Povinnosti prenajímateľa pri vybavovaní prenajatých priestorov

Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa v súvislosti s vybavením prenajatých priestorov, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a bežnú prax. Text sa opiera o informácie poskytnuté používateľom a snaží sa ich štruktúrovane a komplexne spracovať.

Úvod

Prenájom nebytových priestorov je bežnou praxou pre fyzické aj právnické osoby, ktoré potrebujú priestor na podnikanie alebo iné aktivity. Právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je upravený zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako aj Občianskym zákonníkom a ďalšími všeobecne záväznými právnymi predpismi. Všeobecné zmluvné podmienky (VZP) dopĺňajú a bližšie upravujú vzťahy medzi zmluvnými stranami, pričom zohľadňujú aj všeobecne záväzné právne predpisy platné v Slovenskej republike a všeobecne záväzné právne predpisy mesta Prešov.

Práva a povinnosti nájomcu pri zariaďovaní prenajatých priestorov

Nájomca má určité práva a povinnosti, pokiaľ ide o vybavenie prenajatého priestoru. Je oprávnený na vlastné náklady vybaviť predmet nájmu prostriedkami ochrany proti neoprávnenému vniknutiu osôb do priestorov tvoriacich predmet nájmu. Zároveň je nájomca oprávnený umiestniť na vlastné náklady svoje obchodné meno a otváraciu dobu na vchodové dvere predmetu nájmu.

Dôležité je, že nájomca nie je oprávnený bez súhlasu a zmluvného vzťahu s prenajímateľom a bez súhlasu/povolenia/ohlásenia dotknutých orgánov (napr. príslušného stavebného úradu, Odboru životného prostredia a dopravnej infraštruktúry alebo iného odboru Mestského úradu, bez súhlasu Krajského pamiatkového úradu) označovať akékoľvek plochy (interiéru spoločných priestorov a exteriéru budovy) predmetu nájmu s výnimkou umiestnenia obchodného mena a otváracej doby na vchodové dvere, informačnými tabuľami (cenníky, nástenky, propagačné plagáty, reklamy a reklamné stavby a iné…). Každá plocha nebytových priestorov/objektov, ktorých vlastníkom je mesto Prešov (v správe prenajímateľa), na ktorej je reklamná stavba definovaná v ust. § 43 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), podlieha regulácii.

Nájomca je povinný zabezpečovať v prenajatých priestoroch na svoje náklady všetky povinnosti vyplývajúce zo všeobecne záväzných právnych predpisov na úseku požiarnej ochrany, najmä zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi.

Prečítajte si tiež: Ako vybaviť Vdovský Dôchodok?

Údržba a opravy prenajatých priestorov

Nájomca je povinný uhrádzať všetky náklady spojené s opravami a úpravami účelovej povahy a obvyklým udržiavaním (§ 5 ods. 3 zákon č. 116/1990 Zb.). Pre účely týchto VZP je pojem drobné opravy bližšie špecifikovaný v Nariadení vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Pre účely odstránenia pochybností týkajúcich sa špecifikácie drobných opráv, použije sa primerane pre ich vymedzenie zoznam uvedený v prílohe č. 1 Nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z.

Drobné opravy musia byť Nájomcom vykonávané v primeranej dobe, a to najneskôr do 10 pracovných dní. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktorá nie je definovaná ako drobná oprava alebo nesúvisí s bežnou údržbou a povinnosť umožniť mu vykonanie týchto opráv a nahlásiť havarijný stav väčšieho rozsahu okamžite telefonicky prenajímateľovi na technický úsek spoločnosti.

Prenajímateľ však nie je povinný znášať náklady na opravu nedostatkov na predmete nájmu, ak ho spôsobil nájomca, jeho zamestnanci, alebo tretie osoby, ktoré vystúpili do Predmetu nájmu so súhlasom Nájomcu, náklady na takúto opravu vždy znáša Nájomca.

