Vzor Kúpnej Zmluvy s Notárskou Úschovou: Bezpečný Prevod Nehnuteľností

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je kľúčové zabezpečiť bezpečný prevod finančných prostriedkov medzi kupujúcim a predávajúcim. Jednou z možností, ako to dosiahnuť, je využitie notárskej úschovy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na notársku úschovu, jej princípy, výhody a použitie pri kúpnych zmluvách.

Úvod do Notárskej Úschovy

Notárska úschova je právny inštitút, ktorý slúži na bezpečné uloženie peňažných prostriedkov alebo iných cenností u notára, ktorý ich následne vydá oprávnenej osobe po splnení vopred dohodnutých podmienok. V kontexte kúpnej zmluvy to znamená, že kupujúci zloží kúpnu cenu u notára a ten ju vyplatí predávajúcemu až po splnení podmienok, ako je napríklad prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na kupujúceho.

Princíp Fungovania Notárskej Úschovy

Spôsob úhrady kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy funguje na princípe, kedy kupujúci odovzdá celú alebo časť kúpnej ceny do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali predávajúcemu. Notárska úschova peňazí spočíva v ich zložení spravidla na účet notára a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie. Kupujúci preukáže predávajúcemu zloženie kúpnej ceny do úschovy notárskou zápisnicou o úschove peňazí a potvrdením notára o prijatí peňazí do úschovy.

Kedy Využiť Notársku Úschovu?

Využitie notárskej úschovy je vhodné najmä vtedy, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (alebo jej časť) zo svojich finančných prostriedkov. Úhrada kúpnej ceny na účet predávajúceho po uzavretí kúpnej zmluvy by kupujúceho stavala do nevýhodnej pozície, pretože by v čase úhrady ešte nemusel byť vlastníkom nehnuteľnosti. Rovnako je to vhodné, ak sa zmluvné strany dohodli na odovzdaní nehnuteľnosti až po zaplatení kúpnej ceny.

Proces Zriadenia Notárskej Úschovy

1. Spísanie Notárskej Zápisnice: Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu. Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ). Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade ak:

   Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

   • podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve (napr. sa zabudlo pri spisovaní kúpnej zmluvy na úpravu podmienok vrátenia peňazí zložiteľovi) alebo
   • sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí (pri predaji nehnuteľnosti sa pravosť podpisu predávajúceho osvedčuje vždy, táto situácia môže nastať v prípade ak je predmetom predaja hnuteľná vec) alebo
   • ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.

   Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky.

2. Zloženie Peňazí: Kupujúci zloží kúpnu cenu vo výške do notárskej úschovy notára.

3. Podmienky Uvoľnenia Peňazí: V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. V prvom rade je potrebné určiť, kedy tieto peňažné prostriedky budú uvoľnené v prospech predávajúceho. Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva) a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podmienkou však môže byť aj predloženie iných, resp. ďalších dokumentov.

4. Uvoľnenie Peňazí: Notár vydá peniaze z úschovy predávajúcemu bezodkladne po splnení podmienok na vydanie peňazí uvedených v zápisnici o úschove.

Dôležité Podmienky pre Uvoľnenie Peňazí

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať.

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

Alternatívne Podmienky

Odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne.

Situácie, Kedy Rozhodnutie Katastra Zachráni Situáciu

Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva.

1. Záložné Právo Banky: Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Prostredníctvom notárskej úschovy sa vyplácala druhá časť kúpnej ceny. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala (možno aj bez vedomia a súčinnosti zmluvných strán) návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.
2. Ďalšie Scudzenie Nehnuteľnosti: Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Inštrukcie Kupujúceho

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Vrátenie Peňazí Kupujúcemu

Zároveň pre úplnosť uvádzame, že podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu, teda podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Vzorové Formulácie v Kúpnej Zmluve

Banková Vinkulácia

Kúpna cena vo výške € (slovom: eur) bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie realizovanej bankou: , a.s.

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

• originál výpisu z listu vlastníctva č. pre k.ú.
• umožní Predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm.
• V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm.

Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou.

Notárska Úschova

Kupujúci svojim podpisom potvrdzuje, že zložil kúpnu cenu vo výške € (slovom: eur) do notárskej úschovy notára , so sídlom , na účet notára IBAN: s označením notárska úschova.

• originál výpisu z listu vlastníctva č. pre k.ú.
• umožní Predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm.
• V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm.

