Prevod nehnuteľnosti darovacou zmluvou: Kompletný návod a kľúčové podmienky - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

27. February 2026

Podpis kúpnej zmluvy a vyplatenie kúpnej ceny na nadobudnutie nehnuteľnosti nestačí. Kupujúci sa stáva jej oficiálnym vlastníkom až po prepísaní vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Práve tento krok uzavrie celý proces kúpy nehnuteľného majetku a s tým spojenú zmenu jeho vlastníctva. Prepis vlastníctva nehnuteľnosti je nutný pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti na území SR. Bez tohto právneho úkonu nie je možné získať nehnuteľnosť do vlastníctva ani v prípade, že nový majiteľ už za ňu zaplatil. Bez prepisu zároveň neprebehne ani odovzdanie predmetného nehnuteľného majetku do užívania novému vlastníkovi. O to viac dôležité je iniciovať prepis vlastníctva nehnuteľnosti čo najskôr po kúpe a zvládnuť tento proces so všetkým, čo prináša. Darovanie nehnuteľnosti je obľúbený spôsob, ako previesť majetok na blízkych osôb za života darcu. Tento článok komplexne rozoberá podmienky a postup pri prevode nehnuteľnosti darovacou zmluvou na Slovensku.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva (donatio) je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci alebo inej hodnote na obdarovaného a ten tento dar prijíma. Na rozdiel od kúpnej zmluvy nejde o prevod za protihodnotu, ale o bezodplatný prevod. Jedným z podstatných aspektov darovacej zmluvy je zásada liberality, čo znamená, že „poskytnutie daru nesmie byť plnením právnej povinnosti, ktorá by povinnému vyplývala zo zákona alebo z uzavretej zmluvy.“Bezplatnosti nie je na ťarchu skutočnosť, že darovanie môže byť vzájomné, resp. nadväzujú na seba určité darovania, napríklad pri príležitosti sviatkov a pod. Takéto vzájomné darovania nemožno považovať za zámenu alebo poskytnutie vzájomne rovnocenných plnení. Podobne ako morálne dary, vzájomné darovania sú motivované pohnútkami, ktoré vyplývajú z vnútorného vzťahu darcov a obdarovaných navzájom, napríklad rodinný alebo priateľský vzťah alebo zo spoločenských konvencií.

Predmetom darovania môže byť čokoľvek, čo je predmetom občiansko-právneho vzťahu. Uvedené sa spravuje od ustanovenia § 118 OZ, a teda „predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, živé zvieratá, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty. Darovanie veci, ktorá v čase uzavretia darovacej zmluvy ešte nie je vo vlastníctve darcu, je možné, ak sa darca zaviaže túto vec nadobudnúť a účinnosť darovacej zmluvy sa viaže na odkladaciu podmienku, ktorou je práve nadobudnutie vlastníctva darcom. Rovnaký postup je prípustný aj v prípade, ak predmetom daru je pohľadávka alebo iné majetkové právo. Platnosť takejto zmluvy je však podmienená jej konsenzuálnou povahou. Samotné reálne odovzdanie veci, ktorá nepatrí darcovi, by nebolo právne účinným darovaním, pretože by bolo v rozpore so zásadou nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet - teda že nikto nemôže previesť viac práv, než sám má. Ak je však v zmluve výslovne uvedená odkladacia podmienka viažuca účinnosť darovania na okamih nadobudnutia vlastníckeho práva darcom, ide o platný právny úkon. Darovanie je prípustné aj v prípade, že darca ešte nie je vlastníkom veci, avšak má obligačné právo ju nadobudnúť - napríklad ako kupujúci na základe platnej kúpnej zmluvy, pričom vlastnícke právo ešte nebolo zapísané v prospech darcu do katastra nehnuteľností. Rozhodujúcim kritériom je vlastníctvo darcu v čase samotnej realizácie záväzku darovať. Za nesprávny by bolo treba považovať výklad, ktorý by takúto písomnú zmluvu o sľube darovať posudzoval ako zmluvu o budúcej darovacej zmluve a reálne odovzdanie predmetu daru by kvalifikoval ako novú darovaciu zmluvu. Takýto formalistický prístup by odporoval prejavom vôle strán aj účelu zákona. Darovanie teda možno viazať na splnenie odkladacej podmienky spočívajúcej v nadobudnutí vlastníckeho alebo iného práva k daru darcom. V právnej teórii sa však objavujú aj názory, že takáto zmluva je absolútne neplatná podľa § 37 ods. 2 OZ, pretože v čase jej uzavretia je predmet plnenia nemožný. Predmet plnenia je však potrebné posudzovať nie podľa okamihu uzavretia zmluvy, ale predovšetkým s ohľadom na moment nadobudnutia účinnosti a najmä splatnosti záväzku prevodcu.

