Advokátska úschova peňazí: Podmienky a bezpečnosť pri prevode nehnuteľností

Prevod nehnuteľnosti je komplexná záležitosť, často predstavujúca investíciu vysokej hodnoty. Preto je dôležité nepodceňovať právnu stránku tohto procesu. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia môžu stať obeťami podvodníkov, a preto je vhodné obrátiť sa na advokáta. Jedným z nástrojov, ktoré advokát ponúka pre zvýšenie bezpečnosti transakcie, je advokátska úschova.

Čo je advokátska úschova?

Advokátska úschova je špecifický inštitút podobný notárskej úschove či bankovej vinkulácii. Advokát realizuje advokátsku úschovu na základe zmluvy o advokátskej úschove, v ktorej si advokát a účastníci zmluvy o prevode nehnuteľnosti dohodnú presné podmienky, na základe ktorých advokát prevedie kúpnu cenu predávajúcemu alebo vráti kúpnu cenu kupujúcemu. Ide o efektívny spôsob, ako eliminovať riziká pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.

Prečo využiť advokátsku úschovu?

Pri predaji nehnuteľnosti často nastáva situácia, keď kupujúci nechce poslať veľkú sumu peňazí, pokiaľ nemá istotu, že je vlastníkom nehnuteľnosti, a predávajúci zase nechce previesť vlastnícke právo, kým nemá na svojom účte celú kúpnu cenu. Riešením je advokátska úschova, pri ktorej advokát vstupuje do vzťahu ako dôveryhodná tretia strana, ktorá sprostredkuje úhradu kúpnej ceny.

Je veľmi riskantné uhrádzať kúpnu cenu na účet predávajúceho už pri podpise kúpnej zmluvy. Advokátska úschova zaručuje vysokú ochranu účastníkov zmluvy. Kúpna cena je uložená na osobitnom účte dôveryhodnej osoby - advokáta.

Podmienky advokátskej úschovy

Keďže zmluva o advokátskej úschove nie je v žiadnom zákone výslovne upravená, je nevyhnutné aj v prípade odmeny subsidiárne (podporne) použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka, týkajúce sa zmluvy o úschove. Podľa ustanovenia § 748 Občianskeho zákonníka Zložiteľ je povinný nahradiť uschovávateľovi nevyhnutné náklady, ktoré na vec pri jej opatrovaní vynaložil; odmenu za úschovu je povinný zaplatiť len vtedy, ak sa tak dohodol alebo ak to zodpovedá predmetu podnikania uschovávateľa alebo zvyklostiam.

Prečítajte si tiež: Usporiadaný Domov: Tipy a Triky

V zmluve o advokátskej úschove je nevyhnutné jednoznačne označiť zmluvné strany, predmet úschovy (presne špecifikovať, aby nedošlo k zámene s iným predmetom). V prípade úschovy peňazí je potrebné určiť výšku sumy a jej menu. Klient si s advokátom dohodne ďalšie podmienky a podrobnosti advokátskej úschovy, a to najmä, ako dlho má úschova trvať, práva a povinnosti zmluvných strán, možnosti zániku zmluvy a podobne.

Ak sa klient rozhodne previesť prostriedky bezhotovostne, potom je potrebné zriadiť osobitný účet, ktorý by bolo vhodné uviesť priamo do zmluvy. Advokát by sa mal zmluvne zaviazať k tomu, že poskytne klientovi informácie o stave účtu kedykoľvek o to klient požiada. Dôležité je tiež upraviť si podmienky zániku zmluvy a rovnako tak aj prípadnú odmenu.

Účel advokátskej úschovy

V zmluve je rovnako možné dohodnúť aj účel advokátskej úschovy. Môže sa jednať len o klasickú úschovu predmetov, či peňazí. Advokátska úschova však môže byť využitá aj pri splnení záväzku. Umožňuje to najmä ustanovenie § 567 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa dlh plní na mieste určenom dohodou účastníkov zmluvy. V takom prípade je potrebné dohodnúť kedy, za splnenia akých podmienok a najmä komu je advokát oprávnený a povinný prostriedky z účtu uvoľniť. V tomto prípade by zmluvnou stranou nemal byť len advokát a jeho klient, ale aj tretia osoba, s ktorou je klient v záväzkovoprávnom vzťahu (uzavrel, alebo uzavrie napríklad kúpnu zmluvu).

Takéto využitie advokátskej úschovy prichádza do úvahy napríklad pri predaji nehnuteľnosti. Podmienky by mohli spočívať napríklad v povinnosti predložiť právoplatné rozhodnutie Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, či originál listu vlastníctva advokátovi, ktorý by až následne uvoľnil peniaze.