Výhody a Nevýhody Notárskej Úschovy

Výhody

• Bezpečnosť: Notárska úschova je jedným z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny, pretože notár je nezávislá a dôveryhodná osoba.
• Neutralita: Notár je neutrálna strana, ktorá zabezpečuje, aby boli dodržané podmienky dohodnuté medzi kupujúcim a predávajúcim.
• Flexibilita: Notár je spravidla flexibilnejší a bez problémov preberie všetky podmienky vyplatenia peňazí tak, ako sa na nich dohodli kupujúci a predávajúci.
• Ochrana pred Exekúciou: Na rozdiel od bankovej vinkulácie, notárska úschova chráni zložené peniaze pred exekúciou voči kupujúcemu.

Nevýhody

• Vyššie Poplatky: Notárska úschova je spravidla drahšia ako banková vinkulácia. Odmena notára je uvedená vo vyhláške č. 31/1993 Zb.
• Administratíva: Zriadenie notárskej úschovy si vyžaduje určitú administratívu a spísanie notárskej zápisnice.

Alternatívy k Notárskej Úschove

Okrem notárskej úschovy existujú aj ďalšie možnosti zabezpečenia úhrady kúpnej ceny, ako napríklad:

• Banková Vinkulácia: Banková vinkulácia spočíva v obmedzení nakladania s finančnými prostriedkami na účte v banke. Kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby a záväzok banky držať na vinkulovanom účte uvoľniť peňažné prostriedky a uvoľniť ich buď predávajúcemu, avšak len za predpokladu, že budú splnené podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu.
• Advokátska Úschova: Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti. To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

Rezervačný Poplatok a Jeho Právne Aspekty

Až na malé výnimky si každá realitná kancelária pri začatí realitného obchodu žiada zložiť od kupujúceho rezervačný poplatok. Niektoré realitné kancelárie to nazývajú blokovací depozit, iné záloha, preddavok, či úschova kúpnej ceny, atď. V prvom rade treba povedať, že rezervačný poplatok v tej podobe, ako ho využívajú realitné kancelárie v zásade nie je osobitne upravený v žiadnom zákone. Ide o inštitút, ktorý natoľko zľudovel, že sa dnes už berie ako samozrejmosť a nikto sa nad ním osobitne nepozastavuje. Problémom je však to, že každá realitná kancelária ho má upravený odlišne, rezervačnému poplatku dávajú rôzny právny základ a nejednotne sa pri ňom využívajú prvky plnej moci, úschovy, príkaznej zmluvy, preddavku, zábezpeky, atď.

Zabezpečovací Prostriedok

Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach nikde „rezervačný poplatok“ ako osobitný zabezpečovací prostriedok neuvádza a ani neupravuje. Napriek tomu, v súlade s § 2, ods. 3 a § 51 Občianskeho zákonníka môže mať takýto rezervačný poplatok charakter zabezpečovacieho prostriedku, ak sa na tom zmluvné strany výslovne dohodnú. Je zrejmé, že realitné kancelárie ho čiastočne takto vnímajú - teda, že rezervačný poplatok má aj zabezpečovaciu funkciu. V realitných obchodoch ide najmä o porušenie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu v dohodnutom znení do dohodnutého termínu.

Úschova v Realitnej Kancelárii

Mnohé realitné kancelárie prevezmú od kupujúceho rezervačný poplatok do tzv. úschovy, pričom v zmluve o budúcej zmluve sa potom definuje, ako s touto úschovou ďalej nakladať. Všeobecne je zmluva o úschove upravená v § 747 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom nie je vylúčené, aby takúto zmluvu uzatvorila aj realitná kancelária. Zmluvu o úschove si však nemožno zamieňať s úradnou (solučnou) úschovou podľa § 568 Občianskeho zákonníka (resp. § 333 a nasl. Civilného mimosporového poriadku), ani s notárskou úschovou a pod.

Rezervačný Poplatok ako Odmena

Asi najhorším riešením v realitných v zmluvách je označovanie rezervačného poplatku priamo ako odmena (provízia) pre realitnú kanceláriu. Treba zdôrazniť, že klientom realitnej kancelárie je bezvýnimočne len tá osoba, s ktorou má realitná kancelária uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, resp. zmluvu o sprostredkovaní podľa § 642 a nasl. Obchodného zákonníka.

Rezervačný Poplatok ako Preddavok

V zmysle § 498 Občianskeho zákonníka: „Na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok.“ Z tohto pohľadu je teda najsprávnejšie (a aj v súlade so zákonom) označovať rezervačný poplatok ako preddavok na kúpnu cenu. Niektoré realitné kancelárie používajú pojem „záloha“, čo v tomto prípade považujem za synonymum k slovu „preddavok“.

tags: #vzor #kúpna #zmluva #s #notárskou #úschovou