Všetko, čo potrebujete vedieť o Zmluve o Budúcej Zmluve – Kompletný Sprievodca - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

20. February 2026

Úvod

Zmluva o budúcej zmluve predstavuje dôležitý nástroj v právnom prostredí, ktorý umožňuje stranám dohodnúť sa na uzavretí konkrétnej zmluvy v budúcnosti. Táto forma zmluvy je upravená v Občianskom zákonníku (§ 289 a nasl.) a Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292), pričom jej využitie je široké a flexibilné. V tomto článku sa podrobne pozrieme na to, čo zmluva o budúcej zmluve je, kedy sa používa, aké náležitosti musí spĺňať, a aké sú jej praktické aspekty.

Právny Rámec Zmluvy o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je právne záväzný dokument, ktorý upravuje § 289 a nasl. Obchodného zákonníka a § 289 ods. Občianskeho zákonníka. Jej hlavným cieľom je zabezpečiť, aby strany v budúcnosti uzavreli určitú zmluvu, ktorej podmienky sú vopred dohodnuté.

Kedy Sa Zmluva o Budúcej Zmluve Používa?

Zmluva o budúcej zmluve sa používa v situáciách, keď strany majú záujem o budúcu spoluprácu, ale z rôznych dôvodov nemôžu alebo nechcú uzavrieť finálnu zmluvu okamžite. Dôvody môžu byť rôzne, napríklad:

Časová tieseň: Strany potrebujú čas na prípravu alebo získanie potrebných dokumentov.
Finančné obmedzenia: Strany potrebujú čas na zabezpečenie financovania.
Regulačné prekážky: Strany čakajú na schválenie od regulačných orgánov.
Strategické dôvody: Strany chcú mať istotu, že budú mať možnosť uzavrieť zmluvu v budúcnosti, ale nechcú sa k nej zaviazať okamžite.

Kto Uzatvára Zmluvu o Budúcej Zmluve?

Zmluvu o budúcej zmluve môžu uzatvárať rôzne subjekty, vrátane:

Podnikatelia: Najčastejšie obchodné spoločnosti, ktoré uzatvárajú zmluvy podľa Obchodného zákonníka.
Fyzické osoby: Napríklad pri kúpe alebo predaji nehnuteľností.
Verejné inštitúcie: Napríklad pri verejných zákazkách.

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Zmluve

Aby bola zmluva o budúcej zmluve platná, musí spĺňať určité náležitosti stanovené zákonom. Medzi tieto náležitosti patrí:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Záhlavie Zmluvy

V záhlaví zmluvy je potrebné uviesť identifikačné údaje oboch zmluvných strán. Vo vzorovej zmluve sa strany označujú ako budúci povinný a budúci oprávnený, ale tieto názvy je potrebné prispôsobiť podľa typu zmluvy, ktorá sa bude uzatvárať (napr. budúci predávajúci a budúci kupujúci).

Budúci povinný: Strana, ktorá sa zaväzuje uzavrieť budúcu zmluvu.
- Príklad: Obchodná spoločnosť, ktorá sa zaväzuje predať nehnuteľnosť. Je potrebné uviesť údaje o liste, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná. Ak ide o iný druh zmluvy, uveďte, že sa jedná o podnikateľa/obchodnú spoločnosť s hlavným predmetom podnikania…
Budúci oprávnený: Strana, ktorá má právo požadovať uzavretie budúcej zmluvy.
- Príklad: Obchodná spoločnosť, ktorá má záujem o kúpu nehnuteľnosti. Je potrebné uviesť, že ide o obchodnú spoločnosť, ktorá má záujem o kúpu veci/nehnuteľnosti. Ak ide o iný druh zmluvy, uveďte, že sa jedná o podnikateľa/obchodnú spoločnosť s hlavným predmetom podnikania…

Predmet Zmluvy

Predmet budúcej zmluvy musí byť vymedzený aspoň určitým spôsobom. To znamená, že predmet zmluvy musí byť určený aspoň všeobecne, pričom konkrétna špecifikácia môže byť uvedená až v samotnej zmluve (napr. kúpnej zmluve). Je dôležité, aby bolo jasné, aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená, aby nevznikli pochybnosti.

Doba Uzavretia Budúcej Zmluvy

Podľa § 290 ods. Obchodného zákonníka je potrebné dohodnúť sa na dobe, v ktorej má byť budúca zmluva uzavretá. Táto doba musí byť určená nepochybným a určitým spôsobom (napr. presný dátum alebo lehota). Ak doba nie je dohodnutá, zmluva o budúcej zmluve je neplatná. V prípade Občianskeho zákonníka je potrebné dohodnúť sa na dobe uzatvorenia budúcej zmluvy.

Forma Zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú formu. Ústna dohoda nie je platná.

