Zmluva o budúcej zmluve pri kúpe nehnuteľnosti: Sprievodca pre mladé rodiny na Slovensku

Kúpa nehnuteľnosti, obzvlášť pre mladú rodinu s malým dieťaťom, je významný životný krok. Rozhodnutie pre starší, zrekonštruovaný 2-izbový byt financovaný hypotékou si vyžaduje obozretnosť a dôkladnú prípravu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces kúpy bytu so zameraním na zmluvu o budúcej zmluve a súvisiace aspekty, aby ste sa vyhli právnym pochybeniam a zabezpečili hladký priebeh transakcie.

Úvod do problematiky kúpnej zmluvy

Problematika kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti je na Slovensku obsiahnutá v § 588 a nasledujúcich ustanoveniach Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v platnom znení, a ustanovenia § 5 a nasledujúcich ustanoveniach Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tieto právne predpisy definujú práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho.

Zmluva o budúcej zmluve: Prvý krok k istote

Ak ste sa rozhodli pre konkrétny byt, odporúčame uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Táto zmluva, v praxi často označovaná ako rezervačná zmluva, zaväzuje budúceho kupujúceho a budúceho predávajúceho k uzavretiu definitívnej kúpnej zmluvy v budúcnosti.

Účel a význam zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve slúži na zabezpečenie právnej istoty pre obe strany. Pre kupujúceho predstavuje garanciu, že predávajúci nepredá byt inému záujemcovi počas obdobia, kým kupujúci vybavuje financovanie. Pre predávajúceho zasa predstavuje záväzok kupujúceho, že byt v dohodnutom termíne kúpi.

Záloha a jej význam

Budúci predávajúci môže v zmluve požadovať prvú splátku z kúpnej ceny ako zálohu, zvyčajne vo výške 10 % až 30 % z konečnej kúpnej ceny. Táto záloha slúži ako garancia pre predávajúceho a zároveň motivuje kupujúceho k serióznemu prístupu k transakcii.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Postup po podpise zmluvy o budúcej zmluve

Po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve kupujúci kontaktuje hypotekárnu banku za účelom vybavenia hypotéky a prefinancovania zostatku kúpnej ceny. V prípade, že banka schváli hypotekárny úver, môže sa pristúpiť k uzatvoreniu definitívnej kúpnej zmluvy.

Alternatíva: Zmluva o rezervačnej zálohe

Alternatívou k zmluve o budúcej zmluve je podpísanie zmluvy o rezervačnej zálohe, na základe ktorej záujemca zloží tzv. blokovaciu zálohu do depozitu realitnej kancelárie (ak je prítomná).

Zmluvná pokuta: Poistka pre obe strany

Ak budúci predávajúci poruší záväzok predať byt záujemcovi alebo ak budúci kupujúci neuzatvorí „ostrú“ kúpnu zmluvu do termínu určeného v zmluve, zaplatí druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta je zvyčajne dohodnutá v určitej percentuálnej výške zo zaplatenej zálohy kúpnej ceny.

Kúpna zmluva: Definitívny prevod vlastníctva

Po schválení hypotekárneho úveru bankou nasleduje uzatvorenie definitívnej kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Táto zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje všetky podmienky prevodu vlastníctva.

Strany kúpnej zmluvy

V kúpnej zmluve figurujú dve zmluvné strany: predávajúci a kupujúci.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je špecifikácia predmetu zmluvy - presný popis bytu (adresa, číslo bytu, poschodie, výmera). Kúpna zmluva o prevode vlastníctva bytu musí obsahovať na rozdiel od kúpnej zmluvy o predaji rodinného domu dve ďalšie podstatné náležitosti:

• Alikvotný prepočet zastavaného pozemku pripadajúceho na predávaný byt.
• Klauzulu o pristúpení kupujúceho k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov.

Vyhlásenie správcu: Garancia bezdĺžnosti

Ako príloha návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa prikladá vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.

Záložná zmluva: Poistka pre banku

Treťou fázou pri kúpe bytu financovaného hypotékou je uzatvorenie záložnej zmluvy s hypotekárnou bankou.

