Kúpna zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim: Kompletný sprievodca

Po dosiahnutí dohody s druhou stranou - či už ste kupujúci alebo predávajúci - o kľúčových podmienkach prevodu nehnuteľnosti, nasleduje krok vypracovania samotnej kúpnej zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť, aby ste čo najviac ochránili svoje práva.

Úvod do kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je jednou zo základných zmlúv v obchodných vzťahoch. Je formálnym a právne záväzným dokumentom, ktorý upravuje podmienky prevodu vlastníckeho práva medzi predávajúcim a kupujúcim. Bez ohľadu na to, či ide o byt, dom, pozemok alebo garáž, dobrá kúpna zmluva by mala byť formulovaná tak, aby v čo najväčšej miere chránila práva oboch strán.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je upravená hlavne na základe Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl.) alebo na základe Obchodného zákonníka (§ 261 a § 262, prípadne § 409). Rozdielna úprava závisí od toho, či je kúpna zmluva uzatváraná medzi fyzickými alebo právnickými osobami, teda podnikateľmi. V prípade, že sa uzatvára medzinárodná kúpna zmluva, upravuje sa podľa zákona č. 160/1991 Dohovor OSN o zmluvách o medzinárodnej kúpe tovaru.

Náležitosti kúpnej zmluvy

V každom prípade však v rámci zmluvy o kúpe nesmie chýbať predmet zmluvy, jeho cena, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy.

Účastníci kúpnej zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú predávajúci a kupujúci. V prípade, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci na jednej strane ako účastníci zmluvy.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Identifikácia zmluvných strán

Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

POZOR! V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

Predmet kúpnej zmluvy

Predmetom kúpnej zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá je presne špecifikovaná v zmluve.

Označenie predmetu kúpy

Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Pri pozemku z uvedenia parcelného čísla, druhu pozemku a jeho výmery (napr. parc. č. Pri stavbe z uvedenia súpisného čísla a parcelného čísla pozemku, na ktorom stavba stojí (napr. dom s. č. postavený na parc. č.

Kúpna cena a spôsob platby

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Je všeobecne známe, že trhová cena sa od úradnej ceny určovanej vyhláškou č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov značne odlišuje.

Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty (t. j. z tej, ktorá je vyššia).

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán. Pri predaji nehnuteľnosti si však treba uvedomiť, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Ďalšie dôležité ustanovenia

Okrem vyššie uvedených náležitostí, kúpna zmluva môže obsahovať aj ďalšie dôležité ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán.

Technický stav nehnuteľnosti

Technický stav nehnuteľností je zvyčajne podrobne popísaný a ohodnotený v znaleckom posudku. Je však vhodné, ak zmluvné strany spoločne technický stav odsúhlasia, prípadne do zmluvy uvedú tie nedostatky, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť preberá. Taktiež odporúčame preskúmať časť C listu vlastníctva, kde sa zapisujú ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti, napr. vecné bremená, záložné práva a pod.

Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy

Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva

V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

• že je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
• že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
• že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy

Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).

Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy

Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Pritom právne predaj a prevod vlastníckych vzťahov nehnuteľností sa riadi podľa Občianskeho zákonníka nezávisle, či ide o podnikateľské subjekty alebo nepodnikateľov.

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú nehnuteľností získané dedením, darovaním alebo vydaním v zmysle zákonov o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a rehabilitácií v znení neskorších predpisov, napríklad zákony č. 403/1990 Zb., č. 119/1990 Zb., č. 87/1991 Zb., č. 229/1991 Zb., č. 319/1991 Zb.

Oslobodenie od dane

Existujú prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane:

1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Nehnuteľnosť využívaná na podnikanie

Iná situácia nastáva, ak bola nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, t. j. využívaná na podnikateľskej činnosti, prenájmu alebo inej zárobkovej činnosti, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy. Do základu dane na zdanenie v takomto prípade vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti u právnickej osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. U právnických osôb, ktoré nie sú založené ani zriadené na podnikanie, je rovnako príjem z predaja majetku predmetom dane z príjmov.

Oslobodenie od dane

Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c). Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Kúpna zmluva a daň z pridanej hodnoty (DPH)

V prípade, ak je predávajúcim platiteľ DPH, je potrebné zohľadniť aj aspekty DPH. Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Ak by fyzická osoba uskutočnila predaj budovy, ktorú nemá zaradenú v majetku určenom na podnikanie (budovu - napr. V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j. dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Základ dane pri DPH

V danom prípade je dohodnutá kúpna cena 4 mil. Sk, pričom cena budovy je 3 mil. V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 7 ods.

Oslobodenie od dane pri DPH

Oslobodenie od dane všeobecne znamená, že platiteľ pri uskutočnení zdaniteľného plnenia neuplatní daň na výstupe. Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 20 ods. 4), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 21 ods.

Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 35 zákona o DPH. Uvedená podmienka č. 2 súvisí s možnosťou prenajímateľa nehnuteľnosti (alebo jej časti) rozhodnúť sa, že prenájom bude zdaňovať. Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 35 ods. 3 citovaného zákona), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalov…

Vzor kúpnej zmluvy a jeho použitie

Po tom, ako ste sa s protistranou - kupujúcim alebo predávajúcim dohodli na podstatných podmienkach prevodu, zistili ste, že musíte vypracovať samotnú kúpnu zmluvu na danú nehnuteľnosť (napr. Následne ste otvorili internetový prehliadač a zadali do vyhľadávača napr. spojenie “vzor kúpnej zmluvy na byt” a našli ste množstvo vzorov kúpnych zmlúv (kúpno-predajných zmlúv).

Riziká používania vzorov z internetu

Vzory kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti zverejnené na internete sú v drvivej väčšine neaktuálne. Táto skutočnosť je zapríčinená časťou zmenou príslušných právnych predpisov ako napr. V tejto súvislosti je nutné si uvedomiť, že každý prevod nehnuteľnosti je svojím spôsobom špecifický a vyžaduje si osobitný prístup.

Odporúčanie

Vypracovanie kúpnej zmluvy alebo kontrola kúpnej zmluvy u advokáta vám môže ušetriť veľa peňazí v prípade, ak by nastal pri prevode vlastníctva k nehnuteľnosti problém. Z uvedeného dôvodu sa snažte eliminovať všetky problémy, ktoré môžu byť spojené s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti.

Alternatívne typy zmlúv pri prevode nehnuteľností

Okrem kúpnej zmluvy existujú aj iné scudzovacie zmluvy pri prevode nehnuteľností (napr. darovacia zmluva, zámenná zmluva, dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať vždy písomnú formu, a to v zmysle ustanovenia § 46 ods.

Záverečné ustanovenia kúpnej zmluvy

Záverečné ustanovenia obsahujú všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje tri vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho, pri darovacej zmluve darcu, pri ostatných druhoch zmlúv podpisy všetkých účastníkov). Odporúčame preto, v prípade, že si počas konania na katastrálnom úrade chcete ponechať nejaké vyhotovenie zmluvy, vypracovať viac vyhotovení.

Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva začne katastrálny úrad na základe návrhu podaného účastníkmi zmluvy, prípade niektorým z nich.

Vklad do katastra nehnuteľností

Ako už bolo uvedené vyššie, vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Aby bola právna istota medzi účastníkmi zabezpečená aj po podpise kúpnej zmluvy, katastrálny úrad po doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva vyznačí do predmetného listu vlastníctva tzv. plombu. Plomby sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom boli návrhy doručené katastrálnemu úradu.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná.

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť.

Dôležité upozornenia

Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti.

Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

tags: #zmluva #medzi #predávajúcim #a #kupujúcim #vzor