Prenájom Priestorov a Verejné Obstarávanie: Podmienky a Výnimky

Úvod

Verejné obstarávanie je proces, ktorým verejní obstarávatelia a obstarávatelia získavajú tovary, služby a stavebné práce. Prenájom priestorov, hoci sa na prvý pohľad môže zdať ako jednoduchá transakcia, môže podliehať pravidlám verejného obstarávania, alebo naopak, môže byť z ich pôsobnosti vyňatý. Tento článok sa zameriava na podmienky a výnimky, ktoré sa vzťahujú na prenájom priestorov v kontexte verejného obstarávania na Slovensku.

Základné Princípy Verejného Obstarávania

Zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní (ďalej len "ZVO") upravuje postupy, ktorými sa riadia verejní obstarávatelia a obstarávatelia pri zadávaní zákaziek. Cieľom je zabezpečiť transparentnosť, hospodárnosť a efektívnosť pri nakladaní s verejnými financiami. Postup zadávania zákazky sa určuje podľa predpokladanej hodnoty zákazky alebo koncesie. Verejný obstarávateľ a obstarávateľ určia predpokladanú hodnotu zákazky na základe údajov a informácií o zákazkách na rovnaký alebo porovnateľný predmet zákazky. Ak nemá verejný obstarávateľ alebo obstarávateľ údaje k dispozícii, určí predpokladanú hodnotu na základe údajov získaných prieskumom trhu s požadovaným plnením, prípravnou trhovou konzultáciou, použitím systému sledovania vývoja cien podľa § 13 ods. 2 písm. d) alebo na základe údajov získaných iným vhodným spôsobom.

Koncesie

ZVO sa zaoberá aj koncesiami, čo sú zmluvy, v ktorých koncesionár preberá prevádzkové riziko spojené s využívaním stavby alebo poskytovaním služby. Prevádzkové riziko prechádza na koncesionára, ak za bežných prevádzkových podmienok nemá zaručenú návratnosť vynaložených investícií alebo nákladov vzniknutých pri prevádzkovaní stavby alebo poskytovaní služby, ktorá je predmetom koncesie. Koncesná lehota je lehota určená v koncesnej zmluve, počas ktorej má koncesionár právo užívať predmet koncesnej zmluvy alebo brať úžitky z predmetu koncesnej zmluvy.

Výnimky z Pôsobnosti ZVO pri Prenájme Priestorov

Nájom nehnuteľností je vo všeobecnosti zaradený medzi zákazky, na ktoré sa nevzťahuje pôsobnosť ZVO. Právnym základom pre voľbu postupu mimo režim ZVO je ustanovenie § 1 ods. 2 písm. c) ZVO, ktoré hovorí, že tento zákon sa nevzťahuje na zmluvy, ktorých predmetom je nadobudnutie alebo prenájom existujúcich nehnuteľností alebo práv k nim, s výnimkou zákaziek na uskutočnenie stavebných prác súvisiacich s nehnuteľnosťou.

Stavebné Úpravy a Ich Vplyv na Výnimku

V praxi je bežné, že nájom je spojený s potrebou prenajímateľa urobiť aj nevyhnutné stavebné úpravy v záujme naplnenia účelu, na ktorý má nájom slúžiť. Otázkou je, či tieto stavebné úpravy realizované prenajímateľom na základe osobitných požiadaviek nájomcu (ktorý má status verejného obstarávateľa) menia charakter zákazky tak, že sa na ňu začne vzťahovať ZVO.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Ak prenajímateľ vyberá prenajímateľa súťažným postupom, tieto podmienky sú súčasťou výzvy na predkladanie ponúk (verejný obstarávateľ uplatní prieskum trhu alebo postup obchodnej verejnej súťaže podľa § 281 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v z. n. p.). V takejto výzve na predkladanie ponúk si verejný obstarávateľ zadefinuje minimálne požiadavky na predmet nájmu, ako napr. technické požiadavky na nehnuteľnosť, počet a veľkosť kancelárií, dispozičné riešenie kancelárií a pod. Ako kritérium na vyhodnotenie ponúk určí napr. celkovú cenu za prenájom priestorov, ktoré budú pripravené podľa požiadaviek verejného obstarávateľa určené vo výzve na predkladanie ponúk.

Príklad z Praxe

Pozrime sa na situáciu, keď cieľom zákazky má byť zabezpečenie dlhodobého nájmu, a teda uzatvorenie nájomnej zmluvy na existujúcu stavbu, pričom prenajímateľ bude musieť odovzdať predmet nájmu v dispozičnom riešení (počet kancelárií, ich rozloha a pod.), ktoré bude predmetom osobitných požiadaviek prenajímateľa, ktorý má status verejného obstarávateľa. V prípade, že má verejný obstarávateľ záujem uzatvoriť nájomnú zmluvu, ktorej predmetom je nájom existujúcej stavby (nehnuteľnosti), pričom prenajímateľa vyberie prieskumom trhu na základe výzvy na predkladanie ponúk, v ktorej si verejný obstarávateľ zadefinuje požiadavky na predmet nájmu, ako napr. technické požiadavky na nehnuteľnosť, počet a veľkosť kancelárií, dispozičné riešenie kancelárií a pod., môže osoba prenajímateľa prispôsobiť nehnuteľnosť osobitným požiadavkám verejného obstarávateľa až po vyhodnotení ponuky prenajímateľa ako úspešnej ponuky?

