Prenájom spoločných priestorov: Podmienky a aspekty

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov čelia rôznym výzvam pri prevádzke a údržbe bytových domov. Jednou z možností, ako získať finančné prostriedky na tieto účely, je prenájom spoločných priestorov. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty spojené s prenájmom spoločných priestorov v bytových domoch.

Právny rámec prenájmu spoločných priestorov

Podľa § 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov môže spoločenstvo v mene vlastníkov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Zmluvu o nájme spoločných priestorov uzatvára v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu spoločenstvo tohto bytového domu alebo správca bytového domu, ak sa spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nezriadilo.

Príjem z prenájmu a jeho použitie

Príjem z prenájmu spoločných priestorov bytového domu je podľa § 10 ods. 2 písm. b) príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Tieto prostriedky sa používajú na financovanie nákladov spojených s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu a opravy balkónov a lodžií.

Spoločné priestory vs. Nebytové priestory

Na spoločné priestory bytového domu sa z hľadiska ich prenájmu často nesprávne prihliada ako na nebytové priestory. Aj keď z laického hľadiska v prípade spoločných priestorov ide o nebytové priestory, tieto nespadajú pod zákonné vymedzenie pojmu nebytových priestorov. Právnu úpravu zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov rieši ustanovenie § 720 Občianskeho zákonníka odkazom na osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov, ktorými sú na účely zákona miestnosti alebo súbory miestností podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých sa udelil súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sú však vylúčené z úpravy zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže spoločné priestory domu sa podľa § 1 zákona nepovažujú za nebytové priestory.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Určenie výšky nájomného

Bežným a žiaducim obsahom nájomnej zmluvy je aj určenie výšky nájomného. Ak nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu za celé obdobie trvania nájmu aj ako opakujúce sa plnenie za určitý časový úsek trvania nájmu (mesačné, kvartálne, ročné nájomné). Ak v súvislosti s užívaním predmetu nájmu využíva nájomca aj služby týkajúce sa spoločných priestorov alebo odoberá energiu, treba v zmluve vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených s týmito službami a energiou. Splatnosť nájomného a úhrad plnení spojených s užívaním predmetu nájmu sa bežne dojednáva ako platba vopred alebo ako platba po uplynutí obdobia, za ktoré sa nájomné alebo úhrady platia (napr. po uplynutí mesačného/kvartálneho obdobia).

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Doba trvania nájmu

Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri určitej dobe nájmu sa často vyskytuje aj dohoda o opcii nájomcu jednostranne predĺžiť dohodnutú dobu nájmu, a to aj opakovane. Rozdiel v prípade nájmu na dobu určitú a na dobu neurčitú je v zákonnej úprave ukončenia takéhoto nájmu. Nájomný vzťah na dobu určitú zaniká uplynutím dohodnutej doby alebo na základe dohody zmluvných strán. Treba zdôrazniť, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie vecí alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomný vzťah za tých istých podmienok, za akých bol dojednaný pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie zákona možno pre konkrétny nájomný vzťah vylúčiť dohodou zmluvných strán. Nájom na dobu neurčitú možno popri dohode zmluvných strán ukončiť aj výpoveďou.

Účel užívania spoločných priestorov

Keďže spoločné priestory bytového domu nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel dohodnúť v nájomnej zmluve. Predíde sa tým prípadným sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval spoločné priestory na vykonávanie hlučnej, respektíve nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu skutočného užívania spoločných priestorov a účelu dohodnutého v zmluve je vhodné dohodnúť právo prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy. Treba upozorniť, že dohoda o účele užívania spoločných priestorov nenahrádza rozhodnutia/súhlasy/povolenia správnych orgánov, ktoré treba na zriadenie a vykonávanie prevádzky určitých činností v spoločných priestoroch (napríklad ohlásenie prevádzkarne na živnostenský úrad, rozhodnutie úradu verejného zdravotníctva o spôsobilosti priestorov na konkrétnu prevádzku, schválenie prevádzkového času, respektíve otváracích hodín zo strany príslušnej obce).

