Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a dedičské konanie

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve predstavuje dôležitý nástroj v prípadoch, keď priamy prevod vlastníctva nehnuteľnosti nie je možný alebo žiadúci. Často sa využíva v situáciách, keď prebieha dedičské konanie, alebo keď je potrebné vyriešiť iné právne prekážky pred samotným prevodom vlastníctva. Tento článok sa zaoberá problematikou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve v kontexte dedičského konania, pričom sa opiera o ustanovenia Občianskeho zákonníka a judikatúru Najvyššieho súdu SR.

Právny rámec zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka (OZ). Podľa tohto ustanovenia sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, pričom sa musia dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Samotná možnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve nevyplýva len explicitne z § 50a OZ, ale vychádza už zo zmluvnej slobody (§ 51 OZ), podľa ktorého účastníci môžu uzavrieť aj takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podstata zmluvy o budúcej zmluve spočíva v tom, že si jej subjekty v súlade so širokou zmluvnou slobodou písomne zhodne a tým aj záväzne dojednajú, že spolu do dohodnutej doby uzavrú budúcu (tiež hlavnú) zmluvu, na ktorej podstatných náležitostiach sa musia dohodnúť. Ide o tzv. kontraktačnú povinnosť, teda povinnosť do určitej doby urobiť právny úkon, ktorého predmetom bude iná - hlavná zmluva. Účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve môžu byť len účastníci budúcej zmluvy (napr. budúci kupujúci a budúci predávajúci).

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Vo všeobecnosti platí, že zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako zmluva, ktorá má byť uzavretá v budúcnosti. Dohoda o budúcej zmluve musí obsahovať všetky nevyhnutné obsahové a formálne náležitosti budúcej zmluvy a ako právny úkon musí tiež vyhovovať všeobecným náležitostiam právnych úkonov stanoveným v ustanoveniach § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka. Medzi významné požiadavky dohody o budúcej zmluve teda patria náležitosti vôle a jej prejavu. Náležitostí prejavu vôle sú zrozumiteľnosť, určitosť a v niektorých prípadoch i forma prejavu. Ak chýba čo i len jedna z podstatných náležitostí dohody o budúcej zmluve ustanovených zákonom, má to za následok neplatnosť takejto dohody.

Ak tou budúcou zmluvou bude kúpna zmluva, potom treba vychádzať z § 588 Obč. zákonníka, podľa ktorého kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, na vznik ktorého je potrebný zhodný prejav vôle (konsenz) zmluvných strán, teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine (§ 46 ods.1,2 Obč. zákonníka). Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu (§ 588 Obč. zákonníka).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a dedičské konanie

V kontexte dedičského konania sa zmluva o budúcej kúpnej zmluve využíva v prípadoch, keď dedičské konanie ešte nie je ukončené, ale záujemca má záujem o kúpu nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dedičstva. V takom prípade sa uzatvorí zmluva o budúcej kúpnej zmluve s dedičmi, ktorí sa zaviažu, že po ukončení dedičského konania a nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti uzavrú s kupujúcim kúpnu zmluvu.

Je dôležité si uvedomiť, že dedič sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti dňom smrti poručiteľa (zosnulého). To, že máte dlhy a neviete v akej sú presne výške, nie je žiaden problém. Spoločnosti, ktoré sa zaoberajú výkupom nehnuteľností, majú prístup do centrálneho registra exekúcií (CRE), kde po zadaní údajov zistia presnú sumu, ktorú dedič alebo predávajúci má. Pokiaľ dlhy neprevyšujú majetok, ktorý je predmetom dedičstva, vie spoločnosť prakticky okamžite poskytnúť takzvanú preddavkovú platbu.

Riešenie problémov a sporov

Situáciu porušenia zmluvy o budúcej zmluve rieši § 50a v odseku 2, kde sa uvádza, že v prípade, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. V takomto prípade rozhodnutie súdu nahrádza zmluvné vyhlásenie druhej strany a tým vznikne medzi subjektmi zmluva.

Môže nastať situácia uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy pričom napriek tomu, že sa strany dohodli, jeden z účastníkov uzavrie kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je rovnaká vec ako v zmluve o budúcej kúpnej zmluve s treťou osobou. Najvyšší súd k tomu vyvodil záver, že nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Ak tá istá nehnuteľnosť bola prevádzaná dvakrát, resp. viackrát, stane sa jej vlastníkom ten, komu ako prvému bol povolený vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ten, kto bol dvojitým scudzením poškodený, má nárok na náhradu vzniknutej škody podľa všeobecných ustanovení o zodpovednosti za škodu (§ 420 a nasl. OZ).

Zánik práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve

Ustálená judikatúra Najvyššieho súdu SR tvrdí, že práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve zanikajú uzavretím hlavnej zmluvy. Samozrejme zanikajú len práva a povinnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy a vznikajú nové práva a povinnosti a to z uzavretej kúpnej zmluvy v zmysle OZ. Okrem tejto situácie ako uvádza §50a ods.3 OZ, tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Praktické rady a odporúčania

• Overenie oprávnenosti dedenia: Pred uzatvorením zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je dôležité overiť si oprávnenosť dedenia osoby, ktorá vám rodinný dom ponúka na predaj. Ak túto osobu, ako aj jej vzťah k poručiteľovi bližšie nepoznáte, taktiež si overte, či je takúto zmluvu oprávnená uzatvárať.
• Zrkadlové pokuty: Trvajte na "zrkadlových pokutách". Zmluva by mala obsahovať rovnaké sankcie pre obe strany v prípade porušenia zmluvy.
• Preverenie nehnuteľnosti: NIKDY nepodpisujte zmluvu, kým nie je byt preverený. Pred podpisom zmluvy si nechajte nehnuteľnosť preveriť odborníkom, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.
• Zastupovanie kupujúceho: Ak máte pochybnosti, využite službu zastupovania kupujúceho, kde právnici skontrolujú zmluvu za vás.
• Komunikácia s dedičmi: V prípade, ak je dedičov viacero, je rozumné si zvoliť akéhosi hovorcu za dedičov, prípadne dvoch, aby boli jeden druhému kontrolou pri rokovaniach s kupujúcim.
• Preddavková platba: V prípade finančných problémov, je možné požiadať o preddavkovú platbu od spoločností, ktoré sa zaoberajú výkupom nehnuteľností.

Alternatívne možnosti

• Uzatvorenie kúpnej zmluvy s odkladacou podmienkou: Druhá možnosť je uzatvorenie kúpnej zmluvy už teraz s tým, že v zmluve uvediete, že momentálne prebieha dedičské konanie. Platnosť kúpnej zmluvy bude viazaná na právoplatné ukončenie dedičského konania a nadobudnutie vlastníckeho práva dedičmi.
• Zloženie kúpnej ceny do notárskej úschovy: Po posúdení veci a dohode s dedičmi je možné aj zloženie kúpnej ceny nehnuteľností do notárskej úschovy ešte pred skončením dedičského konania.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #budúcej #kúpnej #zmluve #dedičské