Rozdiely medzi sprostredkovateľskou zmluvou a spotrebiteľskou zmluvou

Sprostredkovateľská zmluva a spotrebiteľská zmluva sú dva rôzne typy zmlúv, ktoré sa riadia odlišnými právnymi predpismi. Pochopenie rozdielov medzi nimi je kľúčové pre ochranu práv spotrebiteľa a zabezpečenie spravodlivého obchodného vzťahu.

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. V oblasti sprostredkovania realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti, zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v aktuálne účinnom znení (ďalej len „Zákon č. 102/2014 Z. z.“).

Vymedzenie základných pojmov

Pred ďalším výkladom je potrebné najskôr vymedziť základné pojmy ako sú spotrebiteľ a dodávateľ (resp. predávajúci). Dodávateľom je podľa § 52 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Keďže predmetom činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie v oblasti predaja, kúpy, nájmu či podnájmu, realitná kancelária koná pri uzatváraní a plnení sprostredkovateľskej zmluvy v rámci predmetu svojej obchodnej a podnikateľskej činnosti. Realitná kancelária teda spĺňa všetky uvedené zákonné znaky a v rámci spotrebiteľského práva je dodávateľom.

Spotrebiteľom je podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Z uvedenej definície možno vyvodiť, že spotrebiteľom bude takmer výlučne vždy fyzická osoba - nepodnikateľ. Fyzická osoba - podnikateľ (napr. živnostník) alebo právnická osoba (napr. spoločnosť s ručením obmedzeným) nemôžu byť považované za spotrebiteľa.

Tretím dôležitým pojmom ktorý je potrebné vymedziť na účely Zákona č. 102/2014 Z. z. je zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho sa podľa § 2 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. rozumie zmluva, ktorá a) je uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (teda napr. v byte spotrebiteľa, v kaviarni a pod.). Z uvedenej definície zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov sprostredkovateľa vyplýva, že zo zmlúv v oblasti realitnej činnosti pôjde o takmer všetky sprostredkovateľské zmluvy, keďže tieto zmluvy sú spravidla uzatvárané výlučne mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie (prevádzkovým priestorom je napríklad sídlo realitnej kancelárie a pod.). Sprostredkovateľské zmluvy sú však najčastejšie uzatvárané mimo týchto priestorov - napr. priamo v nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania.

Prečítajte si tiež: Opatrovateľská zmluva: Podrobný sprievodca

Písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom - spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. písomne. Uvedená povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. V prípade ak by sprostredkovateľ porušil vyššie uvedenú povinnosť, dopustil by sa podľa § 15 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. správneho deliktu, za ktorý orgán dohľadu uloží sprostredkovateľovi pokutu od 300 € do 16.500 €. Z gramatického výkladu predmetných ustanovení pritom súčasne jednoznačne vyplýva, že orgán, ktorý vykonáva dohľad nad dodržiavaním Zákona č. 102/2014 Z. z. má zároveň právomoc ukladať pokuty za porušenie povinností ustanovených týmto zákonom. Súčasne podľa § 15 ods. 4 Zákona č. 102/2014 Z. z. horná hranica sadzby pokuty podľa odseku 2 (v danom prípade porušenia povinnosti podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z.) sa zvyšuje na dvojnásobok, ak sa správny delikt spácha opakovane.

Právo spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie sprostredkovateľských služieb. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim Zákona č. 102/2014 Z. z. má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy do 14 dní odo dňa jej uzavretia bez uvedenia dôvodu. Toto oprávnenie spotrebiteľa vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h) Zákona č. 102/2014 Z. z., spotrebiteľ má právo bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo od zmluvy uzavretej na diaľku do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o službách alebo odo dňa prevzatia tovaru.

Spotrebiteľ sa ale môže podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože následkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy služba úplne poskytnutá (napr. realitná kancelária už sprostredkovala predaj nehnuteľnosti), spotrebiteľ už nemá právo odstúpiť od zmluvy. Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napr. v posledný deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy (teda už sprostredkoval uzavretie príslušnej kúpnej či inej dohodnutej zmluvy).

Podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. platí, že ak spotrebiteľ udelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, spotrebiteľ stráca právo na odstúpenie od zmluvy po úplnom poskytnutí služby, ak 1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. i) alebo 2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6.

Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa § 4 ods. 6 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. Naviac, porušenie uvedenej povinnosti ustanovenej v § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa § 15 ods. 1 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. správnym deliktom, za ktorý môže orgán dohľadu uložiť sprostredkovateľovi pokutu od 300 eur do 3.000 eur.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Odmena sprostredkovateľa

Sprostredkovateľská zmluva je upravená odlišne v Občianskom zákonníku a odlišne v Obchodnom zákonníku. Jeden z najvýraznejších rozdielov je skutočnosť, že podľa úpravy v Občianskom zákonníku sprostredkovateľovi vznikne nárok na odmenu len v prípade, ak sprostredkovávaná zmluva bola uzavretá. Jednou z podstatných obsahových náležitostí každej sprostredkovateľskej zmluve je záväzok záujemcu poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý zásluhou sprostredkovateľa. Uvedenú interpretáciu jednoznačne potvrdil aj Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí z 31.01.2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010, v ktorom konštatoval, že „pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a súčasne, že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa…. sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Významným je aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 32 Odo 1449/2006, v ktorom sa uvádza, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu len v prípade, ak bola uzavretá sprostredkovávaná zmluva, pričom sprostredkovateľ sa o uzavretie zmluvy pričinil.

Z uvedeného vyplýva, že sprostredkovateľ je v sprostredkovateľských zmluvách uzatváraných so spotrebiteľom v značne nevýhodnej pozícii. Z uvedeného dôvodu sa preto snažia sprostredkovatelia chrániť v sprostredkovateľských zmluvách prostredníctvom ustanovení o zmluvnej pokute, ktorú by bol povinný zaplatiť záujemca napríklad v prípade, ak by k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy nedošlo z dôvodu na strane záujemcu. Možnosť využitia uvedeného inštitútu vo vzťahu k zabezpečeniu povinnosti uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu záujemcom s treťou osobou, ktorú sprostredkovateľ vyhľadá, by tak čiastočne vyrovnala postavenie obidvoch zmluvných strán. Hoci by sa takéto riešenie uvedenej problematiky mohlo javiť ako spravodlivé, z konštantnej rozhodovacej činnosti najvyšších súdov Slovenskej republiky ako aj Českej republiky jednoznačne vyplýva, že takáto úprava nie je možná.

Najvyšší súd Českej republiky ako dovolací súd opakovane riešil otázku, ktorej znenie je veľmi obdobné názvu tohto článku. Najvyšší súd Českej republiky vo svojich početných rozhodnutiach (napr. rozhodnutie z 26.07.2010 so sp. zn. 33 Cdo 498/2009, z 28.02.2008 so sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 či z 26.09.2013 so sp. zn. 33 Cdo 2746/2013) jednoznačne konštatoval, že „záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu [analogicky to platí ale aj o akejkoľvek inej sprostredkovávanej zmluve - napr. o zmluve o nájme] nemôže byť zabezpečený zmluvnou pokutou. Tento argument bližšie rozvinul Najvyšší súd Českej republiky vo svojom rozhodnutí z 26.07.2010 so sp. zn. 33 Cdo 498/2009, v ktorom uviedol: „Zaistený záväzok nemôže vzniknúť bez existencie zaisťovaného (hlavného) záväzku a nemôže bez neho existovať, čo je výrazom akcesorickej povahy zaistenia. Ak je článok II.4. sprostredkovateľskej zmluvy posudzovaný ako dojednanie o zmluvnej pokute, potom majetkovú sankciu predstavuje povinnosť zaplatiť čiastku vo výške dojednanej provízie pre prípad, že záujemca bez vážneho dôvodu nevyužije príležitosť za podmienok ním v zmluve stanovených uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou vyhľadanou sprostredkovateľom. Žalovanej [záujemcovi] ale uvedená povinnosť nevznikla, pretože z ustanovenia § 774 a nasl. obč. zák. nevyplýva povinnosť záujemcu uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou, ktorú vyhľadal sprostredkovateľ. Tento rovnako významný právny argument bližšie rozviedol napr. Krajský súd v Hradci Králové vo svojom rozhodnutí z 27.03.2013 so sp. zn. 21 Co 102/2013, ktorý konštatoval, že dojednanie zmluvnej pokuty v sprostredkovateľskej zmluve uzavretej podľa Občianskeho zákonníka za neuzavretie sprostredkovávanej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ďalej súd konštatoval, že „v žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade kúpnu zmluvu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť.