Účel záložnej zmluvy

Na základe záložnej zmluvy sa zriadi ťarcha (záložné právo) v časti „C“ listu vlastníctva v katastri nehnuteľností. Záložné právo slúži ako poistka pre hypotekárnu banku, aby vlastník bytu nepreviedol nehnuteľnosť na tretiu osobu ešte pred splatením hypotekárneho úveru.

Poistenie nehnuteľnosti

Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech banky.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Ukončenie procesu

Predávajúci a kupujúci podajú návrh na vklad záložného práva a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností ako tzv. súvis.

Postup podania návrhu na vklad

Najprv musí ísť návrh na vklad záložného práva a v jednočinnom súbehu návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Správne poplatky

Za obidva právne úkony sa platí správny poplatok vo výške 66 €, teda spolu 132 €.

Povolenie vkladu: Prevod vlastníctva

K samotnému prevodu vlastníckeho práva k bytu dochádza povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností katastrálnym odborom okresného úradu.

Znalecký posudok: Stanovenie trhovej ceny

Banka si poisťuje realitný obchod stanovením trhovej ceny nehnuteľnosti. Vyžaduje od kupujúceho, aby si zaobstaral znalecký posudok súdneho znalca, v ktorom je stanovená tzv. všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

Autorizácia zmluvy advokátom: Právna istota a ochrana

S účinnosťou od 01.09.2009 pribudlo advokátom oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Čo zahŕňa autorizácia zmluvy?

Autorizácia zahŕňa nielen spísanie zmluvy o prevode nehnuteľností advokátom, ale tiež posúdenie advokáta, či zmluva nedoporuje zákonu alebo ho neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Advokát by nemal nechať nepovšimnuté ani neproporcionálne ustanovenia v zmluve. Je tiež povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve, ak sa nehnuteľnosť prevádza za odplatu.

Kto môže požiadať o autorizáciu?

Advokát vykoná autorizácia bez ohľadu na to, či ho o to požiada a uzavrie s ním zmluvu o právnej službe kupujúci alebo predávajúci. Autorizáciu vykoná advokát osobne, zastúpenie nie je prípustné.

Na aké zmluvy sa autorizácia vzťahuje?

Advokát autorizuje zmluvu, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť, bez ohľadu na to, či ide o odplatný alebo bezodplatný prevod.

Výhody autorizácie zmluvy advokátom

Jednou z výhod autorizácie je vybavenie všetkých úkonov potrebných k prevodu nehnuteľností priamo u advokáta bez potreby návštevy notára alebo správy katastra. Advokát autorizuje podpisy účastníkov, resp. Advokát vyhotoví aj podanie na príslušnú správu katastra a zabezpečí aj jeho doručenie vrátane príslušných listín o úkone, ak ktorýkoľvek účastník zmluvy o to advokáta požiada. Advokát disponujúci zaručeným elektronickým podpisom vie podanie odoslať elektronicky a ušetriť tak čas čakania pri podávaní listinného návrhu.

Dôkladné posúdenie a eliminácia rizík

Správa katastra pri zmluvách autorizovaných advokátom posudzuje len skutočnosť, či sú splnené procesné podmienky na vykonanie vkladu. Nazanedbateľnou výhodou je aj odborné spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, čím sa eliminujú prípady nepovolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúcich.

Overenie totožnosti účastníkov

Za týmto účelom advokát zisťuje totožnosť všetkých účastníkov zmluvy, resp. ich zástupcov. Tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti. Ak advokát napriek tomuto postupu nemá istotu o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovanie, najmä požaduje doloženie listín z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, alebo vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.

Kto by mal pripraviť potrebné dokumenty?

Vzhľadom na zložitosť procesu a dôležitosť právnej istoty odporúčame zveriť prípravu potrebných dokumentov odborníkovi - advokátovi alebo notárovi. Advokát s autorizáciou zmlúv o prevode nehnuteľností je ideálnou voľbou, pretože zabezpečí nielen spísanie zmluvy, ale aj jej posúdenie z hľadiska súladu so zákonom a dobrými mravmi.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #uctovanie #v