DPH pri prenájme pozemku: Platba vopred a zdaňovanie

Úvod

Problematika prenájmu pozemkov a s tým súvisiace DPH, platby vopred a zdaňovanie je komplexná a vyžaduje si dôkladné pochopenie zákona o DPH. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto aspektov, pričom sa opiera o relevantné ustanovenia zákona a praktické príklady. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto oblasť pre rôzne cieľové skupiny.

Oslobodenie od DPH pri dodaní nehnuteľnosti a pozemku

Zákon o DPH definuje podmienky, za ktorých je dodanie nehnuteľnosti a pozemku oslobodené od dane.

Dodanie nehnuteľnosti:

• Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1).
• Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, s výnimkou stavieb určených na bývanie, jednotlivých bytov a apartmánov (§ 38 ods. 8).
• Ak je stavba určená na bývanie aj na iný účel, platiteľ sa môže rozhodnúť zdaniť len časť, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 9).

Dodanie pozemku:

• Predaj samostatného pozemku (napr. ornej pôdy) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2).
• Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2).
• Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti (§ 38 ods. 1).

Príklady aplikácie oslobodenia od DPH pri predaji nehnuteľnosti

• Príklad 1: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočet dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane, pretože od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov (§ 38 ods. 1 písm. a)). Platiteľ sa však môže rozhodnúť zdaniť predaj a preniesť daňovú povinnosť na odberateľa (§ 38 ods. 8 a § 69 ods. 12 písm. c)).
• Príklad 2: Platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 a uplatnil si odpočet dane. Od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Predáva ju neplatiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane (§ 38 ods. 1 písm. a)). Platiteľ je však povinný upraviť odpočítanú daň, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti (§ 54).
• Príklad 3: Živnostník predáva samostatný stavebný pozemok občanovi. Predaj podlieha DPH, pretože dodanie stavebného pozemku nie je oslobodené od dane (§ 38 ods. 2).

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je z pohľadu DPH považovaný za poskytnutie služby (§ 9 ods. 1 písm. j)). Miesto dodania služby sa určuje podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Samotný nájom môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH.

Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti:

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Možnosť zdanenia nájmu:

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5). To môže byť výhodné, ak si platiteľ predtým odpočítal DPH a nechce ju upravovať. Toto rozhodnutie sa nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklady aplikácie DPH pri nájme nehnuteľnosti

• Príklad 1: Slovenský platiteľ prenajíma budovu v SR inému slovenskému platiteľovi. Rozhodol sa, že nájom bude zdaňovať. Nájomca má možnosť časť priestorov prenajať do podnájmu inej osobe. Ak nájomca uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (napr. poisťovacie služby), nemôže si DPH z nájomného odpočítať (§ 49 ods. 3). Pri fakturácii podnájmu môže využiť oslobodenie od dane (§ 38 ods. 3).
• Príklad 2: Rakúsky podnikateľ bez sídla a prevádzkarne v SR prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane. Nájom je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3). Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby (§ 69 ods. 2), takže rakúsky podnikateľ sa nemusí registrovať pre DPH v SR (§ 5 ods. 1 písm. b)).
• Príklad 3: Vlastník budovy prenajíma kancelárie platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Môže sa rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od dane (§ 38 ods. 3).
• Príklad 4: Podnikateľ prenajíma rodinný dom občanovi na 3 roky. Mesačné nájomné vrátane energií požaduje vopred. Nájom rodinného domu je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 a 5), takže platiteľ DPH neuplatňuje.
• Príklad 5: Prenajímateľ prenajíma nebytové priestory firme v Dánsku. Miesto dodania služby je v SR (§ 16 ods. 1). Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3). Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby (§ 69 ods. 2 písm. a)), takže španielsky podnikateľ sa nemusí registrovať pre DPH v SR (§ 5).

Platby vopred a vznik daňovej povinnosti

Podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH, ak je platba prijatá pred dodaním tovaru alebo poskytnutím služby, daňová povinnosť vzniká z prijatej platby. To znamená, že DPH sa stáva splatnou prijatím platby, aj keď ešte nedošlo k samotnému dodaniu alebo poskytnutiu služby. Táto výnimka platí len vtedy, ak sú všetky príslušné prvky zdaniteľného plnenia známe v momente prijatia platby.