Základné náležitosti darovacej zmluvy

Písomná forma: Musí byť odovzdaná a uzatvorená písomne.
Označenie zmluvných strán: Mala by obsahovať meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu darcu a obdarovaného.
Predmet darovania: V darovacej zmluve je nutné uviesť presnú identifikáciu nehnuteľnosti, ktorá je predmetom darovania. Ide o adresu bytu/domu, jeho výmeru, číslo bytu, poschodie a pod., alebo detaily pozemku ako je názov katastrálneho územia, parcelné číslo, druh pozemku a výmera.
Prejav vôle darcu: Zmluva by mala obsahovať prejav vôle darcu pozemok darovať.
Bezodplatnosť: ak je v zmluve dohodnutá protihodnota, nejde o bezodplatné darovanie, ale o tzv. darovanie s protihodnotou.
Úradne overený podpis darcu: Podpis darcu na zmluve musí byť úradne overený notárom.

Špecifické situácie a podmienky

Darovanie nehnuteľnosti s hypotékou: Občiansky zákonník nebráni darovaniu založenej nehnuteľnosti, avšak vzhľadom na bežnú prax je veľmi pravdepodobné, že zmluvy o zriadení záložného práva obsahujú podmienku súhlasu záložného veriteľa s prevodom zaťaženej nehnuteľnosti. Ak by došlo k darovaniu založenej nehnuteľnosti bez súhlasu záložného veriteľa (banky), išlo by o porušenie zmluvných podmienok, s ktorým sa spájajú rôzne sankcie, napr. nárok veriteľa na okamžité splatenie celého úveru. Vzhľadom na to je preto potrebné, aby ste pred uskutočnením darovania rešpektovali ustanovenia záložnej zmluvy a obrátili sa s manželom na záložného veriteľa. V zásade možno povedať, že záložný veriteľ nemá dôvod brániť v prevode nehnuteľnosti, keďže nehnuteľnosť aj po darovaní zostane naďalej zaťažená záložným právom. No samozrejme záložný veriteľ nie je povinný súhlas udeliť. Je to vždy na ňom. Ak by Vám však dal súhlas na prevod týchto nehnuteľností, potom môžete uzavrieť darovaciu zmluvu.
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu: Darovať nehnuteľnosť maloletému dieťaťu môžete, avšak táto darovacia zmluva podlieha súhlasu súdu. Maloletý musí mať zvoleného kolízneho opatrovníka (nie rodičov), ktorý koná v jeho mene. Takže mal by sa podať návrh na ustanovenie kolízneho opatrovníka a potom návrh na schválenie právneho úkonu maloletého (darovacej zmluvy). Pokiaľ je tam napr.Podľa § 8 OZ „spôsobilosť fyzickej osoby vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti (spôsobilosť na právne úkony) vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou. Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Ustanovenie § 26 OZ hovorí o tom, že pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za nich ich zákonní zástupcovia. Kto sa považuje za zákonného zástupcu upravuje Zákon o rodine (ďalej len „ZR“). Podstatným v tejto súvislosti je konflikt záujmov, vyjadrený ako aj v § 30 OZ a § 31 odsek 2 ZR. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Okrem vyššie uvedeného je v tejto súvislosti nutné spomenúť aj ustanovenie § 28 OZ, ktoré uvádza : „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“ To znamená, že platnosť darovacej zmluvy Vášmu maloletému dieťaťu je podmienená súhlasom súdu s týmto úkonom. Z pohľadu legislatívy je daná okolnosť upravená aj v Civilnom mimosporovom poriadku (ďalej len „CMP“), konkrétne v ustanovení § 119 : „Právny úkon, ktorý urobil zákonný zástupca za maloletého, súd schváli, ak je to v záujme maloletého.“ V nadväznosti na to je vhodné spomenúť aj rozhodnutie Okresného súdu Trnava, sp. zn. 26P/8/2015, kde súd zdôraznil, že ak by takýto právny úkon nebol odsúhlasený súdom, bol by neplatný. Potreba schválenia tohto úkonu súdu bola zdôraznená aj v rozhodnutí Krajského súdu Žilina, sp. zn. Ak dochádza ku konfliktu záujmov na Vašej strane (napr. Ďalším krokom je schválenie darovacej zmluvy súdom. Účastníkom tohto konania je aj kolízny opatrovník, pričom je potrebné odlišovať osoby opatrovníka a kolízneho opatrovníka.
Darovanie podielu na nehnuteľnosti: Otec môže svoj podiel na dome previesť na niektoré z detí bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ ide o jeho výlučný podiel. Váš otec ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti má právo naložiť so svojím podielom podľa svojho uváženia. Na prevod svojho podielu, napríklad formou darovacej zmluvy, nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ sa nejedná o prevod na tretiu osobu, ktorá nie je blízkou osobou. Keďže ide o prevod na blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka, predkupné právo sa neuplatňuje.