Stavebné úpravy a zmeny v prenajatých priestoroch

Nájomca nie je oprávnený vykonať akékoľvek zmeny, renovácie, doplnky, inštalácie, vylepšenia alebo technické, stavebné a iné úpravy na Predmete nájmu alebo uskutočniť akékoľvek konštrukčné práce v Predmete nájmu, a to aj v prípade ak smerujú k jeho zhodnoteniu bez predchádzajúceho písomného súhlasu dotknutých orgánov napr. príslušných odborov vlastníka nebytových priestorov mesta Prešov, Stavebný úrad, Krajský pamiatkový úrad alebo Prenajímateľa, potvrdzujúceho plán a rozsah Úprav, ako aj časový harmonogram výkonu a dokončenia odsúhlasených Úprav. Nájomca požiada písomnou žiadosťou o vydanie písomného súhlasu so stavebnými úpravami, ktorej prílohou bude projektová dokumentácia, ktorú v súlade s platnou právnou úpravou zabezpečuje nájomca na svoje náklady. Po uskutočnení stavebných úprav je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi v jednom vyhotovení dokumentáciu - projekt skutočne vykonaných zmien potvrdený stavebným úradom /ak podlieha konaniu podľa zákona č. 50/76 Zb. v pl. znení neskorších predpisov/.

Ak Nájomca vykonáva Stavebné úpravy bez súhlasu Prenajímateľa a/alebo v rozpore s touto zmluvou, je na základe žiadosti Prenajímateľa Nájomca povinný okamžite ukončiť uskutočňovanie Stavebných úprav a/alebo akékoľvek práce na týchto úpravách. Na základe požiadavky Prenajímateľa je Nájomca povinný na vlastné náklady tieto Stavebné úpravy odstrániť alebo dokončiť spôsobom určeným Prenajímateľom. Vrátenie predmetu nájmu podľa tohto bodu nie je možné vtedy, ak sa tak strany vopred písomne dohodli, alebo ak boli vykonané na predmete nájmu také zmeny alebo Stavebné úpravy, ktoré sa stali trvalou súčasťou predmetu nájmu a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu a/alebo neúmerne zvýšeným výdavkom nájomcu.

Prečítajte si tiež: Preukaz ZŤP: Čas a benefity

Prístup prenajímateľa do prenajatých priestorov

Prenajímateľ má právo vstúpiť do prenajatých priestorov počas štandardného pracovného času, pričom Nájomca má právo poveriť osobu, ktorá bude prítomná. Takéto predchádzajúce oznámenie nie je potrebné v prípadoch vykonania neodkladných zásahov Prenajímateľa uskutočnených za účelom zabezpečenia možnosti užívať Prenajaté priestory alebo Nehnuteľnosť alebo v prípade vzniku havárie dôležitých zariadení (napr. vodovodné potrubie, elektrické rozvody).

Nájomca je povinný zabezpečiť aby mal Prenajímateľ neobmedzený prístup do Prenajatých priestorov v prípade bezprostrednej ujmy hroziacej na Prenajatých priestoroch alebo Nehnuteľnosti. Prenajímateľ je povinný, hneď ako to bude možné, oznámiť Nájomcovi (v akejkoľvek forme, napríklad telefonicky) potrebu takéhoto vstupu do Prenajatých priestorov alebo takýto uskutočnený vstup do Prenajatých priestorov.

Komunikácia a doručovanie písomností

Zmluvné strany sa dohodli, že právny úkon niektorej zmluvnej strany smerujúci ku vzniku, zmene, zániku práv a povinností alebo zmene alebo zániku právneho vzťahu založeného touto zmluvou musí byť písomný (ďalej len ako „písomnosť“) a musí byť doručený poštou ako doporučená zásielka alebo osobne do podateľne prenajímateľa.

Ochrana osobných údajov

V súlade s Nariadením Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a zákonom ć. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov prenajímateľ spracúva osobné údaje nájomcu uvedené v tejto zmluve a v prípade, že nájomcom je právnická osoba zákonného/zmluvného zástupcu nájomcu, najmä za účelom uzatvorenia a riadneho plnenia tejto zmluvy.

Záverečné ustanovenia

Ak je, alebo sa stane jedno alebo viaceré z ustanovení týchto VZP alebo Zmluvy neplatnými, nevzťahuje sa táto skutočnosť na ostatné ustanovenia týchto VZP a Zmluvy. Zmluvné strany sa zaväzujú nahradiť ustanovenia, ktoré sa preukážu ako právne neplatné, ustanoveniami s rovnakým alebo čo najbližším účelom sledovaným pôvodným neplatným ustanovením. Vedľajšie ústne dohody k VZP a Zmluve nejestvujú.