Výnimky:

• Daňová povinnosť nevzniká pri paušálnych preddavkových platbách za tovary uvedené všeobecným spôsobom, ktorý je možné zmeniť na základe dohody kupujúceho a predávajúceho.
• Ak v momente vyplatenia preddavku nie je známa celá relevantná informácia týkajúca sa zdaniteľného plnenia, daňová povinnosť nevzniká.

Príklady aplikácie vzniku daňovej povinnosti pri platbách vopred

• Príklad 1: Stavebná firma vykonáva výstavbu rodinného domu na základe zmluvy o dielo s technickou špecifikáciou a stavebným povolením. V zmluve je dohodnutá cena diela a splátky. Objednávateľ zaplatí splátku ako finančnú zábezpeku. Stavebná firma z tejto platby neprizná DPH. Správca dane s tým nesúhlasí. Ak je finančná zábezpeka určená na konkrétne práce a dodávky, správca dane postupuje správne a predpíše DPH z prijatej platby (§ 19 ods. 4).
• Príklad 2: Platiteľ A uzatvorí zmluvu o dielo s platiteľom B na výstavbu haly s vodnými atrakciami. Cena diela je stanovená s DPH a dohodnutá je záloha. Ak sú všetky príslušné prvky zdaniteľného plnenia známe (predmet, cena, rozsah), vzniká daňová povinnosť podľa § 19 ods. 4. Ak preddavok nemá tento charakter, daňová povinnosť nevzniká.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom podľa zákona o dani z príjmov. Nájomné je možné uplatniť do daňových výdavkov nájomcu, ak sú splnené podmienky daňového výdavku (§ 2 písm. i)). To znamená, že nájomné musí byť výdavkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, preukázateľne vynaložené a zaúčtované v účtovníctve.

Špecifiká zdaňovania nájmu:

• Ak je nájomné platené vopred, je súčasťou základu dane len vo výške, ktorá s ním vecne a časovo súvisí (§ 2 písm. j)).
• Pri platbách nájomného právnickým osobám je súčasťou základu dane poskytnutý alebo prijatý preddavok v tom zdaňovacom období, v ktorom došlo k splneniu dodávky tovaru, služby alebo iných plnení, na ktorých úhradu bol prijatý alebo poskytnutý (§ 17 ods. 12 písm. b)).
• Ak je nájomné za prenajatú vec uhrádzané fyzickej osobe, zahrnie sa do daňových výdavkov len za podmienky, že bude aj zaplatené (§ 19 ods. 4).

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom hmotnom majetku môže nájomca odpisovať na základe písomnej zmluvy, ak jeho hodnota presiahne 30 000 Sk (§ 24 ods. 1 písm. k)). Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre ten druh hmotného majetku, ktorý bol technicky zhodnotený. Ak po skončení nájmu nebude technické zhodnotenie nájomcom plne odpísané, môže sa s prenajímateľom dohodnúť na odplatnom prevode.

Povinnosť registrácie pre DPH pri prenájme nehnuteľnosti

Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na Slovensku na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak jeho obrat presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku, vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH (§ 4 ods. 1).

Výpočet obratu:

Obrat zahŕňa hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane (§ 28 až § 36 a § 40 až § 42). Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára kalendárneho roka.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Postup pri presiahnutí obratu:

1. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a)).
2. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.

Špecifické situácie:

• Ak hodnota bez dane dodaných tovarov presiahne 62 500 eur, občan sa stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
• Ak občan po podaní žiadosti o registráciu pre DPH presiahnutím obratu 50 000 eur prenajme nehnuteľnosť, čím presiahne obrat 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5).

Príklady aplikácie povinnosti registrácie pre DPH

• Príklad 1: Občan prenajíma byty od 1. 2. 2025 a mesačne prijme 7 500 eur. 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahne 52 500 eur. Je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.
• Príklad 2: Občan prenajíma byty od 1. 2. 2025 a mesačne prijme 7 500 eur. V júli poskytne prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur. 31. 7. 2025 jeho obrat dosiahne 63 000 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, t. j. 31. 7. 2025.
• Príklad 3: Občan prenajíma byty od 1. 2. 2025 a mesačne prijme 7 500 eur. 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahne 52 500 eur. Podá žiadosť o registráciu pre DPH 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti 18. 9. 2025 prenajme rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Táto skutočnosť mení registráciu. Občan sa stáva platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu 18. 9. 2025 a je povinný túto skutočnosť bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #pozemku #DPH #platba #vopred #zdaňovanie