Postup pri prepise nehnuteľnosti darovacou zmluvou

Vypracovanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva musí obsahovať všetky zákonom predpísané náležitosti, aby ju mohol príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, tzv. zavkladovať. Je potrebné presne definovať predmet daru, v tomto prípade polovicu domu, a uviesť obdarovaného. Odporúča sa využiť služby advokáta pri vypracovaní zmluvy.
Overenie podpisu darcu: Nevyhnutným krokom je overenie podpisu darcu (Vášho), pričom podpis obdarovaného sa nemusí overovať, pokiaľ sa neprejaví potreba zo strany katastrálneho úradu.
Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností: Po vypracovaní darovacej zmluvy treba spolu s návrhom na vklad podať túto zmluvu na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Kde vybaviť prepis vlastníctva nehnuteľnosti?

Miestom vykonania tohto právneho úkonu je vždy katastrálny úrad. Kupujúci však nemôže žiadať o prepis vlastníckeho práva akýkoľvek kataster. Podľa legislatívy to má v kompetencii príslušný kataster spadajúci pod okresný úrad v obvode, kde je situovaná daná nehnuteľnosť. Ten zaistí vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra, čím sa kupujúci definitívne stane majiteľom daného bytu, domu alebo iného nehnuteľného majetku. Tomuto vkladu však predchádza niekoľko krokov, ktoré prebiehajú v rámci konania o prepise vlastníctva.

Prepis vlastníctva začína vždy návrhom na vklad

Hneď prvým krokom je podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Toto podanie nikdy neiniciuje katastrálny úrad sám od seba. O prepísanie vlastníckeho práva musí ako prvá požiadať aspoň jedna zo zmluvných strán, ktoré sa zúčastnili kúpy bytu. Vo väčšine prípadov tak robí nový majiteľ nehnuteľnosti. Ten podá katastru kompletne spracovaný návrh na vklad so všetkými potrebnými prílohami a dokumentmi, ktoré kataster k prepisu vlastníckeho práva požaduje.

Prečítajte si tiež: Prepis sirotského dôchodku

Čo všetko obsahuje návrh na vklad do katastra?

adresát - príslušný okresný úrad a pod neho spadajúci katastrálny úrad
účastníci konania - zúčastnené zmluvné strany, predávajúci a kupujúci
vyznačenie právneho aktu - kúpna zmluva, prípadne darovacia zmluva
údaje o nehnuteľnosti - cena, veľkosť, parcela, list vlastníctva, katastrálne územie
návrh na vklad sa katastru podáva so zmluvou o prevode vlastníctva nehnuteľnosti
podobne ako návrh na vklad do katastra, aj zmluva sa predkladá v 2 vyhotoveniach
súčasťou návrhu sú aj prílohy v závislosti od toho, o aký druh nehnuteľnosti sa jedná