Z uvedeného teda vyplýva, že zmluvnú pokutu v sprostredkovateľskej zmluve nie je možné dohodnúť z dôvodu, že povinnosťou záujemcu dohodnutou v sprostredkovateľskej zmluve nemôže byť povinnosť uzatvoriť či podpísať sprostredkovávanú zmluvu s treťou stranou. Ak by zmluvné strany sprostredkovateľskej zmluvy nerešpektovali ustanovenia Občianskeho zákonníka a judikatúru a dojednali by si zmluvnú pokutu pre prípad, ak záujemca neuzatvorí s treťou stranou sprostredkovávanú zmluvu, takáto dohoda o zmluvnej pokute by bola absolútne neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka.

Zmluvné záväzkové právo v novom Občianskom zákonníku

Podľa legislatívneho zámeru Občianskeho zákonníka, ktorý schválila Vláda Slovenskej republiky 14. januára 2009 svojim uznesením č. 13, má byť zmluvné záväzkové právo upravené v druhej hlave piatej časti nového Občianskeho zákonníka. Legislatívny zámer počíta s tým, že túto druhú hlavu bude tvoriť 14 dielov, väčšinou pozostávajúcich z ďalších oddielov a pododdielov:

Prečítajte si tiež: Obce a sprostredkovateľské zmluvy

II. HLAVA: Záväzky zo zmlúv a iných právnych úkonov

1. diel: Zmluvy o prevode vlastníctva
2. diel: Zmluva o diele
3. diel: Zmluvy o prenechaní veci na užívanie
4. diel: Zmluva o pôžičke a úvere
5. diel: Obstarávateľské zmluvy
6. diel: Prepravné zmluvy
7. diel: Bankové zmluvy
8. diel: Poistné zmluvy
9. diel: Licenčné zmluvy
10. diel: Zmluva o úschove a skladovaní
11. diel: Zaopatrovateľské zmluvy
12. diel: Zmluva o združení
13. diel: Stávky a hry
14. diel: Záväzky z jednostranných právnych úkonov

Katalóg zmluvných typov je v konkrétnej podobe zverejnený v legislatívnom zámere publikovanom na stránkach Ministerstva spravodlivosti SR a mám za to, že je odbornej verejnosti známy. Mne prichodí konštatovať, že v rámci tvorby zmluvného záväzkového práva sa jeho tvorcovia rozhodli vstúpiť do obsahu legislatívneho zámeru a ten - v otázke vnútornej systematiky zmluvného záväzkového práva - upravili. Viedlo ich k tomu najmä dodatočné a dôsledné štúdium riešenej problematiky (legislatívny zámer sa schválil v januári 2009, čo je k dnešnému dňu viac ako 6 rokov), ale najmä celkový význam sledovaný rekodifikáciou slovenského súkromného práva, čo so sebou (okrem iného) obnáša aj snahu o vytvorenie racionálneho a zrozumiteľného kódexu. Do procesu tvorby razantnejšie vstúpil nový prvok - budovanie kódexu na poznatkoch, výstupoch a dielach osobností slovenskej právnej vedy, ktoré sú jedinečné svojím obsahom a posolstvom a ktoré tým, že vyvstávajú z domáceho (slovenského) právneho prostredia, sú pre nás príznačné.

Zmluvné záväzkové právo by sa tak malo stať zaslúženou poctou akademikovi Štefanovi Lubymu, ktorý sa kategorizáciou zmluvného práva zaoberal veľmi precízne a komplexne a jeho diela s touto problematikou možno označiť za nadčasové. Naviac, od „čias Lubyho“ sa v slovenskej právnej vede objavuje len málo prác, ktoré sa týkajú sústavy zmluvných typov, nehovoriac o tom, že o takú komplexnú vedeckú prácu, venovanú sústave zaväzovacích právnych dôvodov, akú vytvoril v slovenskej právnej teórii Luby, sa zatiaľ nepokúsil nikto.

#

tags: #sprostredkovatelská #zmluva #spotrebiteľská #zmluva #rozdiel