Prenájom Priestorov a Povinnosti voči Finančnej Správe na Slovensku

Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých občanov a podnikateľov na Slovensku. S týmto príjmom sú však spojené aj určité povinnosti voči Finančnej správe, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňových a registračných povinnostiach spojených s prenájmom priestorov, aby prenajímatelia mohli správne a včas plniť svoje zákonné povinnosti.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Prenájme Nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) sa vzťahuje na občanov pri prenájme nehnuteľností nachádzajúcich sa na území Slovenska, ako sú domy, byty, garáže, pozemky, poľnohospodárska pôda a iné nehnuteľnosti. Prenájom musí byť vykonávaný na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Oslobodenie od Dane

Oslobodenie od dane predstavuje daňový režim, pri ktorom sa na dodanie tovaru alebo služby s miestom dodania v tuzemsku neuplatňuje daň. V zmysle zákona o DPH existujú dve skupiny dodaní oslobodených od dane:

• Dodania oslobodené od dane bez nároku na odpočítanie dane: Tieto sú obsiahnuté v § 28 až § 42 zákona o DPH. Výnimkou sú poisťovacie a finančné služby poskytované zákazníkom mimo EÚ alebo priamo spojené s vývozom tovaru mimo EÚ, pri ktorých má platiteľ dane právo na odpočítanie dane.
• Dodania oslobodené od dane s nárokom na odpočítanie dane: Ide o dodania tovaru z jedného členského štátu do iného, vývoz tovaru mimo EÚ a ďalšie špecifické prípady.

Nájom Nehnuteľnosti a DPH

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti alebo jej časti nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Rozhodujúcimi skutočnosťami sú postavenie nájomcu (zdaniteľná osoba) a účel užívania nehnuteľnosti (nie na bývanie).

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklady z praxe:

• Prenájom nebytového priestoru zdaniteľnej osobe: Platiteľ dane prenajíma nebytový priestor inému platiteľovi DPH. Môže sa rozhodnúť, že prenájom nebude oslobodený od dane.
• Prenájom rodinného domu občanovi: Nájom rodinného domu občanovi je oslobodený od dane.
• Prenájom kancelárskych priestorov s parkovacími miestami: Ak platiteľ dane prenajíma kancelárske priestory spolu s parkovacími miestami, na fakturované nájomné sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom je oslobodený od dane.

Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.

Príklady z praxe:

• Presiahnutie obratu 50 000 eur: Občan prenajíma byty a jeho obrat k 31. augustu dosiahol 52 500 eur. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra.
• Presiahnutie obratu 62 500 eur: Ak hodnota prenájmu presiahne 62 500 eur, občan sa stáva platiteľom DPH dňom dodania nehnuteľnosti.

Povinnosti platiteľa DPH

Po registrácii pre DPH vznikajú platiteľovi dane ďalšie povinnosti, ako napríklad:

• podávanie daňových priznaní k DPH,
• vedenie evidencie pre účely DPH,
• fakturovanie s DPH (ak sa rozhodol zdaniť prenájom).

Daň z Príjmov pri Prenájme Nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Na poberanie tohto druhu príjmu nie je potrebné živnostenské oprávnenie.

Zdaniteľné Príjmy

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane sa uplatňujú len preukázateľne vynaložené daňové výdavky.

Daňová Evidencia

Daňovník vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Môže sa rozhodnúť účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak preukázateľné daňové výdavky sú vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Výdavky, ktoré je možné uplatniť:

• výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľnosti,
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie, upratovanie, výťah, internet, atď.),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Oslobodenie od Dane

Príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane do výšky 500 eur ročne. Do daňového priznania sa uvádzajú len príjmy presahujúce túto sumu.

Príklady z praxe:

• Starobný dôchodca s príjmom z prenájmu: Ak starobný dôchodca prenajímal byt a prijal 2 000 eur, zdaniteľný príjem je 1 500 eur (2 000 - 500). Ak nemá iné zdaniteľné príjmy, nemusí podávať daňové priznanie.
• Zamestnanec s príjmom z prenájmu: Ak zamestnanec mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 1 550 eur, zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur (1 550 - 500). Ak úhrn zdaniteľných príjmov presiahne 2 876,90 eura, musí podať daňové priznanie.

Daňové Priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne 2 289,63 eura. Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1.

Prenájom v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu rozdeliť príjem z prenájmu v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.

Príklady z praxe:

• Manželia poberajúci starobný dôchodok: Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a rozdelia si príjem rovnakým dielom (2 100 eur na každého), každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Ak nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podávať daňové priznanie.
• Manželia s rôznym rozdelením príjmu: Ak manželia rozdelia príjem z prenájmu (2 300 eur na manželku a 500 eur na manžela), manžel po uplatnení oslobodenia nemá zdaniteľný príjem a nemusí podávať daňové priznanie.

Registračná Povinnosť na Daňovom Úrade

Podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, má povinnosť registrácie na daňovom úrade do jedného mesiaca od začatia prenájmu.

Výnimky z Registračnej Povinnosti

Registračná povinnosť sa nevzťahuje na:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• živnostníkov alebo firmy s aktívnym IČO, ktorí majú prenájom zahrnutý v živnostenskom oprávnení,
• osoby, ktorých príjem zo závislej činnosti a prenájmu nehnuteľnosti je nižší ako 2 289,63 eura za celý kalendárny rok.

Postup pri Registrácii

1. Prihlásenie sa na portál finančnej správy.
2. Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Príklady z praxe:

• Prenájom bytu v osobnom vlastníctve: Fyzická osoba prenajala byt v osobnom vlastníctve. Vzniká jej povinnosť registrácie na daňovom úrade.
• Prenájom steny rodinného domu na reklamné účely: Aj prenájom časti nehnuteľnosti (steny) na reklamné účely zakladá registračnú povinnosť.
• Občan Rakúska prenajímajúci byt na Slovensku: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na občanov iných štátov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť na území SR.

Zmeny v Legislatíve od roku 2023

Od januára 2023 finančná správa automaticky získava informácie o príjmoch z prenájmu cez digitálne platformy ako Booking a Airbnb. Táto zmena vyplýva z novely zákona o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní (č. 250/2022).

Dôsledky pre Prenajímateľov

Prenajímatelia by mali byť obozretní a zabezpečiť, aby ich príjmy z prenájmu boli správne priznané v daňovom priznaní. V opačnom prípade im hrozia vysoké pokuty.

Pokuty za nesplnenie povinností:

• Neregistrácia: Pokuta od 60 až do 20-tisíc eur.
• Nepriznanie príjmu: Pokuta 3 % z rozdielu medzi sumou dane uvedenou v daňovom priznaní a sumou, ktorú mal daňovník v skutočnosti odviesť.
• Nepodanie daňového priznania: Pokuta od 30 eur do 16-tisíc eur.

tags: #prenajom #priestorov #financna #sprava #povinnosti