Katastrálny úrad začne konanie o návrhu na vklad

Po podaní návrhu so všetkými požadovanými prílohami začne kataster konanie o návrhu na vklad. To sa zaháji zaevidovaním podaného návrhu, počnúc ktorým začína plynúť 30-dňová lehota na rozhodnutie o prepise vlastníctva. Katastrálny úrad počas tejto 30-dňovej lehoty preverí celý dokument aj so všetkými priloženými podkladmi. Pokiaľ v predloženom návrhu nenájde žiadnu chybu alebo inú prekážku, ktorá by bránila prepisu vlastníctva, a kupujúceho nevyzve k náprave stavu, do 30 dní odo dňa podania návrhu rozhodne o povolení vkladu.

Zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

V prípade, ak kataster pozastaví konanie o návrhu na vklad z dôvodu nesplnenia podmienok, nepredloženia požadovaných príloh alebo chybných údajov, predkladateľ bude musieť do 30 dní napísať dodatok k návrhu na vklad. Ten slúži práve na nápravu, ktorá umožní katastru obnoviť konanie o návrhu na vklad. Ak bude dodatok napísaný správne, úradníci budú môcť daný vklad schváliť. Na základe povolenia následne pristúpia k zápisu vlastníckeho práva, čo uzatvorí celý proces a kupujúceho urobí oficiálnym vlastníkom danej nehnuteľnosti. Po zápise vlastníckeho práva do katastra môže prebehnúť odovzdanie danej nehnuteľnosti do užívania novému majiteľovi. Toho následne čaká ešte ohlásenie trvalého pobytu na mestskom alebo obecnom úrade a prepis energií u dodávateľov. Po absolvovaní týchto krokov je proces kúpy nehnuteľnosti definitívne ukončený.

Daňové aspekty darovania nehnuteľnosti

Pri darovaní sa neodvádza žiadna daň, nakoľko charakteristickým znakom darovania je jeho bezodplatnosť, nedochádza k nadobudnutiu príjmu, a preto ho nemožno ani zdaňovať. Pozemok nemusí byť ani ohodnotený znalcom.

Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup [§ 8 ods. 5 písm. ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z.

Príklady z praxe

Otázka č. 1: Daňovník (fyzická osoba) dosiahol v marci 2025 príjem z predaja nehnuteľnosti (pozemku), ktorú nadobudol darovaním v decembri 2022. Darca nadobudol nehnuteľnosť reštitúciou v roku 2011. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z.
Otázka č. 2: Daňovníkovi otec daroval pozemok v roku 2021, v čase darovania pozemku otec nebol vlastníkom 5 rokov (nadobudol ho kúpou v roku 2019). Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej v čase darovania NEBOL príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca.
Otázka č. 3: Daňovník dosiahol v máji 2025 príjem z predaja bytu, ktorý nadobudol darovaním v marci 2022. Darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2008 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku. Nakoľko k predaju bytu došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia, to znamená, že nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Otázka č. 4: Daňovník predal v roku 2025 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním v roku 2021. Zápis do katastra nehnuteľností však prebehol až vo februári 2022. Darca vlastnil túto nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. Do daňových výdavkov si chce daňovník uplatniť cenu nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Daňovník je povinný hodnoverným spôsobom preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním, teda ku dňu vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Možnosti vrátenia daru

Občiansky zákonník stanovuje, že darovanú nehnuteľnosť nemožno svojvoľne pýtať späť. Určuje presné podmienky vrátenia daru. Súd rozhodne v prospech bývalého majiteľa žiadajúceho o navrátenie daru len ak sa k nemu obdarovaný správal tak, že svojím správaním hrubo porušoval dobré mravy alebo sa tak správa k členom darcovej rodiny. Za hrubé porušenie mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu obdarovaným, neposkytnutie pomoci v starobe, chorobe a to isté platí aj voči členom darcovej rodiny. Právo na vrátenie daru si môže darca uplatniť u obdarovaného. Ak sa navrátenia daru nedomôže, musí sa obrátiť na súd.