Výhody zmluvy o krátkodobom nájme pre prenajímateľa a nájomcu

Firmy pri svojom podnikaní často riešia otázku priestorov a lokality. Ak spoločnosť nemá vlastné priestory, riešením je nájom. Keďže nájom má výrazný vplyv na ekonomiku firmy, je dôležité vedieť, na čo sa sústrediť pri jeho vyjednávaní.

Možnosti predĺženia pôvodnej doby nájmu

Pri inštitucionalizovaných nájmoch sa stretávame s rôznymi alternatívami doby nájmu, okrem štandardného fixného nájmu.

Automatická prolongácia doby nájmu

Typickou možnosťou je automatická prolongácia doby nájmu. Táto umožňuje automatické predĺženie nájmu o vopred dohodnuté obdobie, ak nájomca neoznámi prenajímateľovi, že nemá záujem na predlžovaní nájmu. Nečinnosť nájomcu má spravidla striktné dôsledky - nájomca stráca právo na ukončenie nájomnej zmluvy uplynutím pôvodnej doby nájmu a nájom sa automaticky predlžuje.

Z pohľadu nájomcu je často žiadúce, aby sa predĺženie automaticky riadilo pôvodnými podmienkami zmluvy, najmä z hľadiska zachovania dohodnutých podmienok v prospech nájomcu. Cieľom zafixovania podmienok nájmu môže byť aj to, aby nedošlo k navýšeniu nájomného, prípadne zmene iných ustanovení, ktoré by urobili nájomný vzťah menej atraktívny pre nájomcu počas predĺženého obdobia.

Ako korekcia automatického predlžovania doby nájmu býva zakotvenie maximálneho počtu automatických predĺžení. Prenajímatelia tiež často preväzujú zľavu z nájomného na obdobie po uplynutí pôvodnej doby nájmu. Nájomca by preto mal sledovať, či sú vyjednané výhody v zhode s inými právami.

Prečítajte si tiež: Aké výhody prináša preukaz ZŤP?

Právo/opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu

Inou verziou prolongácie nájmu je samostatné právo/opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu (tzv. option to renew). Nájomca je oprávnený jednostranne uplatniť toto právo spravidla do určitého obdobia pred uplynutím pôvodnej doby nájmu.

Výhody a nedostatky jednostrannej prolongácie doby nájmu nájomcom

Výhodou predĺženia doby nájmu prostredníctvom opcie je jednoduchý postup - obvykle stačí, keď nájomca jednostranne oznámi predĺženie doby nájmu. Ak si nájomca počas pôvodného vyjednávania dokázal u prenajímateľa „vybojovať“ niektoré výhody (aplikovateľné aj na obdobie predĺženej doby nájmu), tieto ku koncu pôvodnej doby nájmu nemusia byť na trhu nehnuteľností tak voľne dostupné, čo ho stavia do zvýhodnenej pozície ohľadom rozhodovania sa o využití opcie.

Slabšou stránkou je neistota v prognóze vývoja nájomného ku skončeniu pôvodnej doby nájmu. V praxi sa totiž môže stať, že tesne pred koncom pôvodnej doby nájmu dôjde k zníženiu efektívneho nájomného. Pre nájomcu prolongácia (bez možnosti otvorenia vyjednávaní o výške nájomného) nemusí dávať ekonomický zmysel. Nájomca tak môže byť napriek iným priaznivým podmienkam nájmu nútený tento vzťah z ekonomických dôvodov ukončiť.

Právo na predčasné ukončenie nájmu

Vo všeobecnosti platí, že čím dlhší nájom, tým silnejšiu vyjednávaciu pozíciu má nájomca. Zároveň sa však v poslednom období často stretávame so snahou nájomcov fixovať nájmy na kratšie obdobie. Dôvod je zrejmý - pri niektorých sektoroch nie je možné presne odhadnúť vývoj spoločnosti v dlhodobom horizonte.

Hybridným inštitútom, ktorý nájomcovia využívajú najmä pri nájmoch dohodnutých na dlhšiu dobu, je právo jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu k vopred stanovenému dátumu (ešte pred uplynutím pôvodnej doby nájmu). Pri takejto alternatíve má nájomca toto právo spravidla až potom, ako uplynie určité obdobie nájmu.