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na akejkoľvek dĺžke trvania advokátskej úschovy. Štandardne sa zmluvné strany dohodnú na 3 mesačnej lehote úschovy peňazí. V prípade, ak je potrebné pri prevode vykonať ešte ďalšie úkony (napríklad schváliť právny úkon súdom) je vhodné si dohodnúť dlhšiu ako 3 mesačnú lehotu úschovy peňazí.

Prečítajte si tiež: Advokátska Úschova: Aspekty

Bezpečnosť advokátskej úschovy

Pre ochranu záujmov klienta je nevyhnutné, aby bol majetok klienta oddelený od majetku advokáta. Inak povedané, v prípade advokátskej úschovy peňazí, napr. na bankovom účte, musí ísť o samostatný účet zriadený v prospech klienta a nesmie ísť o účet, na ktorom má advokát svoje vlastné prostriedky. Táto podmienka sleduje najmä ochranu klienta, zabezpečuje prehľadnosť, vytvára garanciu pred prípadným rizikom exekúcie advokáta, jeho prípadným bankrotom či smrťou. Z dôvodu transparentnosti by advokát mal kedykoľvek vydať klientovi na jeho žiadosť potvrdenie o aktuálnom stave prostriedkov jemu zverených.

Advokát je zo zákona povinný byť poistený pre prípad spôsobenia škody klientovi pri výkone advokácie. Okrem toho je možné prípadné neoprávnené použitie prostriedkov klienta posudzovať podľa stupňa závažnosti buď podľa predpisov občianskeho, či obchodného práva, napríklad ako náhradu škody, alebo podľa predpisov trestného práva, napríklad ako trestný čin sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, alebo trestný čin porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku, podľa § 237 Trestného zákona.

V neposlednom rade existuje aj možnosť podať na advokáta sťažnosť na Slovenskú advokátsku komoru, ktorá by jeho konanie posúdila a postihla v disciplinárnom konaní.

Advokátska úschova vs. iné formy úschovy

Na trhu je pri nadobúdaní nehnuteľnosti možné použiť niekoľko bezpečnostných prvkov. Či už je to notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet, každý z nich má nejaké výhody a nevýhody. Záleží len na vašej citlivosti k riziku, ktorý z nich chcete použiť a či vôbec.

Notárska úschova

Notárska úschova je služba, pri ktorej notár dočasne preberie do úschovy peniaze s cieľom zaistiť bezpečný a transparentný priebeh právneho vzťahu, v našom prípade nadobudnutia nehnuteľnosti. Kupujúci zloží kúpnu cenu alebo jej časť do úschovy u notára a ten ju vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok (najčastejšie po zapísaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Tento inštitút je upravený zákonom č. 323/1992 Zb. Výhodou notárskej úschovy je vysoká miera právnej istoty a ochrany oboch strán. Peniaze uložené do notárskej úschovy nepodliehajú exekúciám ani konkurzu. Pri zriaďovaní notárskej úschovy sa spisuje notárska zápisnica, ktorá musí obsahovať všetky detaily o úschove, musí byť zadefinovaná podmienka uvoľnenia a vrátenia peňazí. Nevýhodou notárskej úschovy sú náklady spojené s jej zriadením, pretože notár za službu účtuje odmenu podľa vyhlášky o odmenách notárov. Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne.

Prečítajte si tiež: Zbrane a strelivo na Slovensku

Banková vinkulácia

Vinkulácia je posledný spôsob, ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu pri kúpe nehnuteľnosti. V praxi to funguje tak, že kupujúci vloží peniaze na vinkulovaný účet v banke a banka ich uvoľní predávajúcemu až po splnení podmienok. Náklad na zriadenie vinkulovaného účtu je na podobnej úrovni ako advokátska úschova. Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, pripravte sa na dlhodobý a zložitý proces vybavovania dodatkov. Je možné, že potom aj tento dodatok môže predražiť celkovú vinkuláciu. Banková vinkulácia zaručuje vyššiu bezpečnosť ako banková vinkulácia - pri bankovej vinkulácii totiž hrozí v prípade exekúcie kupujúceho, že vinkulačný účet kupujúceho zablokuje exekútor.

Poplatky za advokátsku úschovu

Poplatok za advokátsku úschovu sa pohybuje v závislosti od výšky transakcie. Výška poplatku závisí od konkrétneho advokáta a sumy, ktorá je predmetom úschovy. Štandardne sa hýbe v rozmedzí 100 až 200 €. Hoci ide o dodatočné náklady, v konečnom dôsledku ide o investíciu do bezpečnosti a pokojného priebehu predaja.

Ako prebieha predaj nehnuteľnosti s využitím úschovy?

Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí.

tags: #uschova #penazi #u #advokata #podmienky