Prečítajte si tiež: Vybavenie preukazu ZŤP krok za krokom

Prenajímateľ môže kedykoľvek rušiť, meniť, upravovať alebo nahrádzať akúkoľvek časť týchto VZP, a to s platnosťou a účinnosťou od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho mesiaca po odoslaní písomného oznámenia Nájomcovi. Prenajímateľ odošle Nájomcovi písomné oznámenie o zmene VZP (aj oznámenie v elektronickej podobe zaslané na elektronickú adresu Nájomcu) najneskôr 15 dní pred dňom účinnosti. V prípade, že Nájomca s príslušnou zmenou nesúhlasí, je oprávnený ukončiť Zmluvu doručením písomnej žiadosti o ukončenie zmluvy Prenajímateľovi, a to najneskôr do 15 dní od doručenia oznámenia.

VZP sú platné a účinné odo dňa 1.5.2023.

Dôležité body zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zmluvy uzatvárajte podľa právneho predpisu, ktorý upravuje oblasť, ktorej sa zmluva týka. Nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon č. 116/1990 Zb. Zmluvu môžu platne uzatvoriť iba subjekty, ktoré sú spôsobilé na právne úkony. Konkrétne pri tomto type zmluvy je zákonom č. 116/1990 Zb. ustanovené obmedzenie, kto môže byť prenajímateľom. Toto obmedzenie je obsiahnuté v § 2, podľa ktorého nakladať s priestormi, ktoré môžu byť predmetom uvedenej zmluvy, môžu ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (§ 6 zákona č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku). Prenajímateľom nebytových priestorov môžu byť len zákonom stanovené subjekty. Ak nepatríte medzi stanovené subjekty - ste napríklad iba užívateľom nebytového priestoru, nemôžete ho prenajať zmluvou o nájme nebytových priestorov tretej osobe (len dať do podnájmu so súhlasom prenajímateľa - § 6 zákona č. 116/1990 Zb.).

Predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môže byť len prenechanie užívania zákonom presne určených priestorov. Za nebytové priestory sú podľa zákona považované miestnosti, alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Zákon výslovne ustanovuje, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Príslušenstvo bytu teda nemôže byť predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov, rovnako ani spoločné priestory domu! Zákon ustanovuje, že predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môžu byť aj byty, pri ktorých je udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná. Ak by ste sa iba ústne dohodli na prenájme nebytového priestoru, zmluva by nebola platná. Mohlo by sa vám napríklad stať, že nájomca, ktorému ste ústne prenajali svoje nebytové priestory, vám nezaplatí nájomné a vy sa nedomôžete jeho zaplatenia na súde práve preto, že zmluva nebola uzatvorená písomne, a preto ani nebola platná.

Ak sú zmluvou o nájme nebytových priestorov prenajímané miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb, možno tieto prenajať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená obcou, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak (napr. zákon č. 427/1990 Zb. o prevodoch vlastníctva bytov a nebytových priestorov). Vymedzenie účelu nájmu je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Účel nájmu musí byť v zmluve vymedzený, napr. ako prevádzkovanie obchodu s potravinami.

Dĺžku nájomného vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov možno dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Výhodou dohodnutia si nájomného pomeru na dobu určitú pre nájomcu je, že si zabezpečí nájom priestoru, ktorý potrebuje na taký dlhý čas, aký je pre neho najvyhovujúcejší. Všeobecne možno povedať, že pre nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu na dobu určitú z dôvodu, že prenajímateľ nemôže zmluvu skončiť jednostranne podaním výpovede s dohodnutou alebo zákonom stanovenou trojmesačnou výpoveďou, ale len z taxatívne vymedzených dôvodov. Končí dňom dohodnutým v zmluve, t. j. uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Okrem toho môže skončiť výpoveďou oboma zmluvnými stranami, avšak iba za presne zákonom stanovených podmienok. Zmluva o nájme nebytových priestorov bola dohodnutá na dobu určitú do 31. 12. 2005. Zmluvné strany sa však dohodli, že nájomný vzťah ukončia skôr, a to dňa 31. 12. 2002. Nájom skončí týmto dňom, lebo dohoda účastníkov ako spôsob zániku záväzku je zo zákona prípustná. Nájomca odkúpil od prenajímateľa prenajímaný nebytový priestor jeden rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu.