Zhrnutie

Ak má verejný obstarávateľ záujem uzatvoriť nájomnú zmluvu, ktorej predmetom je nájom existujúcej stavby (nehnuteľnosti), pričom prenajímateľa vyberie prieskumom trhu na základe výzvy na predkladanie ponúk, v ktorej si verejný obstarávateľ zadefinuje požiadavky na predmet nájmu, ako napr. technické požiadavky na nehnuteľnosť, počet a veľkosť kancelárií, dispozičné riešenie kancelárií a pod., môže osoba prenajímateľa prispôsobiť nehnuteľnosť osobitným požiadavkám verejného obstarávateľa až po vyhodnotení ponuky prenajímateľa ako úspešnej ponuky. Aj v tomto prípade je možné subsumovať použitý postup zadávania zákazky pod výnimku podľa § 1 ods. 2 písm. c) ZVO, keď dispozičné úpravy prenajímaného priestoru bude prenajímateľ zabezpečovať vo svojej réžii a zohľadní ich v cene nájmu.

Podmienky Účasti vo Verejnom Obstarávaní

Ak by sa na prenájom priestorov predsa len vzťahoval ZVO, uchádzači musia spĺňať určité podmienky účasti. Podľa § 32 ods. 1 písm. e) zákona o VO, musia byť oprávnení dodávať tovar, uskutočňovať stavebné práce alebo poskytovať službu, ktorá zodpovedá predmetu zákazky. Právnické osoby a fyzické osoby so sídlom, miestom podnikania v Slovenskej republike, zapísaným v registroch nemajú povinnosť predkladať výpis z Obchodného alebo živnostenského registra, verejný obstarávateľ splnenie podmienky účasti overí v informačnom systéme verejnej správy a to prostredníctvom portálu www.oversi.gov.sk, alebo z verejne dostupných zdrojov (napr. www.orsr.sk, www.zrsr.sk).

Uchádzač nesmie mať uložený zákaz účasti vo verejnom obstarávaní podľa § 32 ods. 1 písm. f) zákona o VO. Splnenie podmienky osobného postavenia podľa § 32 ods. 1 písm. f) zákona o VO bude overovaná verejným obstarávateľom z údajov zverejnených na stránke Úradu pre verejné obstarávanie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Verejný obstarávateľ podľa § 117 ods. 5 zákona o VO nesmie uzavrieť zmluvu s uchádzačom, ktorý nespĺňa podmienky účasti podľa § 32 ods. 1 písm. e) a f) alebo ak u neho existuje dôvod na vylúčenie podľa § 40 ods. 6 písm. f). Verejný obstarávateľ môže odmietnuť uzavrieť zmluvu s uchádzačom, u ktorého existuje dôvod na vylúčenie podľa § 40 ods. 8 písm. d).

Príklad z Praxe: Obec Velušovce

Obec Velušovce vyhlásila obchodnú verejnú súťaž podľa § 9a odst. 1 písm. a odst. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a podľa § 281 až 288 Obchodného zákonníka na prenájom pozemkov v katastri obce Velušovce. Súťaže sa môžu zúčastniť fyzické osoby - živnostníci, právnické osoby, samostatne hospodáriaci roľníci. Lehota na podávanie súťažných návrhov bola stanovená do 19.3.2021 do 11.00hod. Kritériom pri výbere najvýhodnejšej ponuky bola celková cena za prenájom všetkých pozemkov spolu.

Elektronizácia Verejného Obstarávania

Elektronická platforma je informačný systém verejnej správy, ktorý slúži na zabezpečenie zadávania zákazky na dodanie tovaru, na uskutočnenie stavebných prác a na poskytnutie služby, na evidenciu týchto zákaziek, ako aj na zabezpečenie s tým súvisiacich činností. Správca informačného systému verejnej správy, orgán verejnej moci, ktorý spravuje alebo prevádzkuje iný informačný systém, a prevádzkovateľ elektronického prostriedku, ktorého prostredníctvom sa komunikácia a výmena informácií vo verejnom obstarávaní uskutočňuje, v rozsahu údajov o zákazkách, na ktorých zadanie bol tento prostriedok použitý, sú povinní bezodplatne poskytnúť Úradu podpredsedu vlády Slovenskej republiky pre Plán obnovy a znalostnú ekonomiku na účely zabezpečenia činnosti podľa odseku 2 písm. o) bola zabezpečená dostupnosť Vestníka verejného obstarávania (ďalej len „vestník“), profilu verejného obstarávateľa a obstarávateľa, zoznamu a registra podľa § 147 písm. f), elektronických dokumentov podľa § 147 písm.

Referencie

Referenciou na účely tohto zákona je elektronický dokument, ktorý obsahuje potvrdenie o dodaní tovaru, uskutočnení stavebných prác alebo poskytnutí služby. Verejný obstarávateľ a obstarávateľ sú povinní viesť evidenciu referencií. Ak verejný obstarávateľ alebo obstarávateľ nesplní povinnosť podľa odseku 3, dodávateľ je oprávnený podať verejnému obstarávateľovi alebo obstarávateľovi písomnú žiadosť o vyhotovenie referencie. Verejný obstarávateľ alebo obstarávateľ vyhotoví referenciu do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti dodávateľa.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #priestorov #verejne #obstaravanie #podmienky