Zmluva o Nájme Nebytového Priestoru: Skladový Priestor - Vzor a Dôležité Aspekty

Nájomná zmluva na nebytový priestor, konkrétne skladový priestor, predstavuje dôležitý právny dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o nájme nebytového priestoru so zameraním na skladové priestory, vrátane vzoru a kľúčových aspektov, ktoré je potrebné zohľadniť.

Právny Rámec a Novely Zákona

Dňa 1. novembra 2018 nadobudla účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmeny a úpravy sa týkajú najmä rozhodovania vlastníkov, definícií a ustanovení spôsobujúcich výkladové problémy. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa novelizuje zákonom č. 283/2018 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2019. Tieto zmeny sa dotýkajú aj nájmu nebytových priestorov, preto je dôležité mať aktuálne informácie.

Definície a Pojmy

Novela Zákona v § 2 dopĺňa definície pojmov garáž, garážové stojisko a skladový priestor. Na právo výlučného užívania skladového priestoru sa použijú primerane ustanovenia o práve výlučného užívania garážového stojiska. Je dôležité si uvedomiť, že ak garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, do katastra nehnuteľností sa zapisuje len poznámkou. Toto je veľmi dôležité označiť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

Povinné Náležitosti Zmluvy

Z povinných náležitostí Zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa vypúšťajú vybrané náležitosti z dôvodu ich nadbytočnosti. Ďalej sa upúšťa od povinnosti priložiť k návrhu na vklad dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu, nebytového priestoru, spoločných častí, zariadení domu a príslušenstva v dome. To sa netýka prvej zmluvy o prevode.

Správa Domu a Rozhodovanie Vlastníkov

V § 6 ods. 2 sa spresňuje definovanie správy domu. V § 6 ods. 1 Zákona sa Novelou vyslovene dopĺňa povinnosť vlastníkov zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Významnou zmenou, ktorú si vyžiadala predovšetkým prax, je výslovné zakotvenie platnosti len jednej zmluvy, ktorej predmetom je správa domu. Súbežné zmluvy, ktorých predmetom je správa domu, sú́ neplatné. Ide o zmenu v § 6 ods. 4 Zákona.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Uzatváranie a Podpisovanie Zmluvy o Spoločenstve

Novelou sa ďalej mení uzatváranie a podpisovanie zmluvy o spoločenstve. Uzatvára sa na dobu neurčitú a podpisuje ju iba osoba zvolená za predsedu a ešte jedna osoba poverená vlastníkmi, a to s úradným overením ich podpisov. Novinkou je, že podpis ostatných vlastníkov na zmluve o spoločenstve sa nevyžaduje. Ostatní vlastníci iba prijímajú rozhodnutie o schválení zmluvy o spoločenstve v zmysle Zákona. Schválenú zmluvu o spoločenstve doručí každému vlastníkovi predseda spoločenstva.

Práva a Povinnosti Správcu

Spresňuje sa povinnosť správcu vypracovať a predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok najneskôr do 30. novembra. Nové spresnenie tejto povinnosti správcu je v § 8 ods. 1 písm. Správcovi sa taktiež uľahčuje plnenie jeho povinností vo vzťahu k odborným prehliadkam a skúškam technických zariadení (napr. výťahy alebo hasiace prístroje), ktoré je povinný vykonať.

Zodpovednosť za Vady a Škody

Novela Zákona špecifikuje prechod práv a povinností zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu. Tieto práva a povinností prechádzajú z pôvodného vlastníka domu priamo na vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Za vlastníkov následne koná buď spoločenstvo alebo správca.