Vypovedať zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času môže prenajímateľ iba z taxatívne ustanovených dôvodov. Tieto dôvody sú uvedené v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. Rovnako aj nájomca je oprávnený vypovedať takúto zmluvu iba v taxatívne uvedených prípadoch, a to podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. Aj zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na dobu neurčitú možno ukončiť dohodou zmluvných strán. Ďalej je možné skončiť nájom nebytových priestorov dohodnutý na neurčitý čas výpoveďou zmluvy. Aj prenajímateľ aj nájomca sú oprávnení vypovedať túto zmluvu písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou. V zmluve si však môžete dohodnúť možnosť výpovede inak (napríklad iba z určitých dôvodov). Rovnako sa môžete dohodnúť na inej dĺžke výpovednej lehoty.

Podľa zákona sa výška nájomného určuje dohodou, ak nie je všeobecne záväzným predpisom určené inak. Keďže zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov bola zrušená cenová regulácia (s jedinou výnimkou - pozri Výmer MF SR č. R-1/1996). Dohodnite si také platobné podmienky, aké vám vyhovujú. Splátky nájomného môžu byť mesačné, štvrťročné, polročné, ročné a pod. Môžu byť platené vopred, mesačne pozadu a pod. Výhodné pre prenajímateľa v určitých prípadoch môže byť, ak si dohodne napr. pri nájme na dobu neurčitú platbu nájomného vopred na dlhšiu dobu - napríklad šesť mesiacov. Zákonný nárok na zľavu z nájomného je upravený v § 8 zákona. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Upozorňujeme nájomcu, že tento nárok má aj v prípade, ak zmluva neobsahuje text tohto znenia. Nájomca má prenajatý podkrovný priestor. Poškodí sa strecha, pričom ide o škodu, na opravu ktorej je povinný prenajímateľ. Pre poškodenie strechy do priestoru zateká a nájomca ho nemôže využívať tak, ako bolo v zmluve dohovorené.

Zákon upravuje povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Prenajímateľ prenajme nájomcovi nebytový priestor, ktorý si však vyžaduje určitú úpravu, napríklad opravu poškodeného okna. - že v prípadoch, ktoré nie sú dohodnuté v zmluve, ani upravené osobitným zákonom, teda zákonom č. 116/1990 Zb. - sa použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. - prenajímateľa, ak by si aj v zmluve nedohodol svoje oprávnenie vstupovať do prenajatého nebytového priestoru, pre takýto vstup za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom, má oporu v zákone, a to konkrétne v § 665 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ak je v prenajímanom nebytovom priestore podlahové kúrenie, ktoré by mohlo byť poškodené preťažením alebo navŕtaním podlahy, uveďte do povinností nájomcu povinnosť neprekročiť stanovenú nosnosť podlahy a zákaz vŕtania do podlahy. Upozorňujeme prenajímateľa, že môže na zabezpečenie svojich nárokov zo zmluvy pre prípad porušenia zmluvných povinností dohodnúť zmluvnú pokutu. Prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) do podnájmu je viazané na súhlas prenajímateľa (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.). Porušenie tejto zákonnej požiadavky zakladá zákonný výpovedný dôvod na predčasné vypovedanie zmluvy o nájme dojednanom na určitý čas [§ 9 ods. 2 písm. d) zákona č. 116/1990 Zb.].

Nájomca má aj v prípade, ak to nie je v zmluve výslovne uvedené, povinnosť uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Ďalej má povinnosť bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv. Prenajímateľ prenajal nájomcovi 100 m2 nebytového priestoru. Prenajímateľ mu po určitom čase bráni v užívaní 10 m2 tým, že tieto priestory oddelil murovanou priečkou. Na prenajatom nebytovom priestore sa v dôsledku snehovej kalamity poškodila strecha tak, že si to nepochybne vyžaduje jej opravu. Nájomca túto potrebu opravy prenajímateľovi neoznámil. Jarné dažde spôsobili zatekanie do podkrovia a v dôsledku toho bol poškodený krov. Nájomca tým, že neoznámil potrebu opravy, zodpovedá za škodu vzniknutú nesplnením tejto povinnosti, teda za škodu na krove.

Dohodnite si, že prenajímateľ nie je oprávnený prenajať ďalšie priestory v objekte tretím osobám podnikajúcim s rovnakými alebo podobnými tovarmi alebo službami. Vyhnete sa tak konkurencii a zaručíte si pravdepodobnosť väčšieho zisku. Na základe zmluvy je nájomca povinný uhrádzať nájomné pravidelne mesačne vopred. Keďže ide o podnikateľa, predmetné nájomné bude daňovým výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikateľskej činnosti. Musí však byť dodržaná podmienka zaplatenia.

tags: #vybavenie #prenajatych #priestorov #povinnosti #prenajímateľa