Prečítajte si tiež: Výhody bývania v Bratislave

Prenajímatelia sa snažia zakomponovať do tohto inštitútu povinnosť nájomcu zaplatiť poplatok za predčasné ukončenie nájmu. Tento môže byť vo forme pevnej ceny, ale častejšie býva naviazaný na zostávajúce obdobie neskonzumovanej doby nájmu. Ďalším z poplatkov, ktoré prenajímatelia radi zapracúvajú do tohto práva, je povinnosť zaplatiť (vrátiť) časť nákladov na úvodnú rekonštrukciu priestorov. Výška tejto sumy býva naviazaná napríklad na neamortizovanú časť nákladov na úpravu priestorov ku dňu ukončenia nájmu.

Ak si nájomca nie je istý, či po uplynutí prechodnej doby bude potrebovať celé pôvodne prenajaté priestory, jednou z možností môže byť právo nájomcu jednostranne ukončiť nájom len vo vzťahu k vopred špecifikovaným priestorom.

Právo skoršieho prístupu

Nájomcovia často žiadajú o právo skoršieho prístupu, najmä ak sa v prenajatých priestoroch dohodli na rekonštrukcii a nájomca chce, aby od prvého dňa už nemusel riešiť logistické problémy spojené so sťahovaním. Ak rekonštrukčné práce na priestoroch trvajú určité obdobie, nájomca môže požadovať, aby mu prenajímateľ v záverečnom období pred začiatkom nájmu umožnil vstup do priestorov kvôli inštalácii nábytku a vybavenia.

Nájomca by mal pamätať na to, akou formou je toto právo skoršieho prístupu „spoplatnené“. Aj keď sa strany dohodnú, že počas doby skoršieho prístupu nebude nájomca povinný platiť nájomné, realita býva taká, že nájomca je častokrát zaviazaný platiť vlastné/spoločné prevádzkové náklady.

Krátkodobý nájom bytu

V roku 2014 začal platiť zákon o krátkodobom prenájme bytu. Dôvodom na prijatie novej právnej úpravy bolo, aby sa na trh s nájomnými bytmi dostal väčší počet bytov. Pôvodná právna úprava (Občiansky zákonník) do veľkej miery znevýhodňovala prenajímateľov, a preto veľký počet vlastníkov voľných bytov neuvažovalo o prenájme svojich nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Pravda: Výhody pre seniorov

Prax ukázala, že je potrebné mať pri nájomnom vzťahu k dispozícii množstvo nástrojov, ktoré sú výhodou pre prenajímateľa i nájomcu. Napríklad kratšia výpovedná lehota, úprava kaucie, špecifikácia dôvodov pre výpoveď a podobne. Dôležitou novinkou v tomto zákone je aj ustanovenie, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky ukončenia nájomného vzťahu.

Zákon je možné aplikovať v prípade, ak je zmluva uzatvorená maximálne na 2 roky s tým, že je možné ju predĺžiť 2-krát na 2 roky, to je maximálna lehota 6 rokov.

Vo všeobecnosti platí, že Slováci majú záujem o vlastné bývanie, tento trend je v poslednom období posilnený lacnými hypotékami, celkovou pozitívnou ekonomickou situáciou a veľkou ponukou developerských projektov. Nájom sa využíva ako sekundárne bývanie v blízkosti práce či školy.

Krátkodobý nájom podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzavrieť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobého nájmu bytu.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ.

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi.

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň.

Pri vytváraní zmluvy musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť:

• Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy.
• Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv.

Okrem toho sa doporučuje pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Taktiež spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Tiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného.

Krátkodobá vs. bežná nájomná zmluva

Krátkodobá nájomná zmluva

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa zákona č. 98/2014 Z.z., ktorý upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.

Nevzťahuje sa na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.

Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežná nájomná zmluva

Uzatvára sa podľa Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik. Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

tags: #vyhody #zmluvy #na #kratkodobý #najom #pre