povinný sa o prenajatú pôdu riadne starať, inak porušuje zákon.

Minimálna a maximálna doba nájmu

Zákon stanovuje minimálnu dobu nájmu na 5 rokov a maximálnu na 15 rokov. V prípade trvalého trávnatého porastu je možné si prenajať najviac 5 hektárov, pri ostatných druhoch len 2 hektáre. Cena prenájmu závisí od toho, či je nájomca fyzická osoba nepodnikateľ alebo podnikateľ.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy

Základná právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v Občianskom zákonníku a v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časťou tohto pozemku, prípadne pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna.

Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ustanovenia vyhlášky č. 38/2005 Z. z. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.

Výška nájomného

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna.

Obnova nájomnej zmluvy

Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. To neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými hospodári Slovenský pozemkový fond. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.

Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov do užívania, prenajímateľ by bol povinný uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Riešenie problémov pri prenájme

V praxi sa často vyskytujú situácie, keď poľnohospodárska spoločnosť užíva pôdu bez platnej nájomnej zmluvy alebo zasiela nájomné, ktoré si sama vypočítala. V takýchto prípadoch je dôležité vedieť, ako postupovať.

Užívanie pôdy bez zmluvy

Ak agrofirma užíva pôdu, ale platí daň z nehnuteľnosti, je to jeden z argumentov pre existenciu faktického nájomného vzťahu. Prenájom poľnohospodárskej pôdy sa nedá brať ako prenájom bytu. Agrofirma pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu, ak by na nej nik nehospodáril, tak by sa zhoršila jej kvalita, zarástla by a bola by ťažko použiteľná. V niektorých krajinách sa platí pokuta za neužívanie pozemku, t. j. ak pozemok zarastie.

Obsah nájomnej zmluvy

V zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude pôda využívaná (chov, pestovanie, sklad, skládka). Rovnako je dôležité uzavrieť svoj vzťah na čo najdlhšie. Ak je pozemok v spoluvlastníctve, riešte ho spoločne všetci spoluvlastníci od nadobudnutia vlastníctva. Otázka zákazu užívania pôdy je podľa názoru odborníkov nateraz nie možná, nakoľko ju užívajú už 5 rokov, a aj Vašou povinnosťou ako vlastníka pozemku je o tento pozemok sa starať. Zistite súčasne na základe akého vzťahu spoločnosť pôdu užíva.

Zmena účelu pozemku

Samotná zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami. Spravidla platí, že ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody. Najskôr sa odporúča komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, posúďte, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).

Výpoveď nájomnej zmluvy

V prípade výpovede nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok z dôvodu zmeny účelu využitia časti pozemku na stavebný pozemok, je kľúčové, že v nájomnej zmluve máte výslovne dohodnutú možnosť skončenia nájmu v prípade, ak dôjde k prechodu alebo prevodu prenajatých pozemkov na účely výstavby podľa príslušných predpisov.

Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný. Ak je v zmluve podmienka „prechodu alebo prevodu na účely výstavby“, odporúča sa doložiť k výpovedi aj relevantné dokumenty (UP, UPI, rozhodnutie mesta), ktoré túto zmenu preukazujú.

Čo sa týka výpovednej lehoty, podľa zmluvy je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31. augusta kalendárneho roka. Následne nájom končí k 1. septembru nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr. Táto výpovedná lehota je v poľnohospodárskych nájmoch bežná, aby nájomca nebol poškodený v prebiehajúcej sezóne. Písomná dohoda o skončení nájmu môže byť aj iná, ak sa na tom s nájomcom písomne dohodnete.

Odporúča sa pripraviť písomnú výpoveď s odvolaním sa na konkrétny bod zmluvy a priložiť dôkazy o zmene účelu pozemku. Výpoveď doručte nájomcovi preukázateľne (ideálne doporučene s doručenkou). Ak by nájomca nesúhlasil s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd, preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku.

Nevyplatené nájomné

Ak nájomca riadne uzatvorenú zmluvu o prenájme poľnohospodárskej pôdy nedodržiava a neplatí dohodnuté nájomné, je vhodné postupovať systematicky. Najprv by som odporučil poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvediete sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý ste mali dohodnutý v zmluve. Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy. Čo sa týka výpovede nájomnej zmluvy, tá je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota.

Vlastníctvo budov na prenajatom pozemku

Ak vlastník pozemkov pod družstvom, na ktorých sú aj hospodárske budovy, dostáva nízke nájomné, mal by zvážiť možnosti zvýšenia nájomného alebo ukončenia nájomnej zmluvy. Ak zo strany družstva Vám bola predložená nájomná zmluva, s cenou nemusíte súhlasiť. Vlastník by mal zistiť, aká je výmera pozemku a či by na ňom mohol sám hospodáriť, ak by tam neboli hospodárske budovy. K pozastavenou vykonávania podnikateľskej činnosti na pozemkoch je potrebné vykonať právne kroky.