Zánik nájomného vzťahu

Nájomný vzťah zaniká popri dohode zmluvných strán a výpovedi aj pre odstúpenie niektorej zo zmluvných strán od nájomnej zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia od zmluvy možno v nájomnej zmluve upraviť dohodou zmluvných strán.

Praktické aspekty prenájmu spoločných priestorov

Starostlivosť o spoločné priestory

Každý vlastník bytového domu vo väčšej či menšej miere využíva spoločné priestory. Na rozdiel od súkromných priestorov, ako je byt alebo pivnica, sa o spoločné priestory musia starať všetci vlastníci bytov spoločne. Každý vlastník bytu sa zároveň stáva aj spoluvlastníkom spoločných priestorov a zariadení domu. Ide o časti, ktoré nemožno rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov bytov. K týmto častiam domu patrí napríklad schodisko, spoločné chodby, spoločné terasy, povaly, záhrada, ale aj obvodové múry, strecha, vodorovné, zvislé nosné a izolačné konštrukcie a základy domu. K spoločným zariadeniam patria aj výťahy, komíny, vodovodné, plynové, kanalizačné, elektrické a iné prípojky, práčovne, kočikárne alebo kotolne spolu s technologickými zariadeniami. Ak využívate spoločné priestory a ste ich spoluvlastníkom, týka sa vás povinnosť v podobe údržby týchto priestorov a tiež povinné hradenie príspevku na údržbu či prípadné opravy.

Vstupné rohože a čistota

Spoločné priestory sú aj vizitkou bytového domu. Umiestnenie čistiacej rohože na správne miesto vyrieši mnoho problémov. Rohož totiž slúži nielen ako ochrana pred znečistením spoločných priestorov v bytovom dome, ale aj ako protišmyková podložka. Existujú spoločnosti, ktoré sa o čistiace vstupné rohože postarajú za vás, od dodávky cez pravidelné čistenie až po výmenu v prípade opotrebenia.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklady využitia spoločných priestorov

Medzi najčastejšie prenajímané spoločné priestory patria:

• Strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov
• Štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov
• Spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu (nefunkčné práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a pod.)
• Časti chodieb alebo vstupných priestorov, ktoré je možné samostatne používať
• Nevyužité miestnosti v pivniciach a pod.

Daňové aspekty prenájmu spoločných priestorov

Príjem za prenájom spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona o vlastníctve. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov podľa § 43 ods. 3 písm. g). Daň z nájomného sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho kalendárneho roka.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a DPH

Spoločenstvo vlastníkov bytov môže byť platiteľom DPH, ak vykonáva aj ekonomickú činnosť, napr. má príjmy z prenájmu. Avšak spravidla nebýva, pretože to asi ani nemá ktovieaký význam.

Riešenie problémov a sporov

Svojvoľné zabratie spoločného priestoru

Spoločné priestory v bytovom dome nie sú určené na samostatné využívanie jedným vlastníkom bez súhlasu ostatných. Každý vlastník má podiel na týchto priestoroch, a preto je ich využitie otázkou dohody medzi všetkými spoluvlastníkmi. Ak jeden zo susedov zabránil používaniu časti spoločných priestorov bez súhlasu ostatných, odporúča sa získať konsenzus v rámci vlastníkov a vyjadriť nesúhlas so súčasným stavom. Svojvoľné zabranie spoločného priestoru nemôže požívať právnu ochranu. Riešením môže byť žaloba o vypratanie, prípadne odvŕtanie zámku a odovzdanie kľúčov všetkým vlastníkom.

Súhlas s prenájmom sušiarne

Ak si chce jeden z majiteľov bytov prenajať sušiareň v bytovom dome, je potrebné získať súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, t.z. celej bytovky.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #spolocnych #priestorov #podmienky