Obsah Zmluvy o Budúcej Zmluve

Okrem povinných náležitostí je dôležité, aby zmluva o budúcej zmluve obsahovala aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán. Medzi tieto ustanovenia patrí:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Výzva na Uzavretie Zmluvy

Zmluva by mala obsahovať ustanovenie o tom, v akej lehote od doručenia písomnej výzvy oprávnenej strany je druhá strana povinná uzavrieť budúcu zmluvu. V prípade kúpnej zmluvy je potrebné toto ustanovenie prispôsobiť podľa konkrétnej budúcej zmluvy.

Podstatné Náležitosti Budúcej Zmluvy

V zmluve o budúcej zmluve je vhodné uviesť aj podstatné náležitosti budúcej zmluvy, ako napríklad:

Cena: Výška ceny za predaj nehnuteľnosti, zhotovenie diela alebo poskytnuté služby a spôsob zaplatenia.
Vyhlásenia: Vyhlásenie budúceho povinného, že neuzavrie žiadnu inú zmluvu, ktorou by sa zaviazal k rovnakému predmetu.
Zákaz zaťaženia: Záväzok budúceho povinného, že predmet budúcej zmluvy nezaloží ani inak nezaťaží v prospech tretej osoby.
Sankcie: Ustanovenia o sankciách v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu budúcej zmluvy. Napríklad, lehota, do ktorej je povinný budúci povinný vrátiť budúcemu oprávnenému cenu za poskytnuté služby alebo za kúpu veci/nehnuteľnosti.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluva by mala jasne definovať práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Napríklad:

Povinnosť uzavrieť zmluvu: Budúci povinný sa zaväzuje uzavrieť budúcu zmluvu v dohodnutej lehote.
Právo na náhradu škody: Ak jedna strana poruší zmluvu, druhá strana má právo na náhradu škody.

Dôsledky Neuzavretia Budúcej Zmluvy

Ak jedna zo strán poruší zmluvu o budúcej zmluve a odmietne uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana má niekoľko možností:

Žaloba na súde: Oprávnená strana môže podať žalobu na súd a domáhať sa uzavretia budúcej zmluvy. Súd môže určiť obsah zmluvy, ak sa strany nedohodnú.
Náhrada škody: Oprávnená strana má právo na náhradu škody, ktorá jej vznikla neuzavretím budúcej zmluvy.
Zánik práva: Ak oprávnená strana nevyzve povinnú stranu na uzavretie zmluvy v dohodnutej lehote, jej právo zaniká.

Premlčacia Doba

Práva vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve sa premlčujú v premlčacej dobe. Podľa zákona je premlčacia doba jeden rok. Strany sa však môžu dohodnúť aj na inej premlčacej dobe. Po uplynutí premlčacej doby práva zanikajú.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Príklady z Praxe

Pre lepšie pochopenie si uveďme niekoľko príkladov z praxe:

Príklad 1: Kúpa Nehnuteľnosti

Ján a Mária sa dohodnú, že Ján predá Márii rodinný dom. Uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sa dohodnú, že kúpna zmluva bude uzavretá do šiestich mesiacov od uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve (do 30.10.2023). Ján však nájde iného záujemcu, ktorý mu ponúkne viac peňazí. Mária vyzve Jána na uzatvorenie kúpnej zmluvy, ale Ján to odmieta. Mária má právo podať žalobu na súd a domáhať sa uzatvorenia kúpnej zmluvy. Ak by Mária nevyzvala Jána na uzatvorenie zmluvy v dohodnutej lehote, jej právo by zaniklo.

Príklad 2: Dodávka Tovaru

Spoločnosť A, s.r.o., a spoločnosť B, s.r.o., sa dohodnú, že spoločnosť A dodá spoločnosti B určité množstvo tovaru. Uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Spoločnosť A, s.r.o., pred uplynutím jedného roka vyzvala dňa 10.04.2023 spoločnosť B, s.r.o., na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť B, s.r.o., odmietla uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť A, s.r.o., má právo na súde určil obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2024. (pretože B, s.r.o. požadovať, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy. byť podstatná. bez zbytočného odkladu.

Príklad 3: Zmluva o Dielo

Dve firmy sa dohodnú, že jedna z nich zhotoví pre druhú dielo. Uzavrú zmluvu o budúcej zmluve o dielo, v ktorej si stanovia podmienky, za ktorých bude dielo zhotovené a termín, dokedy má byť zmluva o dielo uzatvorená.

Vzor Zmluvy o Budúcej Zmluve

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o budúcej zmluve:

ZMLUVA O UZAVRETÍ BUDÚCEJ ZMLUVY

uzavretá podľa § 289 ObchZ medzi

Budúcim predávajúcim:

Obchodné meno: ……………………………………………….. (napríklad predávajúcim)

Sídlo: …………………………………………………………………………………………………….

Zastúpený: ……………………………………………………………………………………………..

Bankové spojenie číslo účtu: IBAN SK……………….. v peňažnom ústave …………………..

IČO: ………………………………………………………………………………………………………

DIČ: ………………………………………………………………………………………………………

IČ DPH: ……………………

Budúcim kupujúcim:

Obchodné meno: ……………………………………………….. (napríklad kupujúcim)