Predkupné právo

Ak nájomca zaslal vlastníkovi poľnohospodárskej pôdy nový návrh zmluvy s predkupným právom v prospech nájomcu, je dôležité zvážiť, či je tento článok zákonný a výhodný pre vlastníka. Vlastník by si mal byť vedomý, že nemá právo previesť vlastníctvo k predmetu nájmu za nižšiu cenu, než je tá, ktorú uviedol v ponuke pre nájomcu.

Slovenský pozemkový fond (SPF)

Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Keď bude zapísaná správa na LV je možne uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k. ú.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Obvyklá výška nájomného

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 1. mája ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.”

Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“): „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ: mladý poľnohospodár, poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia): právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3., uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ: poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt. Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia): výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc, rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha, rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov. Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit. zákona do príjmov SPF.

Prenájom poľnohospodárskej pôdy obcou

Poľnohospodárska pôda je jedným z druhov nehnuteľného majetku obce. Obec zásadne nepotrebuje poľnohospodársku pôdu využívať sama na plnenie úloh obce. Z uvedeného dôvodu obce spravidla prenechávajú poľnohospodársku pôdu do nájmu iným osobám, ktoré majú postavenie podnikateľov prevádzkujúcich podnik s predmetom činnosti (podnikania) „poľnohospodárstvo“. Prenechávanie poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám je pre obec často náročné, keďže je regulované viacerými právnymi predpismi, ktoré treba správne právne interpretovať.

Tieto predpisy regulujú ten istý právny vzťah „nájom“ rozdielnym spôsobom a preto obec musí siahnuť po interpretačných pravidlách. Nájomný vzťah, ktorého predmetom je nájom pozemku na poľnohospodárske účely má špecifický charakter. Preto aj právny rámec predmetného právneho vzťahu tvorí primárne osobitný zákon č. 504/2003 Z. z. Predmetné ustanovenie určuje právnu úpravu, ktorou sa bude riadiť nájomný vzťah v konkrétnom prípade, resp. v konkrétnych otázkach.

Citované ustanovenie vyjadruje právny princíp „lex specialis derogat legi generali“ (špeciálny zákon ruší všeobecný zákon, resp. právny predpis). Teda platí, že ak zákon o NPP obsahuje odlišnú právnu úpravu ako zákon č. 40/1964 zb. Občiansky zákonník v z. n. Pri prenechávaní pozemkov a stavieb vo vlastníctve obce na poľnohospodárske účely je navyše potrebné zohľadňovať aj generálny právny predpis regulujúci prenechávanie majetku obce do nájmu - zákon SNR č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len „zákon o majetku obcí“). Zákon o NPP má vo vzťahu k zákonu o majetku obcí tiež charakter osobitného predpisu, ktorý má prednosť pred ustanoveniami zákona o majetku obcí v otázkach výslovne upravených zákonom o NPP.

Obec môže prenechať poľnohospodársku pôdu do nájmu aj iným osobám. Avšak v prípade ostatných osôb existujú zásadné rozdiely oproti nájomcom, ktorí sú podnikateľmi v oblasti poľnohospodárstva. Predovšetkým sa na nich nevzťahujú ustanovenia § 7 a nasl. zákona o NPP, napr. ohľadom prednostného práva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.

Prednostné právo nájomcu

Zákonodarca inštitútom prednostného práva nájomcu výrazne zasahuje do oprávnení prenajímateľa nakladať s poľnohospodárskym pozemkom formou prenájmu. Zákon obmedzuje slobodu prenajímateľa prenajať poľnohospodárske pozemky tretej osobe i napriek tomu, že došlo k skončeniu nájomnej zmluvy. Zákon o NPP sa v snahe o naplnenie verejného záujmu riadneho obhospodarovania poľnohospodárskej pôdy snaží túto nezákonnosť preklenúť. Na tento účel zákonodarca v § 12 ods. 3 zákona o NPP stanovuje podmienky, pri splnení ktorých má doterajší nájomca prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.

Verejnoprávne požiadavky na platnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy spočívajú v povinnosti postupovať pri prenechávaní majetku obce do nájmu postupom podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí, tzn. i. formou obchodnej verejnej súťaže, ii. dražbou, iii. priamym prenájmom. Uplatnením výnimky prenajatia majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí. Vymedzenie dôvodu hodného osobitného zreteľa nesmie byť arbitrárnosťou (svojvôľou) orgánov obce. Ak sa osobitne kvalifikovaná 3/5 väčšina poslancov obecného zastupiteľstva uznesie na dôvode, ktorý rešpektuje základné zásady nakladania s majetkom obce § 7 ods. 1 zákona o majetku obcí, sleduje legitímny cieľ, existuje logická nadväznosť medzi označeným dôvodom a vymedzeným cieľom a zvolený spôsob nakladania s majetkom je potenciálne schopný cieľ dosiahnuť, tak je naplnená podmienka (hypotéza) pre postup z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí. Nakladanie s majetkom obce formou prenájmu pozemkov a stavieb na poľnohospodársky účel prioritne v prospech konkrétneho subjektu práva môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

#

tags: #prenajom #pody #nove #podmienky