Informovanosť Vlastníkov

Novela si kladie za cieľ takisto zlepšenie informovanosti vlastníkov o tom, ako sa vykonáva správa domu. V tejto súvislosti sa do Zákona dopĺňajú nové povinnosti pre správcov a spoločenstvo v zmysle § 9 ods. 5 Zákona. Konkrétne ide o povinnosť evidovať a uchovávať prijaté rozhodnutia vlastníkov, všetky zápisnice zo zhromaždení a schôdzí, výsledky hlasovania, hlasovacie listiny, prehľad súdnych sporov domu a dokumentáciu k nim. Do Zákona sa dopĺňa povinnosť spoločenstva a správcu umožniť vlastníkom na požiadanie nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ukončenie Činnosti Správcu alebo Spoločenstva

Pri ukončení činnosti správcu alebo spoločenstva sa špecifikuje minimálna dokumentácia, ktorú je povinný správca / spoločenstvo odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na ten účel poverenému vlastníkovi. V zmysle Dôvodovej správy k Novele toto ustanovenie § 9 ods. 6 Zákona odstráni problémy vlastníkov. Tí sa často domáhali dokumentov spojených so správou domu súdnou cestou.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Právo Výlučného Užívania

Právo výlučného užívania garážového stojiska vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome a zapisuje sa do katastra nehnuteľností. Toto právo sa do katastra zapisuje poznámkou. Na právo výlučného užívania skladového priestoru sa použijú primerane ustanovenia o práve výlučného užívania garážového stojiska.

Vzor Zmluvy o Nájme Nebytového Priestoru (Skladový Priestor)

Nasledujúci vzor zmluvy slúži len ako ilustračný príklad a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam. Odporúča sa konzultácia s právnikom.

ZMLUVA O NÁJME NEBYTOVÉHO PRIESTORU

uzatvorená podľa Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva“)

medzi:## Prenajímateľ:

  • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
  • Trvalý pobyt/Sídlo:
  • Dátum narodenia/IČO:
  • IBAN:

(ďalej aj ako „prenajímateľ")

a## Nájomca:

  • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
  • Trvalý pobyt/Sídlo:
  • Dátum narodenia/IČO:

(ďalej aj ako „nájomca")

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

(prenajímateľ a nájomca spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I## Úvodné ustanovenia

  1. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. …, pre okres …, obec …, katastrálne územie …, a to: Nebytového priestoru - skladového priestoru, umiestneného na poschodí č. … bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici … v …, so súpisným číslom stavby … (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. …, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera … m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Článok II## Predmet zmluvy

  1. Prenajímateľ touto zmluvou prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v tejto zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné.
  2. Nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať počnúc dňom ….
  3. Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu.
  4. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením …, ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu (ďalej len „protokol“).
  5. Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia predmetu nájmu, jeho vybavenia, spoločných častí, zariadení a príslušenstva stavby, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť .
  6. Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Článok III## Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

  1. Nájom sa uzatvára na dobu určitú/neurčitú, a to od … do ….
  2. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.
  3. Nájom nebytového priestoru zaniká:
    • písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
    • výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
    • odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
    • zánikom predmetu nájmu.
  4. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.
  5. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
  6. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou.
  7. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Článok IV## Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu

  1. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške … € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“).
  2. Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.
  3. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške … € za každý mesiac.
  4. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: ….
  5. Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov.
  6. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.
  7. Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby.
  8. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Článok V## Práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
  2. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
  3. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
  4. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
  5. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
  6. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
  7. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Článok VI## Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.
  2. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení.
  3. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  4. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
  5. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom.
  6. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

V …, dňa …

………………………………………..

Prenajímateľ

………………………………………..

Nájomca

Dodatky a Zmeny Zmluvy

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia k zmluve musia byť vykonané písomne vo forme dodatkov, aby boli právoplatné.

Spoluvlastníctvo a Prevod Vlastníctva

Pri vypĺňaní vzoru majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom nebytového priestoru je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu. Pokiaľ predmet zmluvy kupuje jedna osoba, nadobúda ho do svojho výlučného vlastníctva. V prípade predaja predmetu zmluvy viacerým osobám dochádza k prevodu spoluvlastníckych podielov na predmete zmluvy.

tags: #zmluva #nebytový #priestor #skladový #priestor #vzor

Ďalšie články